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房屋二胎意思是什麼?房貸二胎可以貸多少?

房屋二胎意思是什麼?房屋二胎或者也稱為二胎房貸,除此之外還有房子二胎、房貸二胎、民間二胎、二順位房貸等等,都是指:將尚有房貸的房子做為抵押品再借第二筆房貸。房貸二胎可以貸多少?以融資公司來說,融資二胎房貸成數:最高房價120%,可貸額度算法為房屋現值扣除原房貸餘額,與銀行計算方式不同,最高可達500萬。

一、房屋二胎意思是什麼?

房屋二胎或者也稱為二胎房貸,除此之外還有房子二胎、房貸二胎、民間二胎、二順位房貸等等,都是指:將尚有房貸的房子做為抵押品再借第二筆房貸,其中第一筆通常是購屋房貸,稱為一胎房貸,一胎與二胎兩筆房貸是同時共存的。

而不同的稱法是不同管道的習慣用語,如民間、融資公司習慣稱二胎房貸,銀行則常見二順位或次順位,這是由於房貸抵押權設定在第二順位的緣故。

1-1房貸二胎優點有哪些?

將以有貸款的房子再借第二筆貸款,是許多人會利用的資金週轉方式雖然這樣會需要同時背負兩筆房貸,但是它所具備的優點,有著其他貸款方案所無法達成的效果,其說明如以下所列。

1.二胎房貸額度較高

銀行次順位房貸的額度,約在50萬~600萬之間,貸款成數最高為房屋鑑價的85%;融資公司二順位房貸的額度,最高可到500萬,貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於信用貸款(有DBR22倍限制);汽車貸款(貸款額度隨著車齡而遞減,銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款)等方案來說,二胎房貸的額度應該可以滿足一般資金週轉的需求。

2.二胎撥款速度較快

備妥所需的申請文件,選擇適合的貸款管道送件申請,於簽約對保完成後約2~3個工作天,貸款方就能將所需的資金,撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需要再重新跑一次申請流程後才能撥款,是要方便迅速的多了。

3.不必賣房換取現金

二胎房貸是指,將還有貸款的房屋,向另一家銀行或融資公司,再申請一筆房屋貸款。貸款方將房屋增值的部分,或已償還部份房貸而產生的可貸額度,以貸款的方式借錢給你。讓你在不必變賣房子的情況下,還有一筆資金可以運用。

以上3點為次順位房貸的優點與特色,建議有較大額度且急需資金週轉的民眾,可以考慮申請二順位房貸。

1-2房屋二胎缺點為何?

承上所述,房屋二胎雖然有不少好處,但是也有一些須注意的地方,金錢借貸是大事,應謹慎為要,以下整理常見的二胎房貸須注意的地方與風險:

1. 利率較高
以利率最低的銀行來看,二胎房貸的利率是2.5%~16%,實務上則大多在7%~8%左右,若與其他房屋抵押貸款相比,二胎房貸利率確實比較高、且還款期限較短,月付金負擔恐較重。

雖然二胎房貸利率較高,但貸款額度也比房屋增貸、轉增貸多,因此仍有許多資金需求者會選擇申辦房屋二胎貸款。

貸款項目 利率 年限
二胎房貸 2.5%~16% 15年
房屋增貸 1.33%~8.20% 20年
房屋轉增貸 1.31%~8.20% 30年

要注意的是,許多民間二胎貸款是使用月利率,與一般銀行所用的年利率相差12倍之多,例如:民間二胎月息3%,若以年息做計算,年利率高達36%。

2. 申貸管道多
除了銀行,許多民間貸款業者都有提供二胎房貸的貸款服務,例如:當鋪、代書、資產管理公司、融資公司等等,也因為二胎房貸的申貸管道非常多元、品質參差不齊,連帶產生一些風險:

  • 不肖代辦藏陷阱
  • 假冒銀行關係企業

3. 恐產生額外費用
如同前面講的,申辦二胎房貸會需要設定房子的第二順位抵押權,因此除了一般貸款都需要收取的手續費用之外,還須負擔地政設定費、代書費等費用。不過,如果是申請房屋轉增貸,需要支出的費用也不少。

最主要的問題,還是在於民間二胎的部分,有些民間貸款會以各種名義,向借款人收取費用,借10萬元撥款下來只剩5、6萬元,這樣的情形十分常見。

民間二胎房貸風險非常多,不肖業者的剝削手法也一直在變化,不過大致上可以分成三大類型:

  1. 收取高額利息
  2. 惡意欺騙或設局(虛假的貸款條件、假合法經營、詐騙事件多)
  3. 房貸不容易轉回銀行

任何貸款方案都有它自身的缺點,只要在申辦前進行審慎的評估,於衡量自身條件後,再向合適的管道提出申請,相信二胎房貸是可以為你解決資金週轉的問題。

二、房貸二胎可以貸多少?

