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房貸新手懶人包:房屋貸款種類與還款方式有哪些?

身為一個房貸新手,想從最基本的房屋貸款種類開始認識,本文是最好的懶人資訊包。房屋貸款種類是如何分類的?有哪幾種?購屋貸款與房屋融資有何不同?已有房貸還能再貸嗎?有哪幾種可以選擇?以及最後告訴你房貸有哪幾種還款方式,讓你可以更快速地掌握房屋貸款入門資訊。五分鐘從小白變成房貸達人。

一、什麼是房屋貸款?

房屋貸款是一種統稱,因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種,而這二種類型的差別,如以下所說明。

1.購屋貸款

買房子時(如預售屋、新成屋或中古屋),向銀行申請買房的資金後,再按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資

當需要資金週轉時,將名下房屋抵押給貸款方後(貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等),貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式,都是以名下的房屋當作擔保品,抵押給貸款方並取得所需的資金,之後再按期慢慢償還所借的貸款。

二、有哪些房屋貸款種類?

以購屋貸款與房屋融資兩大分類再去細分為以下9種,分別以抵押順位不同,利率算法的差異,資金活用類型與房貸保險4種分類的方式來帶你認識房屋貸款種類。

1.以抵押順位來分

一順位房貸/一胎房貸

買第一棟房子時跟銀行申請的房貸,就叫做一胎房貸,也稱為一順位房貸,一般來說,信用條件正常的人可以貸到房價的8成,一千萬的房子就是八百萬,如果屋況比較差,或者貸款人的條件不是那麼好,至少也有7成左右,如果是購買第三棟房子或以上,央行規定貸款成數最高僅能6成。

二順位房貸/二胎房貸

找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

銀行之外的首選-新鑫二胎房貸
如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到300萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

2.不同利率算法

固定型房貸利率和指數型房貸利率,最大的差別,就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%,就可以選擇固定型利率,如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,則可以選擇指數型利率

指數型房貸

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

固定型房貸

與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,但是利率會比指數型房貸來得高一些。早期銀行房貸利率較高,保險公司為吸引客戶,推出了前期固定利率稍低於銀行,後期恢復指數型計息的混合式方案,不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息,固定式利率方案就變得不那麼划算了。

混合型房貸

目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品,僅有青年安心成家購屋貸款,有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。

3.資金活用方式不同

理財型房貸

理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸,是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。簡單講就是,理財型房貸可以靈活運用您的貸款額度,還了又借、借了又還,您可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。

透支型房貸

透支型房貸其實也是理財型房貸的一種,由於您的存摺餘額是0元,動用透支型房貸額度後,帳戶餘額會顯示負數,所以叫做透支型房貸。兩者的差別是,理財型房貸的額度來自於您已償還的房貸本金,而透支型房貸的額度是單純給您一個額度,不會跟房貸綁在一起,通常是房屋本身沒有貸款、或者購屋貸款的可貸額度空間夠大(例如銀行核貸500萬,但只借300萬房貸,其餘200萬則申請透支額度),才有可能申辦透支型房貸。

抵利型房貸

抵利型房貸又稱「免息型房貸」、「存貨整合型房貸」,是一種結合存款功能的房屋貸款產品,貸款人將多餘的錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶內(房貸抵利活儲帳戶),這筆存款就可以抵掉您的房貸利息,採每日計算。

4.與房貸保險相關

房貸壽險就是給房屋貸款人保的壽險,申請房貸時就可同時辦理。一旦房屋貸款人在房貸期間身故或全殘,保險公司就可以針對未及清償的剩餘房貸,進行理賠,房屋貸款人的家屬就不用繼續背負房貸,也就是所謂的「留愛不留債」。

房貸壽險的特色

  • 房貸壽險的理賠金須優先償還貸款,若有剩餘,再留給指定受益人(如家人)。
  • 房貸壽險可以搭配失能、意外、癌症等其他保險,只是涵蓋越多,保費自然就越高。
  • 一旦保了房貸壽險,由於還款能力提高,因此在房貸成數、房貸利率等條件上,都可能會有優惠。
  • 同樣條件下,女性的平均餘命比較長,提早身故的可能性較低,因此保費通常比男性便宜一半以上。
  • 房貸壽險是定期壽險,期滿就不再有保障,因此保險期間最好不低於貸款年間,而且沒有保本、還本,很在意保本、不想浪費保費的人可以三思。

綜合上述來舉例說明:A先生為了買新房,向銀行申請了購屋貸款,貸款的銀行是第一順位抵押權人,銀行的房貸利率算法是採指數型房貸,為了之後能有資金可以運用,他也採用了理財型房貸。由於是家中經濟支柱,為了以防萬一,也買了房貸壽險。

以上是基本的房屋貸款種類說明,不過由於房子是最保值的財產,購屋時已投入了大筆資金作頭期款,之後又背負幾十年的房貸。當有資金需求時,如何將已有房貸的房子再借一筆資金出來運用,除了上述的理財型房貸,還有其他利用房貸獲得資金的方式,各種房屋二貸的種類說明如下文。

三、房貸再貸有哪些種類?

