屋齡26年算老屋嗎?老屋貸款成數會因為屋齡比較低嗎?

對於買不起新房的人而言,中古屋或老屋也是可以考慮的選擇,不過老屋貸款的成數一般不超過7成,而且老房屋齡若超過30年,就會有貸款年限短、銀行核貸成數低的問題。除此之外,房屋管理、管線維護及屋況修繕也是老屋貸款要一併考慮的重點。想拿老屋申請房貸,除非地點優越或客戶信用與還款能力良好,如果沒有要如何才能取得有利的貸款條件呢?

一、屋齡大概幾年就不適合居住了?

台北市公寓屋齡普遍高,但地段佳且周邊生活機能成熟等優勢仍吸引居民,專家建議55年內屋齡都適合居住。

〔新居住時代 企劃編輯〕一名網友在臉書社團《買房知識家(Q你的A)》發文表示,自己最近看房子,將目標鎖定在中古大樓,而心儀物件的屋齡已經26年,令她不禁擔心繳完房貸之後,房子是否會變得無價值,對此問道,「屋齡26年算老屋嗎?屋齡大概幾年就不適合居住了?貸款成數會因為屋齡比較低嗎?」

基本上,屋齡在55年以內的房子都在適合居住的範圍內,但需要留意房屋的「耐震係數、老房是連棟還是獨棟」。如果是連棟,你要注意老房是否有因鄰損而造成結構問題,如果結構被破壞,未進行修復補強,就會有高度的居住風險。

55年以內的房子都在適合居住的範圍,是依照行政院主計總處公佈的「財產標準分類」中對公家的財產折舊年限規定,公家機關的辦公房舍如為鋼骨、鋼筋混凝土構造,使用年限為60年,如為住宅用則為55年,加強磚辦公房舍為35年,如為磚石牆載重者為30年。(摘錄自工商時報)

老房屋齡超過30年的貸款年限短、銀行核貸成數低;房屋管理、維護及修繕狀況決定是否適合居住,另外管線需定期更換維護。那麼屋齡多久算老屋?老屋貸款是什麼?

屋齡多久算老屋?

一般所謂的老屋,是「危老建築」的統稱,因為台灣自然災害多(颱風、地震等),以前的房子建材比較沒那麼好,老舊而有居住安全疑慮的房子數量甚多,超過30年以上的房子都稱之為老屋。

二、老屋貸款好嗎?

名下有老房子,想辦理房屋貸款,通常是直接找銀行,不過銀行的估價比較保守,放款也有兩大準則:

  • 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
  • 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年

假設老屋的主要建材是加強磚造,該耐用年限是35年,則貸款最長年限是42年,若這間房子是民國70年建築完成,則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年,但若房子有整理翻修過,一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年,甚至30年等。兩項條件需同時符合,如果屋齡太老,貸款年限就比較短,還款壓力大增。

老屋貸款好過嗎?

  1. 銀行:銀行放款會考量脫手性,如果不是精華區的房子,除了貸款不易外,額度也不會太高,而且銀行估價通常需現場勘屋,太老舊的房子會影響貸款成數,可以透過裝潢翻修來證實房屋安全性,以提高貸款額度。
  2. 融資公司:目前市面上只有旗下的股票上市公司股份有限公司,獨家承作房屋二胎貸款的業務,在不改變原本銀行房貸的情形下,利用老屋抵押貸款、二胎房貸多取得增貸資金。
  3. 民間貸款:民間貸款利率高,多數只繳息不還本,月付金壓力較大,如果無法跟銀行或股票上市公司貸款,一定要謹慎挑選民間貸款公司。

三、老屋貸款利率與額度是多少?

根據聯徵中心2021年第二季的統計,全國老屋貸款利率如下:

  • 屋齡3年內的新成屋,貸款利率為1.37%
  • 屋齡9年內的房子,利率約1.4~1.42%
  • 屋齡9-18年的房子,利率約1.42~1.49%
  • 屋齡18年以上的房子,利率均超過1.5%
屋齡(年) 貸款利率
0-3 1.37%
3-6 1.40%
6-9 1.42%
9-12 1.42%
12-15 1.15%
15-18 1.49%
18-21 1.50%
21-24 1.52%
24-27 1.55%
27-30 1.55%
30-33 1.55%
33-36 1.52%
36 1.53%

為什麼老屋貸款的貸款金額比較低?

銀行放貸時會考量房屋的使用年限,年限越短,又不在精華區的話,貸款成數就會比一般房屋低,而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」:

  • 磚造房屋耐用年限為25年
  • 加強磚造房屋耐用年限為35年
  • RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年

台灣以RC結構居多,少數早期興建的公寓是加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。

增加老屋貸款額度的小技巧

想辦老屋貸款並提高貸款額度,可以透過這5個小技巧:

  • 多提供一些財力資料(如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等)
  • 銀行查不到的資料不用自己說(如固定要給孝親費,或有向民間公司借貸)
  • 有其他房子做擔保
  • 找審核標準較寬鬆的銀行

四、老屋貸款申請條件

1.銀行貸款會看哪些條件?

