一、什麼是房屋貸款？
房屋貸款是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種，而這二種類型的差別，如以下所說明。
1.購屋貸款
買房子時（如預售屋、新成屋或中古屋），向銀行申請買房的資金後，再按月分期償還所借的金額。
2.房屋融資
當需要資金週轉時，將名下房屋抵押給貸款方後（貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等），貸款方就會借出一筆資金給申請人。
上述2種房屋貸款的方式，都是以名下的房屋當作擔保品，抵押給貸款方並取得所需的資金，之後再按期慢慢償還所借的貸款。
二、有哪些房屋貸款種類？
以購屋貸款與房屋融資兩大分類再去細分為以下9種，分別以抵押順位不同，利率算法的差異，資金活用類型與房貸保險4種分類的方式來帶你認識房屋貸款種類。
1.以抵押順位來分
一順位房貸／一胎房貸
買第一棟房子時跟銀行申請的房貸，就叫做一胎房貸，也稱為一順位房貸，一般來說，信用條件正常的人可以貸到房價的8成，一千萬的房子就是八百萬，如果屋況比較差，或者貸款人的條件不是那麼好，至少也有7成左右，如果是購買第三棟房子或以上，央行規定貸款成數最高僅能6成。
二順位房貸／二胎房貸
找銀行辦二胎房貸，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到85成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是30-80萬不等。
銀行之外的首選－新鑫二胎房貸
如果跟銀行辦不成，還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸，裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，在裕融都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到300萬資金，許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環，可以較快讓信用恢復正常。
2.不同利率算法
固定型房貸利率和指數型房貸利率，最大的差別，就在於基準利率是否會受市場影響。若預期基準利率升幅可能超過2%，就可以選擇固定型利率，如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，則可以選擇指數型利率。
指數型房貸
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。
固定型房貸
與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，但是利率會比指數型房貸來得高一些。早期銀行房貸利率較高，保險公司為吸引客戶，推出了前期固定利率稍低於銀行，後期恢復指數型計息的混合式方案，不少民眾因此選擇轉向保險公司申辦房貸。但隨著央行連連降息，固定式利率方案就變得不那麼划算了。
混合型房貸
目前也沒有銀行提供完全固定型的房貸產品，僅有青年安心成家購屋貸款，有前兩年固定利率、其後轉為指數型計息的混合式利率方案。
3.資金活用方式不同
理財型房貸
理財型房貸也稱作回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸或活用型房貸，是一種結合一般房屋貸款與循環型貸款的房貸產品。簡單講就是，理財型房貸可以靈活運用您的貸款額度，還了又借、借了又還，您可以使用這筆資金作投資理財、公司周轉金、也可以當作緊急備用金。
透支型房貸
透支型房貸其實也是理財型房貸的一種，由於您的存摺餘額是0元，動用透支型房貸額度後，帳戶餘額會顯示負數，所以叫做透支型房貸。兩者的差別是，理財型房貸的額度來自於您已償還的房貸本金，而透支型房貸的額度是單純給您一個額度，不會跟房貸綁在一起，通常是房屋本身沒有貸款、或者購屋貸款的可貸額度空間夠大（例如銀行核貸500萬，但只借300萬房貸，其餘200萬則申請透支額度），才有可能申辦透支型房貸。
抵利型房貸
抵利型房貸又稱「免息型房貸」、「存貨整合型房貸」，是一種結合存款功能的房屋貸款產品，貸款人將多餘的錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶內（房貸抵利活儲帳戶），這筆存款就可以抵掉您的房貸利息，採每日計算。
4.與房貸保險相關
房貸壽險就是給房屋貸款人保的壽險，申請房貸時就可同時辦理。一旦房屋貸款人在房貸期間身故或全殘，保險公司就可以針對未及清償的剩餘房貸，進行理賠，房屋貸款人的家屬就不用繼續背負房貸，也就是所謂的「留愛不留債」。
房貸壽險的特色
- 房貸壽險的理賠金須優先償還貸款，若有剩餘，再留給指定受益人（如家人）。
- 房貸壽險可以搭配失能、意外、癌症等其他保險，只是涵蓋越多，保費自然就越高。
- 一旦保了房貸壽險，由於還款能力提高，因此在房貸成數、房貸利率等條件上，都可能會有優惠。
- 同樣條件下，女性的平均餘命比較長，提早身故的可能性較低，因此保費通常比男性便宜一半以上。
- 房貸壽險是定期壽險，期滿就不再有保障，因此保險期間最好不低於貸款年間，而且沒有保本、還本，很在意保本、不想浪費保費的人可以三思。
綜合上述來舉例說明：A先生為了買新房，向銀行申請了購屋貸款，貸款的銀行是第一順位抵押權人，銀行的房貸利率算法是採指數型房貸，為了之後能有資金可以運用，他也採用了理財型房貸。由於是家中經濟支柱，為了以防萬一，也買了房貸壽險。
