如何提升房貸額度？一篇帶你了解增加貸款額度的方法

如何提升房貸額度？房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。先釐清自己與房子的條件為何？才能精確掌握銀行房貸額度會撥多少。房貸額度會受哪些因素影響？提升房貸額度有哪些方式？除了房貸之外還有哪些可以增加資金額度的方法？許多關於房貸額度的重要資訊，本文整理詳解，一篇帶你了解增加貸款額度的方法。

1.房貸額度會受哪些因素影響？

銀行核貸房貸額度的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

1-1房貸額度怎麼看？

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋貸款額度試算

假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）=　720萬元（可貸額度）

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。

1-2影響房貸額度的因素？

(1.) 物件的條件

• 銀行鑑價與市場估價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大？意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴，建議購屋前，可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。

此外，您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對你的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

• 房子類型會影響貸款額度

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。

依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。

• 屋齡會影響貸款額度

房屋的屋齡也會影響貸款成數，根據聯徵中心2021年第二季的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

• 房子的所在區域會影響貸款額度

基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

(2.) 貸款人的條件

• 收入高低會影響貸款額度

收入高低會影響貸款額度而且有著相當重要的占比。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。

• 工作性質會影響貸款額度

就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。

相反的，如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士，或者任職於百大企業的正式員工，以及軍公教人員，都屬於銀行較喜歡的族群，就有機會取得較好的貸款條件。

• 信用評分會影響貸款額度

當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
想了解自己的信用評分如何，你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

(3.)其他因素

• 央行打房會影響貸款額度

為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施，其中針對自然人（也就是一般民眾）購屋貸款的貸款成數規範為：

1. 全國第3戶（含）以上購置住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
2. 全國購置高價住宅貸款，最高貸款成數為4成，且無寬限期。
3. 特定地區第2戶購屋貸款：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區，無寬限期。

也就是說，只要您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。

2.提升房貸額度有哪些方式？

好不容易存夠一筆錢買房，簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低，自備款準備不夠該怎麼辦？如何提升房貸額度？這裡提供超實用小秘招如下：

2-1提高房貸額度的方式

• 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。建議信用卡最好持有並使用超過一年以上。

• 提供財力證明

如果你是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上，可以作為你的收入證明。提醒您，儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

• 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。記得在提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。

• 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。

• 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

• 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋，建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸，因為是整批議價，可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋，也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。

• 購買房貸壽險

對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。

2-2其他增加額度的方式

自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？有的。常見的增加額度方法有：

1. 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
2. 個人信用貸款
3. 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。特別注意！信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的130%，可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障，目前全台最大的三間股票上市融資公司為：融資公司、 、 。

QA如何提升房貸額度常見問答

Q. 房屋樓層會影響貸款額度嗎？

一般傳統認為，寓意不詳的4樓價格會是最低的，但從實際銷售數據看來，並無此現象，在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，說的更白話一點，因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格出現差異，所以把各層樓的單價用百分率來表示。一般來說，電梯大樓和老公寓，樓層價格差距更明顯，如果是沒有電梯的老公寓，樓層越高，價格越便宜，對電梯大樓來說，3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，也沒有景觀，價格會較低，6-10樓的中樓層最熱銷，11樓以上的高樓層，景觀好、隱密性高，價格是最高的，以雙北來說，每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

Q. 房子的公設會影響貸款額度嗎？

為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求，現在建商規劃社區，經常包含豐富的公共設施，常見設施包含KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等，再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等，公設比幾乎都在35%左右，實際可用坪數大減。現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範，如機械車位最多4坪，平面車位至多8坪，以15層樓高的建案來說，「小公」（含建物的樓梯、電梯、蓄水池等）加「大公」（含機電設施、通道、門廳等），至少就佔去29.5%的公設比，等於有3成的房價都花在公設比上面，看屋時要注意實際可用空間，依權狀的實際坪數計算，避免落入廣告陷阱。

Q. 房子附近的生活機能和交通會影響貸款額度嗎？

不動產領域有個專有名詞，叫做「迎毗設施」，指的是受到集體居民歡迎的設施，通常可提高居住寧適性或帶來便利性，跟嫌惡設施比起來，受歡迎的公共設施很少，最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等，捷運站、火車站、購物中心等次之，距離的遠近則是判斷的重點。銀行進行房屋估價的時候，會考量接手性和替代性，簡單的說，會考慮萬一客戶繳不出房貸，房子被拍賣時是否能賣個好價錢，交通越方便的地方，房價通常就越高，鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地，如果附近機能設施俱佳，房價也就居高不下。