一、什麼是實價登錄？
在「實價登錄」實施前，台灣的房地產市場大多屬於賣方市場，導致房屋買賣的資訊不對稱，因此經常發生民眾買到價格過高或有瑕疵的房屋，進而引發房地產市場的種種問題。
為了解決這種資訊不對稱的情況，政府於2012年推出了不動產「實價登錄」制度，透過網路公開房屋的交易價格，期望能有效降低房地產買賣時產生的糾紛，並實現政府推動的「居住正義」理念。
實價登錄需多久的時間才會顯示成交後的結果？
實價登錄完成申報後45天，系統於每月1日、11日與21日會作資料更新，屆時即可查詢申報後的房屋成交價格。
為什麼會有房屋買賣查詢不到的情況？
因為政府會先篩選過，並剔除房價高於或低於市場行情的案件；而且系統於每月1日、11日與21日進行資料更新，所以並非所有成交案件，都可以進行即時查詢。
二、實價登錄的內容？
地號、門牌完整揭露
過去，舊的制度只公開區域性的地號或門牌資訊，但現在新的制度已經更新，公開的資訊更加詳盡，包含完整的地號和門牌資訊，同時也會追溯已經公開的案例，以增進交易資訊的透明度。
預售屋全面納管、即時申報
根據新制度，預售屋將納入管理範圍。在銷售前，建商必須向當地政府報告銷售資訊以供備查。售出後，建商必須在簽署買賣契約後30日內申報成交價格等相關資訊，以避免不誠實的建商哄抬房價。
增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰則
新制實施後，地方主管機關可以向交易當事人調閱相關文件。對於疑似存在不實申報登錄價格的情況，中央主管機關可以向稅捐等機關或金融機構查閱相關文件。
此外，未依規定進行申報，或者申報價格或交易面積不實的情況，按照戶（棟）處以3萬至15萬元的罰款。如果經過兩次處罰仍未改正，將會按次處以30萬至100萬元的罰款。
紅單交易納管、禁止轉售第三人
根據新的法規，當銷售預售屋收取訂金時，必須提供書面契據（例如預約單），上面需標明物品和價格等相關事項，同時不得約定保留出售、簽約權利或其他對買方不利的條款，以保障消費者的權益。
此外，買方也不能將預售屋的認購權轉售給第三方，以避免不肖人士在認購權市場上炒作。如有違反規定，將根據戶（棟）施以罰款，罰款額從15萬到100萬元不等。
預售屋買賣定型化契約備查
根據新的規定，在預售屋銷售前，開發商應向當地政府報告買賣定型化契約，以供查閱。
如果契約中包含違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的內容，將對每戶（棟）直接處以6萬至30萬元不等的罰款，以確保消費者權益得到保障。
三、實價登錄的目的為何？
讓預售屋買賣透明化，避免民眾被話術誤導
過去，由於預售屋價格資訊不對稱，有些開發業者曾使用各種推銷手法來高價出售房屋。
這些業者甚至製作了假的銷售管制表或其他機密市場調查報告，以誤導消費者。
因此，一些被語言花言巧語所迷惑的消費者，在匆忙中下訂單後才發現自己買了不合適或比別人還貴的房子。
解決新屋供給不足的問題
實價登錄2.0納管預售屋後，為了符合銷售前需向地方政府報請銷售資訊及定型化買賣契約的要求，建案開賣前的審核作業時間將增加。
此外，在營建成本持續上漲的情況下，有些建商可能會採用先建後售的方式來降低成本風險，進而導致新屋供應不足，限縮買屋者的選擇。
減緩房價上漲的速度
許多人期望實價登錄2.0和房地合一稅2.0的推出能夠減緩房價上漲的速度，甚至讓房價下跌，但現實可能會讓這些人失望。
目前的低利率環境和市場資金充裕，再加上原物料成本上漲和勞工短缺等問題，營造成本難以在短時間內降低，進而間接支撐了房價。
因此，即使政府積極打擊炒房，最多也只能讓房價出現震盪，而不太可能實現下跌。
四、實價登錄用途：房屋估價管道
由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，首先會用到的房屋估價管道就是實價登錄：
實價登錄網站
內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。
實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。
除此了政府的實價登錄平台網站之外還有兩個查詢房價的方式，一個是上房屋交易平台查詢，另一種就是直接請銀行鑑價，以下分別說明：
房屋交易平台
如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。
請銀行鑑價
最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：
1.銀行網頁試算
各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。
2.請銀行行員初步估價
常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
3.銀行委託估價公司鑑價
通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。
QA.實價登錄常見問答
Q.可以查詢法拍屋的實價登錄嗎？
不可以。因為法拍屋不是以買賣為登記原因之案件，所以目前尚未歸入實價登錄的範圍中。
Q.房屋買賣成交後，申報實價登錄的人是誰？
實價登錄2.0上路後規定，須由買賣雙方共同申報；也可協議由買賣其中一方，或委託代理人申報。
Q.實價登錄的部分案件，車位價格為什麼是空白？
由於車位價格並非必填的申報欄位，所以有些買賣成交的案件，並不會顯示車位的價格。
實價登錄制度的實施，讓房地產交易變得更加透明化與公開化，同時也提升了房地產市場的透明度與穩定性。未來，政府應繼續強化相關法規與監管機制，讓實價登錄制度能夠更加有效地運作，讓市民能夠在透明公開的交易市場中自由選擇購買房屋，進而推動國家經濟的發展。
