對於買不起新房的人而言，中古屋或老屋也是可以考慮的選擇，不過老屋貸款的成數一般不超過7成，而且老房屋齡若超過30年，就會有貸款年限短、銀行核貸成數低的問題。除此之外，房屋管理、管線維護及屋況修繕也是老屋貸款要一併考慮的重點。想拿老屋申請房貸，除非地點優越或客戶信用與還款能力良好，如果沒有要如何才能取得有利的貸款條件呢？
一、屋齡大概幾年就不適合居住了？
台北市公寓屋齡普遍高，但地段佳且周邊生活機能成熟等優勢仍吸引居民，專家建議55年內屋齡都適合居住。
〔新居住時代 企劃編輯〕一名網友在臉書社團《買房知識家（Q你的A）》發文表示，自己最近看房子，將目標鎖定在中古大樓，而心儀物件的屋齡已經26年，令她不禁擔心繳完房貸之後，房子是否會變得無價值，對此問道，「屋齡26年算老屋嗎？屋齡大概幾年就不適合居住了？貸款成數會因為屋齡比較低嗎？」
基本上，屋齡在55年以內的房子都在適合居住的範圍內，但需要留意房屋的「耐震係數、老房是連棟還是獨棟」。如果是連棟，你要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題，如果結構被破壞，未進行修復補強，就會有高度的居住風險。
55年以內的房子都在適合居住的範圍，是依照行政院主計總處公佈的「財產標準分類」中對公家的財產折舊年限規定，公家機關的辦公房舍如為鋼骨、鋼筋混凝土構造，使用年限為60年，如為住宅用則為55年，加強磚辦公房舍為35年，如為磚石牆載重者為30年。（摘錄自工商時報）
老房屋齡超過30年的貸款年限短、銀行核貸成數低；房屋管理、維護及修繕狀況決定是否適合居住，另外管線需定期更換維護。那麼屋齡多久算老屋？老屋貸款是什麼？
屋齡多久算老屋？
一般所謂的老屋，是「危老建築」的統稱，因為台灣自然災害多（颱風、地震等），以前的房子建材比較沒那麼好，老舊而有居住安全疑慮的房子數量甚多，超過30年以上的房子都稱之為老屋。
二、老屋貸款好嗎？
名下有老房子，想辦理房屋貸款，通常是直接找銀行，不過銀行的估價比較保守，放款也有兩大準則：
- 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
- 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
假設老屋的主要建材是加強磚造，該耐用年限是35年，則貸款最長年限是42年，若這間房子是民國70年建築完成，則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年，但若房子有整理翻修過，一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年，甚至30年等。兩項條件需同時符合，如果屋齡太老，貸款年限就比較短，還款壓力大增。
老屋貸款好過嗎？
- 銀行：銀行放款會考量脫手性，如果不是精華區的房子，除了貸款不易外，額度也不會太高，而且銀行估價通常需現場勘屋，太老舊的房子會影響貸款成數，可以透過裝潢翻修來證實房屋安全性，以提高貸款額度。
- 融資公司：目前市面上只有 旗下的鑫融資股份有限公司，獨家承作房屋二胎貸款的業務，在不改變原本銀行房貸的情形下，利用老屋抵押貸款、二胎房貸多取得增貸資金。
- 民間貸款：民間貸款利率高，多數只繳息不還本，月付金壓力較大，如果無法跟銀行或鑫融資貸款，一定要謹慎挑選民間貸款公司。
三、老屋貸款利率與額度是多少？
根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率如下：
- 屋齡3年內的新成屋，貸款利率為1.37%
- 屋齡9年內的房子，利率約1.4~1.42%
- 屋齡9-18年的房子，利率約1.42~1.49%
- 屋齡18年以上的房子，利率均超過1.5%
| 屋齡(年) | 貸款利率 |
| 0-3 | 1.37% |
| 3-6 | 1.40% |
| 6-9 | 1.42% |
| 9-12 | 1.42% |
| 12-15 | 1.15% |
| 15-18 | 1.49% |
| 18-21 | 1.50% |
| 21-24 | 1.52% |
| 24-27 | 1.55% |
| 27-30 | 1.55% |
| 30-33 | 1.55% |
| 33-36 | 1.52% |
| 36 | 1.53% |
為什麼老屋貸款的貸款金額比較低？
銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短，又不在精華區的話，貸款成數就會比一般房屋低，而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」：
- 磚造房屋耐用年限為25年
- 加強磚造房屋耐用年限為35年
- RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年
台灣以RC結構居多，少數早期興建的公寓是加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。
增加老屋貸款額度的小技巧
想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這5個小技巧：
- 多提供一些財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