即使已經申請過房屋貸款,有資金需求且信用正常,都可以再申請貸款。你可以根據額度來選擇適合的貸款種類,每一種貸款種類各有優缺點,以下分別介紹:

1.原銀行增貸,省去重新準備資料的麻煩

原本的一胎房貸繳了一段時間後,如果有資金需求,可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求,這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價,職收狀況,信用狀況,負債狀況等等,綜合評估後決定是否讓你增貸。

原銀行增貸常被拒絕的原因,除了繳款狀況不佳外,房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等,增貸就無法通過,這時候可以考慮找別家銀行,辦轉增貸或二胎房貸,貸款條件即可重新評估,有機會取得所需資金。

2.整筆房貸轉貸(平轉降息),現在轉不划算

整筆房貸轉貸,一般都是為了降利息,但現在利率那麼低,就算真的找到稍低的利率,在轉貸利率比較下利差只有0.1%之間,如果再加上手續費、違約金等等作業成本,算下來根本不划算,也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式,一般會選可以多拿錢的轉增貸。

3.房貸轉增貸,還得多就拿得多

大部分的銀行會規定,辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸,否則須支付違約金,當房貸繳滿一定期限後,就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸,此時考量的除了利率外,也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。

對銀行來說,轉貸的案件就是新案件,無論是房子的價值,還是貸款人的財力狀況都會重新評估,但千萬不要以為在前銀行有遲繳或其他不良紀錄,新找的銀行看不到,只要向聯徵中心申請調閱信用紀錄,過往和銀行往來的狀況都能看見,信用報告同時也是銀行判斷能否過件的重要依據,要一直維持好信用,才能向銀行借的到錢。

如果你的房子有增值,或者本金已經還掉大半,轉增貸後就有機會拿到一大筆錢。

4.二胎房貸,銀行跟融資公司差很多

找銀行辦二胎房貸,首要前提是信用維持良好,再來房子還有貸款空間,銀行二胎房貸最高做到85成,但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿,通常已不太有空間辦理二胎房貸,就算辦得成額度也不高,大約就是30-80萬不等。

如果跟銀行辦不成,還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸,裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同,不看負債比、不用工作或收入證明,也就是說,銀行最重視的部分,在裕融都不是問題,只要房子貸款空間還夠,最高可以貸到300萬資金,許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環,可以較快讓信用恢復正常。

了解了上述對於房屋貸款與房貸再貸的種類介紹,最後讓我們將還款方式的種類也一併說明,讓你對房屋貸款有更進一步的了解。

四、房屋貸款還款方式有哪些?

常見的房貸還款方式種類有以下四種,本息平均攤還法、本金平均攤還法以及寬限期各是什麼意思?採用房貸寬限期好嗎?以下針對房貸還款方式有哪幾種,作一解析說明。

1.本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式,把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息,平均分配在每一期償還,也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。

本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的,只是償還的本金跟利息占比不同,一開始的貸款本金還比較少,之後再逐期遞增,利息則依貸款餘額逐期遞減。

2.本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金,平均分配在每一期償還,貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算,也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。

本金攤還法每個月的還款金額都不一樣,前期的月付金額較高,之後再逐期遞減。

3.本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間,只需要先償還貸款利息,貸款本金則是約定時間到後,再一次性償還全部本金,也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。

由於到期還本型房貸的呆帳風險高,目前銀行只有提供法人或企業申辦;到期還本型信貸則常見於民間貸款,如當鋪、代書。

4.寬限期+本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內,暫時不用償還貸款本金,只需按期繳交貸款利息,等到約定期間結束,再採用本息平均攤還法償還貸款,較常見於房屋貸款。

由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間,加上寬限期前後的還款金額差距大,建議提早做好財務規劃,以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。

了解房屋貸款還款計算方式,可以更了解這筆房貸借下去,該怎麼還?掌握更多資訊更不容易受業務的話術影響。

QA房屋貸款種類常見問題

Q.房貸期限怎麼選?年期越長越輕鬆嗎?

常見的房貸期限有20年期、30年期,某些銀行甚至還提供40年期的方案。但是房貸期限的選擇,不能只看月付金,也一併考慮背後隱藏的利息。

我們以貸款800萬、利率1.6%為例,分別試算三種年期的月付金和利息,可以發現月付金的差額雖會隨年期增加而逐漸變小,但總利息差額卻來到驚人的2倍左右。由此可見,長年期並不一定會是比較輕鬆的選擇。

Q.我要使用寬限期嗎?寬限期有哪些風險?

寬限期是指在特定期間內(2~3年),可以只繳息不還本金,減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡,寬限期間本金完全不會減少,等到優惠結束後,就必須用更短的時間,還清一樣多的款項,負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠,或是遭遇變故想要短暫喘息,否則並不建議使用寬限期。

Q.剛增貸過可以二次增貸嗎?

很多人不知道,銀行貸款有一條內規,如果最近一年內有增貸過,無論是信貸或房貸,只要貸過就不會再讓你二次增貸了。

短期內連續增貸,對銀行來說會認為客戶極缺資金,放款風險高,通常送件就直接婉拒,但如果找新鑫申請二次增貸,不會在乎一年內是否有增貸,甚至剛買房子也可以,只要房子貸款空間還夠,隨時都可以二次增貸。

房屋貸款種類繁多,每一種都有許多暗藏的眉角。找到最適合自己的房屋貸款種類,也了解自己房貸還款的實際狀況,也能在自己需要資金的時候,讓名下的房子幫自己一把。建議做足功課與備好還款計畫,先不論能省下多少錢,至少不至於因為資訊落差而在房屋貸款上吃虧。

申請條件

無法承作