以上是基本的房屋貸款種類說明，不過由於房子是最保值的財產，購屋時已投入了大筆資金作頭期款，之後又背負幾十年的房貸。當有資金需求時，如何將已有房貸的房子再借一筆資金出來運用，除了上述的理財型房貸，還有其他利用房貸獲得資金的方式，各種房屋二貸的種類說明如下文。
三、房貸再貸有哪些種類？
即使已經申請過房屋貸款，有資金需求且信用正常，都可以再申請貸款。你可以根據額度來選擇適合的貸款種類，每一種貸款種類各有優缺點，以下分別介紹：
1.原銀行增貸，省去重新準備資料的麻煩
原本的一胎房貸繳了一段時間後，如果有資金需求，可以向原本的房貸銀行提出增貸的要求，這時候銀行會檢視你的繳款狀況、目前的房屋評估價，職收狀況，信用狀況，負債狀況等等，綜合評估後決定是否讓你增貸。
原銀行增貸常被拒絕的原因，除了繳款狀況不佳外，房子尚在寬限期中、信用狀況變差、本金還太少、找民間借了私人借貸設定…等等，增貸就無法通過，這時候可以考慮找別家銀行，辦轉增貸或二胎房貸，貸款條件即可重新評估，有機會取得所需資金。
2.整筆房貸轉貸(平轉降息)，現在轉不划算
整筆房貸轉貸，一般都是為了降利息，但現在利率那麼低，就算真的找到稍低的利率，在轉貸利率比較下利差只有0.1%之間，如果再加上手續費、違約金等等作業成本，算下來根本不划算，也很少人會選擇平轉降息轉貸的方式，一般會選可以多拿錢的轉增貸。
3.房貸轉增貸，還得多就拿得多
大部分的銀行會規定，辦理房貸後的前1-3年不能提前清償或轉貸，否則須支付違約金，當房貸繳滿一定期限後，就可以找尋滿意的貸款條件來做轉增貸，此時考量的除了利率外，也要思考轉增貸需付出的成本(手續費)、還有能額外拿到多少資金。
對銀行來說，轉貸的案件就是新案件，無論是房子的價值，還是貸款人的財力狀況都會重新評估，但千萬不要以為在前銀行有遲繳或其他不良紀錄，新找的銀行看不到，只要向聯徵中心申請調閱信用紀錄，過往和銀行往來的狀況都能看見，信用報告同時也是銀行判斷能否過件的重要依據，要一直維持好信用，才能向銀行借的到錢。
如果你的房子有增值，或者本金已經還掉大半，轉增貸後就有機會拿到一大筆錢。
4.二胎房貸，銀行跟融資公司差很多
找銀行辦二胎房貸，首要前提是信用維持良好，再來房子還有貸款空間，銀行二胎房貸最高做到85成，但因為現在銀行的一胎房貸成數都做很滿，通常已不太有空間辦理二胎房貸，就算辦得成額度也不高，大約就是30-80萬不等。
如果跟銀行辦不成，還可以找裕融新鑫辦理二胎房貸，裕融二胎房貸審核的角度和銀行不同，不看負債比、不用工作或收入證明，也就是說，銀行最重視的部分，在裕融都不是問題，只要房子貸款空間還夠，最高可以貸到300萬資金，許多民眾會申請二胎房貸來償還利率較高的信用卡循環，可以較快讓信用恢復正常。
了解了上述對於房屋貸款與房貸再貸的種類介紹，最後讓我們將還款方式的種類也一併說明，讓你對房屋貸款有更進一步的了解。
四、房屋貸款還款方式有哪些？
常見的房貸還款方式種類有以下四種，本息平均攤還法、本金平均攤還法以及寬限期各是什麼意思？採用房貸寬限期好嗎？以下針對房貸還款方式有哪幾種，作一解析說明。
1.本息平均攤還法
本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。
本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。
2.本金平均攤還法
本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。
本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。
3.本金到期一次清償法
本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。
由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。
4.寬限期＋本息攤還法
寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。
由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。
了解房屋貸款還款計算方式，可以更了解這筆房貸借下去，該怎麼還？掌握更多資訊更不容易受業務的話術影響。
QA房屋貸款種類常見問題
Q.房貸期限怎麼選？年期越長越輕鬆嗎？
常見的房貸期限有20年期、30年期，某些銀行甚至還提供40年期的方案。但是房貸期限的選擇，不能只看月付金，也一併考慮背後隱藏的利息。
我們以貸款800萬、利率1.6%為例，分別試算三種年期的月付金和利息，可以發現月付金的差額雖會隨年期增加而逐漸變小，但總利息差額卻來到驚人的2倍左右。由此可見，長年期並不一定會是比較輕鬆的選擇。
Q.我要使用寬限期嗎？寬限期有哪些風險？
寬限期是指在特定期間內（2～3年），可以只繳息不還本金，減少月付金支出。但是因為寬限期包含在貸款年期裡，寬限期間本金完全不會減少，等到優惠結束後，就必須用更短的時間，還清一樣多的款項，負擔會變得更重。所以除非是短期資金不夠，或是遭遇變故想要短暫喘息，否則並不建議使用寬限期。
Q.剛增貸過可以二次增貸嗎？
很多人不知道，銀行貸款有一條內規，如果最近一年內有增貸過，無論是信貸或房貸，只要貸過就不會再讓你二次增貸了。
短期內連續增貸，對銀行來說會認為客戶極缺資金，放款風險高，通常送件就直接婉拒，但如果找新鑫申請二次增貸，不會在乎一年內是否有增貸，甚至剛買房子也可以，只要房子貸款空間還夠，隨時都可以二次增貸。
房屋貸款種類繁多，每一種都有許多暗藏的眉角。找到最適合自己的房屋貸款種類，也了解自己房貸還款的實際狀況，也能在自己需要資金的時候，讓名下的房子幫自己一把。建議做足功課與備好還款計畫，先不論能省下多少錢，至少不至於因為資訊落差而在房屋貸款上吃虧。