- 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）
- 有其他房子做擔保
- 找審核標準較寬鬆的銀行
四、老屋貸款申請條件
1.銀行貸款會看哪些條件？
辦理房屋貸款，房子和借款人的條件都會列入評量，以下幫大家整理銀行在意的重點：
(1)房屋
- 地點：六都房子會比其他縣市估價高
- 屋齡：10~20年的房子估價金額會是最高的，超過30年的老屋估價較低
- 鄰近設施：如果有嫌惡設施，如加油站、殯儀館，變電箱，路沖，壁刀等，估價也會較低
許多民眾會自行上網查詢房屋行情，或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士，卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差，這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估，且估價較為保守的緣故。
(2)申貸人
- 穩定的工作及收入：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
- 良好的信用：以信用評分為基準，信用分數維持在600分以上就算信用良好
- 其他加分項目：其他不動產、投資收入，基金對帳單或保單等
若工作是領現金，貸款時就比較吃虧，也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡，以此證明收入固定，若是自營商則須附上更多文件，如401報表，營利事業登記證等等，證明自己有固定營收，財力足以負擔貸款。
2.影響貸款因素有哪些？
沒辦法辦理老屋貸款，房子跟申請人的原因都有可能，我們整理出7個最主要的原因：
(1)房子沒有做保存登記
許多老房子是自地自建，沒有向政府做建物的保存登記，政府的法規也沒有強制所有房子必須做保存登記，都由民眾自己決定，但沒有保存登記的房子就沒有辦法設定抵押權，也就是說不能向銀行貸款。
(2)原保地/山坡地
為了保障原住民生計，政府劃分特定區域為原住民保留地，讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活，而台灣山多，為了作好水土保持，部分山坡地也被列入保護區，不能蓋房子也不能開發，這些地方都是不能貸款的。
(3)農舍／鐵皮屋／磚造／三合院
鄉下很多老房子是磚造，磚造的房子不耐震，比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代，而鐵皮屋搭建的房子，蓋在田中央的農舍，不管多豪華、多大間，也很難跟銀行貸款，只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理，貸款額度也不高。
(4)房屋位置偏僻
你可能知道越市中心的房子越值錢，但沒想過越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法，找銀行貸款有地域性限制，比如房子在民雄，就要找民雄當地的銀行申請，但有在這邊設立分行的銀行很少，選擇就少了，萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行，貸款更不會過，這就是為什麼偏鄉房子老是很難貸款的原因。
(5)有向民間做私人借貸
民間貸款種類非常多，當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等，照我國法律規定，只要非金融機構都算是民間貸款，如果之前曾向民間做過私人借貸，無論是公司或個人，自己的親朋好友都一樣，有私人借貸的房子，銀行也不會再貸款給你。
(6)負債比例太高
即使有房子做抵押，銀行還是非常在意客人的還款能力，畢竟他們想賺的是利息，不是房子，如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款，月付金超過客戶可以負擔的能力，就算想拿房子貸款也不會通過。
(7)有民刑事紀錄
社會觀感包羅的面向很廣，包含目前是警示帳戶，曾有跳票、呆帳等紀錄，或者曾有前科、更生，對銀行來說都是高風險族群，放款意願非常低。老屋貸款和一般房屋貸款比起來，貸款條件較差一些，但比起信用貸款，不僅利率低、還款年限長，可以貸到的額度也較大，是取得資金的管道之一。
QA老屋貸款常見問題
Q.台灣老屋的比例，最老的縣市是誰？
全台老屋最多的前三名分別是台北市、澎湖縣及嘉義縣，最老的鄉鎮則是澎湖縣望安鄉、台南縣龍崎區、澎湖縣七美鄉，在台灣造成較大傷亡的地震中倒塌的，都是屋齡超過20年的建築。
Q.取得老屋的4種方式？
繼承：爸媽過世後繼承來的老房子。過戶/贈與：長輩或親屬因不同理由將房子贈與給你。購買：新房子太貴，地段也比老房子差，許多人會考慮購入價格相對較低的老屋。其他：法拍屋等其他方式也可能取得老屋。
Q.增加老屋貸款額度的小技巧
想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這5個小技巧：多提供一些財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）。銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）。有其他房子做擔保：找審核標準較寬鬆的銀行。