購屋貸款會看房子的市值,那麼房屋二胎會看什麼?額度與成數怎麼看?利率算法有不同嗎?想知道房貸二胎利率與額度如何計算,以下整理說明:

2-1房屋二胎利率怎麼算?

二胎房貸利率區間為2.5%~36%,由於二胎房貸的風險較高,因此相較於其他同類型的貸款(房屋增貸/轉增貸約1.37%~5%),二胎房貸的利率會比較高一些。

以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率與年限:

貸款管道 融資公司 銀行 當鋪 代書
利率 7%~14% 2.5%~16% 18%~30% 6%~36%
年限 10年 10年 5年 7年

很多人都想知道,一胎房貸利率超低,為何二胎房貸利率那麼高?這是因為承辦二胎房貸業務,無論是銀行還是融資公司,都需要背負較高的風險。

一般買房時申請的購屋貸款,銀行會設定房子的第一順位抵押權,而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權,這筆貸款的債權人就會是第二順位,未來萬一借款人還不出錢,房子法拍後的錢也是照順序分配,那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款,因此利息會比較多。

2-2房貸二胎額度最高?

二胎房貸成數,是以房價為基準來評估,可貸成數如下:

  • 銀行二胎房貸成數:最高房價90%
  • 好事貸二胎房貸成數:最高房價120%
  • 民間二胎房貸成數:最高房價100%

然而房屋的價值又是如何計算的呢?房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係,最簡單的查詢方式,就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格,在實價登錄2.0上路後,房價的精準率已經可以達到8成。

如果想得到更精確的房屋價格,可以請銀行行員協助估價,每家銀行估算的價格可能有些微差異,或是委託專業的不動產鑑價公司估價,但需額外支付鑑價費用。

依據每個人自身條件不同,可得到的二胎利率和額度都不同,主要審核面向包含這3個部分:

  1. 房屋可貸空間:假如你的房子價值1000萬,一順位房貸貸款8成800萬,二胎最多可以貸到房價9成,也就是900萬,中間100萬的差額,就是你可以申請到的二胎最高額度。
  2. 客戶信用狀況:以聯徵中心的信用報告為基準,信用越好的客戶,可拿到的額度越高,會參考其餘兩項因素綜合評估。
  3. 客戶財務狀況:財務狀況包含收入及負債狀況,銀行會計算客戶的負債比率,通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。

三、房屋二胎銀行好過嗎?有哪些管道?

房屋二胎管道有銀行、融資公司、代書及當鋪。銀行較常用的二順位房貸、次順位房貸稱之,利率是所有管道裡最低的,但貸款過件率也比較低。上市融資公司好事貸好事貸、融資公司、 都有提供房屋二貸,較常以二胎房貸稱之,額度是所有管道裡最高的、利率與銀行相近、過件率也高。代書房屋二貸跟當鋪房屋二貸都屬民間借貸,較常用房屋二胎稱之,優勢是不須審核、撥款快速,但利率跟收費是所有管道裡最高的。

3-1銀行與融資比較

銀行是專門辦理金融業務的中介機構,因為屬於政府高度監理的特許行業,對於授信風險的控管有嚴格要求,所以在貸款業務上相當保守,可貸額度低且審核嚴苛,有信用瑕疵、負債比高恐無法過件。

好事貸則是經營放款、票據貼現與票券及有價證券等業務的上市融資公司,同樣是經過政府許可設立,只是主管機關與遵循法源不同。好事貸二胎房貸辦理方式及文件都和銀行差不多,皆有標準的作業流程,但辦理效率比銀行快、過件率高、貸款額度也比較大。而且融資公司不屬於金融體系,貸款紀錄不須報送聯徵中心,因此不用擔心影響信用分數,甚至還能培養信用。

