近年於房價持續攀升，新成屋價格越來越高，不少民眾將購屋需求轉向相對平價的中古屋。中古屋貸款成數有多高？影響中古屋貸款成數的因素有那些？若自備款準備不足，該要如何增加中古屋貸款成數呢？透過本文帶你了解中古屋的定義是什麼，教你如何爭取令人滿意的中古屋貸款成數。
1.中古屋的定義是什麼？
中古屋一般說法上有兩種定義，一種是指屋齡3年以上，且已經過一次轉手買賣的房屋，另一種則是只要有人住過。基本上中古屋公設會比較低，但也因為中古屋的屋齡較高，所以房屋的價格通常會較低。
- 已經過一次轉手買賣
- 屋齡3年以上
- 已有人住過
1)與新古屋有什麼差別？
新古屋屋齡通常為5年以下，多半無人居住過，大多為建商餘屋或投資客轉手，因為是無人居住過的空屋，整體價格較中古屋略高。
- 屋齡5年以內
- 未曾入住過的
- 房屋狀況較新
2)與新成屋有什麼差別？
新成屋通常是指建商已完工，剩餘賣出去，且沒有人住過的房子。屋齡通常是在3年以下的，而建材、屋況屬於全新的新成屋，由於不需要額外準備裝修費用，房屋售價通常會比中古屋高出許多。
- 屋齡3年以內
- 未曾入住過的
- 房屋狀況全新
從上述可得知，挑選中古屋時，價格通常比新成屋與新古屋低許多，不過中古屋的屋況通常不如新成屋與中古屋，可能需要額外預備一筆裝潢費用，這是選購中古屋必須要考量的狀況。
2.中古屋貸款成數多可以貸多少？
中古屋的建材大多為RB加強磚造房屋，不僅耐用度、耐震性較差，房屋使用年限也較短，且會連帶影響貸款成數。中古屋貸款成數一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成，且房貸寬限期有可能較新成屋低。所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
3.影響中古屋貸款成數因素有哪些？
影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下幾點：
- 房屋狀況
- 房屋耐用年數（屋齡）
- 房屋座落地段
- 房屋周邊設施
- 借款人財務狀況（還款能力）
- 借款人信用狀況
由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足，部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款，或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。
4.提高中古屋貸款成數的方法？
想要提高銀行中古屋貸款成數，可以從以下的方法來著手：
- 提早養好信用
信用小白可以透過申辦信用卡的方式，幫自己培養信用評分，不過要記得按時繳費、全額繳清，讓銀行知道你是有能力償還債務的。
- 提供財力證明
如果是收入領現金，或者收入較不固定的族群，建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭，至少持續半年以上；可以在申辦房貸前，連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭（10萬左右），並且不要動用到它，到時候就可以提供給銀行作為財力證明。可以作為你的收入證明。
- 提供優質保證人
提供收入和信用條件良好的保證人，也可以拉高你的房貸成數，不過保證人只能找配偶、直系血親（父母、子女）、旁系親屬（兄弟姊妹），朋友可是沒辦法擔任保證人的。
- 提供其他擔保品
如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
- 購買房貸壽險
對銀行來說，房貸壽險可以轉移房貸風險，如果未來貸款人出意外，導致無法履約時，保險公司就會代為清償債務。在申辦房貸時，主動向銀行提出購買房貸壽險的意願，也有機會提高房貸成數，或者是降低房貸利率。
- 找密切往來銀行貸款
通常會建議在申辦房貸時，選擇平時就有在往來的銀行，由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄，因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
- 找房仲配合銀行
購買中古屋，可詢問房仲業者有沒有配合的銀行，或者有些銀行會提供優質房仲專案，如果找較大間的房地產仲介公司，也是有機會爭取到較好的貸款條件。
5.中古屋貸款申請管道
目前中古屋貸款申請管道有銀行、融資公司和民間借貸業者，以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。
- 銀行中古屋貸款
申請銀行中古屋房貸，銀行首先必須考量將來房子轉手性與抗跌性，因此銀行承作中古屋貸款的意願較低，在條件審核上也較嚴格、可貸額度相對較保守。
- 融資公司中古屋貸款
融資公司可以說是銀行之外最安全可靠的借貸管道，尤其是股票上市的大型融資公司，中古屋房貸利率不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆。
- 民間借貸中古屋房貸
雖然民間中古屋貸款的申請條件不拘，但通常也伴隨著高利息、高收費，因此建議在挑選民間中古屋貸款時，仍須注意所選擇的民間借貸是否收費合理。
透過不同管道辦理中古屋貸款，會因審核的條件不同，而取得的房貸利率、貸款成數也會有所差異。申辦前可以先就自身與房子的條件進行評估。
6.中古屋貸款常見Q&A
- Q1中古屋貸款成數不足可以提出申覆嗎？
- A1可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時，可以檢視自身條件不足的部分，在補強貸款條件後，如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式，再重新送件進行申覆。
- Q2如何利用試算功能避免房貸不足毀約？
- A2目前各大銀行網站都有專屬的房貸試算功能，可以選擇想要申請中古屋房貸的銀行，帶入自身的貸款條件後，就能立即獲得房屋貸款的大概額度。假如貸款額度與自己的預期有落差，建議補強房屋貸款的加分條件。
- Q3申請中古屋貸款需要提供保證人嗎？
- A3不用。根據銀行法第12-1條的規定，銀行辦理房貸時，不能要求借款人提供「連帶保證人」，如果借款人本身的條件足夠，或是已提供足額的擔保品，也不得要求借款人提供一般保證人。
中古屋貸款成數普遍較低，民眾必須準備較高的自備款，想要拉高銀行房貸成數，可以先從房屋座落地點與貸款人的條件著手。一般而言，銀行中古屋房貸利率，會比融資公司、民間借貸要來的低，但由於銀行法規、風險限制較多，因此條件審核會相當較嚴謹；相較之下，融資公司的中古屋貸款不僅貸款條件寬鬆、貸款額度較高，不看調閱信用報告，無薪轉證明也能申貸。
