中古屋貸款成數有多少?7個致勝關鍵拉高中古屋貸款成數

近年於房價持續攀升,新成屋價格越來越高,不少民眾將購屋需求轉向相對平價的中古屋。中古屋貸款成數有多高?影響中古屋貸款成數的因素有那些?若自備款準備不足,該要如何增加中古屋貸款成數呢?透過本文帶你了解中古屋的定義是什麼,教你如何爭取令人滿意的中古屋貸款成數。

1.中古屋的定義是什麼?

中古屋一般說法上有兩種定義,一種是指屋齡3年以上,且已經過一次轉手買賣的房屋,另一種則是只要有人住過。基本上中古屋公設會比較低,但也因為中古屋的屋齡較高,所以房屋的價格通常會較低。

  • 已經過一次轉手買賣
  • 屋齡3年以上
  • 已有人住過

1)與新古屋有什麼差別?

新古屋屋齡通常為5年以下,多半無人居住過,大多為建商餘屋或投資客轉手,因為是無人居住過的空屋,整體價格較中古屋略高。

  • 屋齡5年以內
  • 未曾入住過的
  • 房屋狀況較新

2)與新成屋有什麼差別?

新成屋通常是指建商已完工,剩餘賣出去,且沒有人住過的房子。屋齡通常是在3年以下的,而建材、屋況屬於全新的新成屋,由於不需要額外準備裝修費用,房屋售價通常會比中古屋高出許多。

  • 屋齡3年以內
  • 未曾入住過的
  • 房屋狀況全新

從上述可得知,挑選中古屋時,價格通常比新成屋與新古屋低許多,不過中古屋的屋況通常不如新成屋與中古屋,可能需要額外預備一筆裝潢費用,這是選購中古屋必須要考量的狀況。

2.中古屋貸款成數多可以貸多少?

中古屋的建材大多為RB加強磚造房屋,不僅耐用度、耐震性較差,房屋使用年限也較短,且會連帶影響貸款成數。中古屋貸款成數一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,且房貸寬限期有可能較新成屋低。所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

3.影響中古屋貸款成數因素有哪些?

影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下幾點:

  • 房屋狀況
  • 房屋耐用年數(屋齡)
  • 房屋座落地段
  • 房屋周邊設施
  • 借款人財務狀況(還款能力)
  • 借款人信用狀況

由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

4.提高中古屋貸款成數的方法?

想要提高銀行中古屋貸款成數,可以從以下的方法來著手:

  • 提早養好信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

  • 提供財力證明

如果是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右)並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。可以作為你的收入證明。

  • 提供優質保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

  • 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

  • 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

  • 找密切往來銀行貸款

通常會建議在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

  • 找房仲配合銀行

購買中古屋,可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

5.中古屋貸款申請管道

目前中古屋貸款申請管道有銀行、融資公司和民間借貸業者,以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。

  • 銀行中古屋貸款

申請銀行中古屋房貸,銀行首先必須考量將來房子轉手性與抗跌性,因此銀行承作中古屋貸款的意願較低,在條件審核上也較嚴格、可貸額度相對較保守。

  • 融資公司中古屋貸款

融資公司可以說是銀行之外最安全可靠的借貸管道,尤其是股票上市的大型融資公司,中古屋房貸利率不僅利率與銀行相近、額度比銀行高,而且審核也比銀行寬鬆

  • 民間借貸中古屋房貸

雖然民間中古屋貸款的申請條件不拘但通常也伴隨著高利息、高收費,因此建議在挑選民間中古屋貸款時,仍須注意所選擇的民間借貸是否收費合理。

透過不同管道辦理中古屋貸款,會因審核的條件不同,而取得的房貸利率、貸款成數也會有所差異。申辦前可以先就自身與房子的條件進行評估。

6.中古屋貸款常見Q&A

  • Q1中古屋貸款成數不足可以提出申覆嗎?
  • A1可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時,可以檢視自身條件不足的部分,在補強貸款條件後,如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式,再重新送件進行申覆。
  • Q2如何利用試算功能避免房貸不足毀約?
  • A2目前各大銀行網站都有專屬的房貸試算功能,可以選擇想要申請中古屋房貸的銀行,帶入自身的貸款條件後,就能立即獲得房屋貸款的大概額度。假如貸款額度與自己的預期有落差,建議補強房屋貸款的加分條件。
  • Q3申請中古屋貸款需要提供保證人嗎?
  • A3不用。根據銀行法第12-1條的規定,銀行辦理房貸時,不能要求借款人提供「連帶保證人」,如果借款人本身的條件足夠,或是已提供足額的擔保品,也不得要求借款人提供一般保證人。

中古屋貸款成數普遍較低,民眾必須準備較高的自備款,想要拉高銀行房貸成數,可以先從房屋座落地點與貸款人的條件著手。一般而言,銀行中古屋房貸利率,會比融資公司、民間借貸要來的低,但由於銀行法規、風險限制較多,因此條件審核會相當較嚴謹;相較之下,融資公司的中古屋貸款不僅貸款條件寬鬆、貸款額度較高,不看調閱信用報告,無薪轉證明也能申貸。

申請條件

無法承作