想要申請房貸，但是房屋貸款種類這麼多，究竟該如何挑選？申請房貸的眉角很多，各種不同種類的房貸也有各自的特點，本文將以深入淺出的方式介紹房屋貸款種類與還款方式，帶你找到最適合自己的房貸。
一、什麼是房屋貸款？
房屋貸款就是用房屋作為擔保品，抵押給銀行等金融機構或民間融資公司，取得所需資金，之後再分期按時慢慢償還所借的貸款。而這又分為「購屋貸款」與「房屋融資」兩大類，如以下說明：
購屋貸款
當購買房屋時，如果無法一次性付清房款，就可以向銀行申請購屋貸款。將房屋作為擔保品抵押給銀行，然後透過分期還款的方式還清所借的款項。
房屋融資
房屋融資泛指用房子來作擔保的房屋抵押貸款。房屋抵押貸款就是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金。
二、有哪些房屋貸款種類？
除了上述的兩大類型房貸，我們可以再分別以利率算法的差異、資金活用類型，與抵押順位不同，來延伸細分為八個房屋貸款種類。詳細說明如下：
不同利率算法
在開始討論這個類型的房貸之前，我們先來認識房貸利率。房貸利率中的「指標利率」是銀行的成本，幾乎每一家銀行都一樣。而「加碼利率」就是銀行要賺你的利差，加碼利率愈低、你所能取得的房貸利率就愈低。
1.指數型房貸
指數型房貸就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是你的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，所以也稱浮動型房貸。優點是利率計算透明且貼近市場。
2.固定型房貸
房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。雖然利率固定不受市場波動影響，但利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。
3.混合型房貸
混合型房貸目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」，採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。雖然貸款利率較低，但青安房貸最高額度只有800萬，若房價有超過的部分須想辦法補足。
資金活用方式不同
一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；不過以下介紹的房貸類型，都是將房屋的價值極大化，讓資金可以靈活運用，讓房貸做為理財工具的一種。依據房貸產品設計不同分為以下三種。
1.理財型房貸
理財型房貸是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。這種房貸可以讓你靈活運用貸款額度，還了又借、借了又還。讓申請人可以利用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金，適合自營商或股票族。
2.抵利型房貸
抵利型房貸是一種結合存款功能的房屋貸款產品。將多餘的錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶內，這筆存款就可以抵掉你的房貸利息，採每日計算。帳戶存款愈多、抵掉的免息額度就愈高，適合資金充足的的族群作為財富管理的方式之一。
3.透支型房貸
與理財型不同的地方是不會跟房貸綁在一起，單純給你一個可借的額度；跟抵利型不同的是，透支型房貸的存摺餘額是0元，動用額度後，帳戶餘額會顯示負數。適合無貸款或成數低的族群。
以抵押順位來分
抵押權是債權人用來作為債務履行擔保的資產，一旦經過抵押設定，債務人就無法私自處置擔保品。若債務人無力償還貸款時，債權人可申請將擔保品法拍來償還債務。抵押權俗稱胎權，所以才有一胎、二胎房貸的名稱。
1.一順位房貸／一胎房貸
當你向銀行申請房屋貸款時，需要將房子抵押給銀行當作擔保品，銀行才會借出一筆資金給你，此時銀行就擁有這間房屋的抵押權。在此筆房貸之前房屋沒有設定抵押權，銀行是第一順位，這就是一順位房貸。
2.二順位房貸／二胎房貸
二胎房貸是在已有一筆房貸的情況下，向其他貸款機構再申請第二筆房屋貸款，第二筆房貸的債權方擁有這間房屋的第二順位抵押權。未來萬一借款人還不出錢，房子法拍後的錢也是照順序分配，那麼第二順位的債權方很有可能無法拿回所有欠款，因此利息會比較高。
三、房屋貸款還款方式有哪些？
常見的房貸還款方式有以下四種：本息平均攤還法、本金平均攤還法、到期還本以及寬限期。這些還款方式各是什麼意思？採用房貸寬限期好嗎？接下來我們將針對以下房貸還款方式，逐一解析說明。
本息平均攤還法
本息平均攤還法是把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，月付金是固定不變的。而償還的本金與利息占比不同，貸款的本金逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。每月支出固定，方便作財務規劃，但總利息支出較多。
本金平均攤還法
本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算。本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。好處是總利息支出較少，但初期還款壓力較大，適合前期資金充裕的人。
到期還本法
到期還本法只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金。到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於當舖或代書。好處是資金靈活度高，適合短期周轉；不過利息負擔也是最重的。
寬限期＋本息攤還法
房貸寬限期是指在約定期間內只需繳交利息，暫時不用還本金。這段時間的還款壓力會比較小，但寬限期一結束就用本息平均攤還法償還貸款，還款壓力增加。在使用寬限期之前，需先評估自己的財務狀況，以免發生週轉不靈的情況。
QA房屋貸款種類常見問題
Q.房貸期限怎麼選？年期越長越輕鬆嗎？
常見的房貸期限有20年期、30年期，某些銀行甚至還提供40年期的方案。但是房貸期限的選擇，不能只看月付金，也一併考慮背後隱藏的利息。
我們以貸款800萬、利率1.6%為例，分別試算三種年期的月付金和利息，可以發現月付金的差額雖會隨年期增加而逐漸變小，但總利息差額卻來到驚人的2倍左右。由此可見，長年期並不一定會是比較輕鬆的選擇。
Q.我要使用寬限期嗎？寬限期有哪些風險？
寬限期是指在特定期間內（2～3年），可以只繳息不還本金，減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡，寬限期間本金完全不會減少，等到優惠結束後，就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。
Q.剛增貸過可以二次增貸嗎？
很多人不知道，銀行貸款有一條內規，如果最近一年內有增貸過，無論是信貸或房貸，只要貸過就不會再讓你二次增貸了。
短期內連續增貸，對銀行來說會認為客戶極缺資金，放款風險高，通常送件就直接婉拒，但如果找鑫融資申請二次增貸，不會在乎一年內是否有增貸，甚至剛買房子也可以，只要房子貸款空間還夠，隨時都可以二次增貸。
每種房屋貸款種類都有其特色與優缺點，申請的要求與條件也不同。建議做足功課多比較，在提出房貸申請之前先擬好貸款計畫，且善用試算工具來掌握利率與月付金。在自己的能力範圍內，找到最適合自己的貸款方案。
