房屋二胎意思是什麼？房屋二胎或者也稱為二胎房貸，除此之外還有房子二胎、房貸二胎、民間二胎、二順位房貸等等，都是指：將尚有房貸的房子做為抵押品再借第二筆房貸。房貸二胎可以貸多少？以融資公司來說，融資二胎房貸成數：最高房價120%，可貸額度算法為房屋現值扣除原房貸餘額，與銀行計算方式不同，最高可達500萬。
一、房屋二胎意思是什麼？
房屋二胎或者也稱為二胎房貸，除此之外還有房子二胎、房貸二胎、民間二胎、二順位房貸等等，都是指：將尚有房貸的房子做為抵押品再借第二筆房貸，其中第一筆通常是購屋房貸，稱為一胎房貸，一胎與二胎兩筆房貸是同時共存的。
而不同的稱法是不同管道的習慣用語，如民間、融資公司習慣稱二胎房貸，銀行則常見二順位或次順位，這是由於房貸抵押權設定在第二順位的緣故。
1-1房貸二胎優點有哪些？
將以有貸款的房子再借第二筆貸款，是許多人會利用的資金週轉方式。雖然這樣會需要同時背負兩筆房貸，但是它所具備的優點，有著其他貸款方案所無法達成的效果，其說明如以下所列。
1.二胎房貸額度較高
銀行次順位房貸的額度，約在50萬~600萬之間，貸款成數最高為房屋鑑價的85%；融資公司二順位房貸的額度，最高可到500萬，貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於信用貸款（有DBR22倍限制）；汽車貸款（貸款額度隨著車齡而遞減，銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款）等方案來說，二胎房貸的額度應該可以滿足一般資金週轉的需求。
2.二胎撥款速度較快
備妥所需的申請文件，選擇適合的貸款管道送件申請，於簽約對保完成後約2~3個工作天，貸款方就能將所需的資金，撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需要再重新跑一次申請流程後才能撥款，是要方便迅速的多了。
3.不必賣房換取現金
二胎房貸是指，將還有貸款的房屋，向另一家銀行或融資公司，再申請一筆房屋貸款。貸款方將房屋增值的部分，或已償還部份房貸而產生的可貸額度，以貸款的方式借錢給你。讓你在不必變賣房子的情況下，還有一筆資金可以運用。
以上3點為次順位房貸的優點與特色，建議有較大額度且急需資金週轉的民眾，可以考慮申請二順位房貸。
1-2房屋二胎缺點為何？
承上所述，房屋二胎雖然有不少好處，但是也有一些須注意的地方，金錢借貸是大事，應謹慎為要，以下整理常見的二胎房貸須注意的地方與風險：
1. 利率較高
以利率最低的銀行來看，二胎房貸的利率是2.5%~16%，實務上則大多在7%~8%左右，若與其他房屋抵押貸款相比，二胎房貸利率確實比較高、且還款期限較短，月付金負擔恐較重。
雖然二胎房貸利率較高，但貸款額度也比房屋增貸、轉增貸多，因此仍有許多資金需求者會選擇申辦房屋二胎貸款。
| 貸款項目 | 利率 | 年限 |
| 二胎房貸 | 2.5%~16% | 15年 |
| 房屋增貸 | 1.33%~8.20% | 20年 |
| 房屋轉增貸 | 1.31%~8.20% | 30年 |
要注意的是，許多民間二胎貸款是使用月利率，與一般銀行所用的年利率相差12倍之多，例如：民間二胎月息3%，若以年息做計算，年利率高達36%。
2. 申貸管道多
除了銀行，許多民間貸款業者都有提供二胎房貸的貸款服務，例如：當鋪、代書、資產管理公司、融資公司等等，也因為二胎房貸的申貸管道非常多元、品質參差不齊，連帶產生一些風險：
- 不肖代辦藏陷阱
- 假冒銀行關係企業
3. 恐產生額外費用
如同前面講的，申辦二胎房貸會需要設定房子的第二順位抵押權，因此除了一般貸款都需要收取的手續費用之外，還須負擔地政設定費、代書費等費用。不過，如果是申請房屋轉增貸，需要支出的費用也不少。
最主要的問題，還是在於民間二胎的部分，有些民間貸款會以各種名義，向借款人收取費用，借10萬元撥款下來只剩5、6萬元，這樣的情形十分常見。
民間二胎房貸風險非常多，不肖業者的剝削手法也一直在變化，不過大致上可以分成三大類型：
- 收取高額利息
- 惡意欺騙或設局（虛假的貸款條件、假合法經營、詐騙事件多）