辦理房屋貸款,房子和借款人的條件都會列入評量,以下幫大家整理銀行在意的重點:

(1)房屋

  • 地點六都房子會比其他縣市估價高
  • 屋齡:10~20年的房子估價金額會是最高的,超過30年的老屋估價較低
  • 鄰近設施:如果有嫌惡設施,如加油站、殯儀館,變電箱,路沖,壁刀等,估價也會較低

許多民眾會自行上網查詢房屋行情,或詢問有經驗的房仲、代書等相關人士,卻發現最終結果和銀行估價還是出現落差,這是因為銀行是委由專業的估價團隊評估,且估價較為保守的緣故。

(2)申貸人

  • 穩定的工作及收入:現職至少持續一年以上,有薪資轉帳、扣繳憑單更加分
  • 良好的信用:以信用評分為基準,信用分數維持在600分以上就算信用良好
  • 其他加分項目:其他不動產、投資收入,基金對帳單或保單等

若工作是領現金,貸款時就比較吃虧,也可以每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡,以此證明收入固定,若是自營商則須附上更多文件,如401報表,營利事業登記證等等,證明自己有固定營收,財力足以負擔貸款。

2.影響貸款因素有哪些?

沒辦法辦理老屋貸款,房子跟申請人的原因都有可能,我們整理出7個最主要的原因:

(1)房子沒有做保存登記

許多老房子是自地自建,沒有向政府做建物的保存登記,政府的法規也沒有強制所有房子必須做保存登記,都由民眾自己決定,但沒有保存登記的房子就沒有辦法設定抵押權,也就是說不能向銀行貸款。

(2)原保地/山坡地

為了保障原住民生計,政府劃分特定區域為原住民保留地,讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活,而台灣山多,為了作好水土保持,部分山坡地也被列入保護區,不能蓋房子也不能開發,這些地方都是不能貸款的。

(3)農舍/鐵皮屋/磚造/三合院

鄉下很多老房子是磚造,磚造的房子不耐震,比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代,而鐵皮屋搭建的房子,蓋在田中央的農舍,不管多豪華、多大間,也很難跟銀行貸款,只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理,貸款額度也不高。

(4)房屋位置偏僻

你可能知道越市中心的房子越值錢,但沒想過越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法,找銀行貸款有地域性限制,比如房子在民雄,就要找民雄當地的銀行申請,但有在這邊設立分行的銀行很少,選擇就少了,萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行,貸款更不會過,這就是為什麼偏鄉房子老是很難貸款的原因。

(5)有向民間做私人借貸

民間貸款種類非常多,當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等,照我國法律規定,只要非金融機構都算是民間貸款,如果之前曾向民間做過私人借貸,無論是公司或個人,自己的親朋好友都一樣,有私人借貸的房子銀行也不會再貸款給你。

(6)負債比例太高

即使有房子做抵押,銀行還是非常在意客人的還款能力,畢竟他們想賺的是利息,不是房子,如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款,月付金超過客戶可以負擔的能力,就算想拿房子貸款也不會通過。

(7)有民刑事紀錄

社會觀感包羅的面向很廣,包含目前是警示帳戶,曾有跳票、呆帳等紀錄,或者曾有前科、更生,對銀行來說都是高風險族群,放款意願非常低。老屋貸款和一般房屋貸款比起來,貸款條件較差一些,但比起信用貸款,不僅利率低、還款年限長,可以貸到的額度也較大,是取得資金的管道之一。

QA老屋貸款常見問題

Q.台灣老屋的比例,最老的縣市是誰?

全台老屋最多的前三名分別是台北市、澎湖縣及嘉義縣,最老的鄉鎮則是澎湖縣望安鄉、台南縣龍崎區、澎湖縣七美鄉,在台灣造成較大傷亡的地震中倒塌的,都是屋齡超過20年的建築。

Q.取得老屋的4種方式?

繼承:爸媽過世後繼承來的老房子。過戶/贈與:長輩或親屬因不同理由將房子贈與給你。購買:新房子太貴,地段也比老房子差,許多人會考慮購入價格相對較低的老屋。其他:法拍屋等其他方式也可能取得老屋。

Q.增加老屋貸款額度的小技巧

想辦老屋貸款並提高貸款額度,可以透過這5個小技巧:多提供一些財力資料(如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等)。銀行查不到的資料不用自己說(如固定要給孝親費,或有向民間公司借貸)。有其他房子做擔保:找審核標準較寬鬆的銀行。

申請條件

無法承作