貸款話題

如何提升房貸額度?一篇帶你了解增加貸款額度的方法

如何提升房貸額度?房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。先釐清自己與房子的條件為何?才能精確掌握銀行房貸額度會撥多少。房貸額度會受哪些因素影響?提升房貸額度有哪些方式?除了房貸之外還有哪些可以增加資金額度的方法?許多關於房貸額度的重要資訊,本文整理詳解,一篇帶你了解增加貸款額度的方法。

1.房貸額度會受哪些因素影響?

銀行核貸房貸額度的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

1-1房貸額度怎麼看?

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋貸款額度試算

假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

1-2影響房貸額度的因素?

(1.) 物件的條件

  • 銀行鑑價與市場估價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。

此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

  • 房子類型會影響貸款額度

因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型,相對的銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款。

  • 屋齡會影響貸款額度

房屋的屋齡也會影響貸款成數,根據聯徵中心2021年第二季的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1
  • 房子的所在區域會影響貸款額度

基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

(2.) 貸款人的條件

  • 收入高低會影響貸款額度

收入高低會影響貸款額度而且有著相當重要的占比。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

  • 工作性質會影響貸款額度

就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

  • 信用評分會影響貸款額度

當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

(3.)其他因素

  • 央行打房會影響貸款額度

為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施,其中針對自然人(也就是一般民眾)購屋貸款的貸款成數規範為:

  1. 全國第3戶(含)以上購置住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
  2. 全國購置高價住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
  3. 特定地區第2戶購屋貸款:台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區,無寬限期。

也就是說,只要您是首購族、且不是購買高價住宅(台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬),基本上不受央行打房影響。

2.提升房貸額度有哪些方式?

好不容易存夠一筆錢買房,簽約後卻發現銀行核貸的貸款成數比預期的低,自備款準備不夠該怎麼辦?如何提升房貸額度?這裡提供超實用小秘招如下:

2-1提高房貸額度的方式

  • 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。建議信用卡最好持有並使用超過一年以上。

  • 提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。提醒您,儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

  • 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。記得在提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

  • 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

  • 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

  • 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

  • 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

2-2其他增加額度的方式

自備款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?有的。常見的增加額度方法有:

  1. 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
  2. 個人信用貸款
  3. 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。特別注意!信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障,目前全台最大的三間股票上市融資公司為:中租、裕融、和潤。

QA如何提升房貸額度常見問答

Q. 房屋樓層會影響貸款額度嗎?

一般傳統認為,寓意不詳的4樓價格會是最低的,但從實際銷售數據看來,並無此現象,在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」,說的更白話一點,因為各層樓所提供的效用有所不同,導致各層樓的價格出現差異,所以把各層樓的單價用百分率來表示。一般來說,電梯大樓和老公寓,樓層價格差距更明顯,如果是沒有電梯的老公寓,樓層越高,價格越便宜,對電梯大樓來說,3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾,也沒有景觀,價格會較低,6-10樓的中樓層最熱銷,11樓以上的高樓層,景觀好、隱密性高,價格是最高的,以雙北來說,每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

Q. 房子的公設會影響貸款額度嗎?

為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求,現在建商規劃社區,經常包含豐富的公共設施,常見設施包含KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等,再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等,公設比幾乎都在35%左右,實際可用坪數大減。現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範,如機械車位最多4坪,平面車位至多8坪,以15層樓高的建案來說,「小公」(含建物的樓梯、電梯、蓄水池等)加「大公」(含機電設施、通道、門廳等),至少就佔去29.5%的公設比,等於有3成的房價都花在公設比上面,看屋時要注意實際可用空間,依權狀的實際坪數計算,避免落入廣告陷阱。

Q. 房子附近的生活機能和交通會影響貸款額度嗎?

不動產領域有個專有名詞,叫做「迎毗設施」,指的是受到集體居民歡迎的設施,通常可提高居住寧適性或帶來便利性,跟嫌惡設施比起來,受歡迎的公共設施很少,最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等,捷運站、火車站、購物中心等次之,距離的遠近則是判斷的重點。銀行進行房屋估價的時候,會考量接手性和替代性,簡單的說,會考慮萬一客戶繳不出房貸,房子被拍賣時是否能賣個好價錢,交通越方便的地方,房價通常就越高,鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,如果附近機能設施俱佳,房價也就居高不下。

申請條件

無法承作