- 房貸不容易轉回銀行
任何貸款方案都有它自身的缺點，只要在申辦前進行審慎的評估，於衡量自身條件後，再向合適的管道提出申請，相信二胎房貸是可以為你解決資金週轉的問題。
二、房貸二胎可以貸多少？
購屋貸款會看房子的市值，那麼房屋二胎會看什麼？額度與成數怎麼看？利率算法有不同嗎？想知道房貸二胎利率與額度如何計算，以下整理說明：
2-1房屋二胎利率怎麼算？
二胎房貸利率區間為2.5%~36%，由於二胎房貸的風險較高，因此相較於其他同類型的貸款（房屋增貸／轉增貸約1.37%~5%），二胎房貸的利率會比較高一些。
以下整理幾個常見的貸款管道所提供的二胎房貸利率與年限：
| 貸款管道 | 融資公司 | 銀行 | 當鋪 | 代書 |
| 利率 | 7%~14% | 2.5%~16% | 18%~30% | 6%~36% |
| 年限 | 10年 | 10年 | 5年 | 7年 |
很多人都想知道，一胎房貸利率超低，為何二胎房貸利率那麼高？這是因為承辦二胎房貸業務，無論是銀行還是融資公司，都需要背負較高的風險。
一般買房時申請的購屋貸款，銀行會設定房子的第一順位抵押權，而二胎房貸也是用同一間房子設定抵押權，這筆貸款的債權人就會是第二順位，未來萬一借款人還不出錢，房子法拍後的錢也是照順序分配，那麼第二位債權人很有可能無法拿回所有欠款，因此利息會比較多。
2-2房貸二胎額度最高？
二胎房貸成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：
- 銀行二胎房貸成數：最高房價90%
- 鑫融資二胎房貸成數：最高房價120%
- 民間二胎房貸成數：最高房價100%
然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。
如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。
依據每個人自身條件不同，可得到的二胎利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：
- 房屋可貸空間：假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。
- 客戶信用狀況：以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。
- 客戶財務狀況：財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
三、房屋二胎銀行好過嗎？有哪些管道？
房屋二胎管道有銀行、融資公司、代書及當鋪。銀行較常用的二順位房貸、次順位房貸稱之，利率是所有管道裡最低的，但貸款過件率也比較低。上市融資公司 鑫融資、融資公司、 都有提供房屋二貸，較常以二胎房貸稱之，額度是所有管道裡最高的、利率與銀行相近、過件率也高。代書房屋二貸跟當鋪房屋二貸都屬民間借貸，較常用房屋二胎稱之，優勢是不須審核、撥款快速，但利率跟收費是所有管道裡最高的。
3-1銀行與融資比較
銀行是專門辦理金融業務的中介機構，因為屬於政府高度監理的特許行業，對於授信風險的控管有嚴格要求，所以在貸款業務上相當保守，可貸額度低且審核嚴苛，有信用瑕疵、負債比高恐無法過件。
鑫融資則是經營放款、票據貼現與票券及有價證券等業務的上市融資公司，同樣是經過政府許可設立，只是主管機關與遵循法源不同。鑫融資二胎房貸辦理方式及文件都和銀行差不多，皆有標準的作業流程，但辦理效率比銀行快、過件率高、貸款額度也比較大。而且融資公司不屬於金融體系，貸款紀錄不須報送聯徵中心，因此不用擔心影響信用分數，甚至還能培養信用。
3-2民間與融資比較
當鋪、代書、地下錢莊、高利貸等民間借貸都有提供二胎房貸，卻沒有明確規範，貸款流程及收費也不透明，即使法律規定貸款利率不得超過16%，仍有許多民間二胎設法鑽漏洞。
相較之下，鑫融資公司辦理二胎房貸業務時，會將各項流程、利率及可能產生的費用詳細說明，客戶的所有疑問也都如實回答，像跟銀行借貸般安心。