3-2民間與融資比較

當鋪、代書、地下錢莊、高利貸等民間借貸都有提供二胎房貸,卻沒有明確規範,貸款流程及收費也不透明,即使法律規定貸款利率不得超過16%,仍有許多民間二胎設法鑽漏洞。

相較之下,好事貸公司辦理二胎房貸業務時,會將各項流程、利率及可能產生的費用詳細說明,客戶的所有疑問也都如實回答,像跟銀行借貸般安心。

二胎房貸管道 好事貸二胎房貸 銀行 民間借貸 代辦、代書
組織規模 好事貸 好事貸 個人 個人、
公司
年利率 7-14% 4-18% 18-36%
只繳息
不還本
4-36%
貸款額度 500 300萬 不一定 依送件管道而定,不一定找銀行
還款期限 7-10(2年寬限) 7-10年 不限
過件率 非常高
貸款成數 鑑價120% 鑑價90% 不一定
代辦費 非常高 貸款總額10-30%
貸款特點 銀行之外的最佳選擇 過件率低、可貸成數低 利息負擔最重 代辦費用昂貴

依照目前台灣的金融環境來說好事貸公司是綜合比較下來,條件最好,也是最容易借款到資金的管道,當您無法向銀行申貸或被銀行婉拒時,可以優先考慮好事貸二胎經銷商二胎房貸。

四、申請房貸二胎條件為何?

申請房屋二貸會看申請人的條件,以及擔保房屋的狀況來決定是否核貸,但各管道的審核標準不一,例如銀行還會看申請人的聯徵報告及信用評分,必須是信用良好的申請人才有機會申辦房屋二貸。

4-1二胎房貸有哪些條件限制?

房屋二貸條件如下:

  • 好事貸好事貸房屋條件:年滿18歲、本人或保人持有房屋、有收入來源、無重大信用瑕疵
  • 銀行房屋二貸條件:年滿20歲、本人持有房屋、有穩定工作、有固定收入、信用良好
  • 民間房屋二貸條件:年滿20歲、本人持有房屋

由此可知,銀行房屋二貸條件較嚴格,不僅要有穩定的正職工作、收入也必須是穩定的,如果是兼職、接案、低薪高獎金等類型的工作,就很難申請銀行房屋二貸。相較之下,好事貸好事貸只要確認你是有收入來源即可申辦

雖然貸款公司並未明確列出房屋二貸的申請限制,但一般來說有下列情形都很難順利通過貸款審核:

  • 有債務協商(正常繳滿3年仍有機會申辦好事貸好事貸房屋二貸)
  • 有法院支付命令
  • 房屋所有權不完整(無建物保存登記、持分房屋)
  • 房屋有私人設定
  • 離島地區、原住民保留地區的房屋

4-2房屋二胎需準備資料有哪些?

申請二胎房屋貸款,須備妥以下文件資料:

  1. 身分證正反面影本
  2. 工作證明(識別證、在職證明或其他可證明文件)
  3. 所得證明(薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明)
  4. 房屋相關文件(近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本)

要特別注意的是,如果是向銀行申請二胎房貸,須提供正式的所得證明(如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等)。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群,建議可向好事貸申請二胎,只要有財力證明都能申請。

4-3房貸二胎申請流程?

如果是向銀行申請二胎房貸,從送申請到撥款下來,至少要等候7個工作天;若申請好事貸好事貸二胎房貸,最快3個工作天可完成撥款;申請民間二胎房貸,從申請到撥款需1~3個工作天,部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

  1. 蒐集資料,多問多比較
  2. 準備相關資料送件申請
  3. 貸款公司審核,根據客戶狀況核定貸款條件
  4. 確認貸款條件,約時間地點簽約對保
  5. 由代書送件至地政事務所辦理房屋抵押權設定
  6. 用二胎房貸代償銀行債務(非必要)
  7. 二胎房貸款項匯入戶頭

銀行的話通常是找原貸行申辦,過件率是最高的!而且要有地緣關係,例如房子在桃園,就要找桃園當地的銀行申請,人在外地申請程序就會很麻煩,需要往返奔波,但如果是找好好貸,全台灣不限區域都可申辦(離島地區除外)!我們辦公室雖然是在台中二胎房貸,但是我們會先透過電話溝通和通訊軟體(LINE)收集送審資料,送審通過後,才會約見面簽約對保,簽約對保我們都可以親至府上或到鄰近地政事務所完成,完全沒有區域限制!

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最後讓貸款職人貴哥,告訴你二胎房貸要注意的三大重點:

申請條件

無法承作