| 二胎房貸管道 | 鑫融資二胎房貸 | 銀行 | 民間借貸 | 代辦、代書 |
| 組織規模 | 鑫融資 | 鑫融資 | 個人 | 個人、 公司 |
| 年利率 | 7-14% | 4-18% | 18-36% 只繳息 不還本 |
4-36% |
| 貸款額度 | 500萬 | 300萬 | 不一定 | 依送件管道而定，不一定找銀行 |
| 還款期限 | 7-10年(含2年寬限) | 7-10年 | 不限 | |
| 過件率 | 高 | 低 | 非常高 | |
| 貸款成數 | 鑑價120% | 鑑價90% | 不一定 | |
| 代辦費 | 無 | 無 | 非常高 | 貸款總額10-30% |
| 貸款特點 | 銀行之外的最佳選擇 | 過件率低、可貸成數低 | 利息負擔最重 | 代辦費用昂貴 |
依照目前台灣的金融環境來說鑫融資公司是綜合比較下來，條件最好，也是最容易借款到資金的管道，當您無法向銀行申貸或被銀行婉拒時，可以優先考慮鑫融資二胎經銷商二胎房貸。
四、申請房貸二胎條件為何？
申請房屋二貸會看申請人的條件，以及擔保房屋的狀況來決定是否核貸，但各管道的審核標準不一，例如銀行還會看申請人的聯徵報告及信用評分，必須是信用良好的申請人才有機會申辦房屋二貸。
4-1二胎房貸有哪些條件限制？
房屋二貸條件如下：
- 鑫融資房屋條件：年滿18歲、本人或保人持有房屋、有收入來源、無重大信用瑕疵
- 銀行房屋二貸條件：年滿20歲、本人持有房屋、有穩定工作、有固定收入、信用良好
- 民間房屋二貸條件：年滿20歲、本人持有房屋
由此可知，銀行房屋二貸條件較嚴格，不僅要有穩定的正職工作、收入也必須是穩定的，如果是兼職、接案、低薪高獎金等類型的工作，就很難申請銀行房屋二貸。相較之下， 鑫融資只要確認你是有收入來源即可申辦。
雖然貸款公司並未明確列出房屋二貸的申請限制，但一般來說有下列情形都很難順利通過貸款審核：
- 有債務協商（正常繳滿3年仍有機會申辦 鑫融資房屋二貸）
- 有法院支付命令
- 房屋所有權不完整（無建物保存登記、持分房屋）
- 房屋有私人設定
- 離島地區、原住民保留地區的房屋
4-2房屋二胎需準備資料有哪些？
申請二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：
- 身分證正反面影本
- 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
- 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
- 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）
要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向鑫融資申請二胎，只要有財力證明都能申請。
4-3房貸二胎申請流程？
如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請 鑫融資二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。
- 蒐集資料，多問多比較
- 準備相關資料送件申請
- 貸款公司審核，根據客戶狀況核定貸款條件
- 確認貸款條件，約時間地點簽約對保
- 由代書送件至地政事務所辦理房屋抵押權設定
- 用二胎房貸代償銀行債務（非必要）
- 二胎房貸款項匯入戶頭
銀行的話通常是找原貸行申辦，過件率是最高的！而且要有地緣關係，例如房子在桃園，就要找桃園當地的銀行申請，人在外地申請程序就會很麻煩，需要往返奔波，但如果是找好好貸，全台灣不限區域都可申辦(離島地區除外)！我們辦公室雖然是在台中二胎房貸，但是我們會先透過電話溝通和通訊軟體（LINE）收集送審資料，送審通過後，才會約見面簽約對保，簽約對保我們都可以親至府上或到鄰近地政事務所完成，完全沒有區域限制！
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最後讓貸款職人貴哥，告訴你二胎房貸要注意的三大重點：
