近年來，房地產成交價格被視為極具爭議性的議題之一，因為買賣雙方往往為了稅賦或貸款的目的而在契約上輸入虛假的房價資訊，因此政府為了解決這個問題，於2014年開始實施「實價登錄」制度。實價登錄的實施，旨在讓買賣雙方透明化、公開化地宣示交易價格，以促進房地產市場的健康發展，也讓人民可以進一步了解房地產市場的真實情況。
一、什麼是實價登錄？
在「實價登錄」實施前，台灣的房地產市場大多屬於賣方市場，導致房屋買賣的資訊不對稱，因此經常發生民眾買到價格過高或有瑕疵的房屋，進而引發房地產市場的種種問題。
為了解決這種資訊不對稱的情況，政府於2012年推出了不動產「實價登錄」制度，透過網路公開房屋的交易價格，期望能有效降低房地產買賣時產生的糾紛，並實現政府推動的「居住正義」理念。
實價登錄需多久的時間才會顯示成交後的結果？
實價登錄完成申報後45天，系統於每月1日、11日與21日會作資料更新，屆時即可查詢申報後的房屋成交價格。
為什麼會有房屋買賣查詢不到的情況？
因為政府會先篩選過，並剔除房價高於或低於市場行情的案件；而且系統於每月1日、11日與21日進行資料更新，所以並非所有成交案件，都可以進行即時查詢。
二、實價登錄的內容？
新的制度已經更新，實價登錄2.0的內容如下：
- 地號、門牌完整揭露：公開的地號和門牌資訊更詳盡，並追溯已公開案例以提高交易透明度。
- 預售屋全面納管、即時申報：預售屋納入全面管理，建商必須即時申報銷售資訊和成交價格，以避免哄抬房價。
- 增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰則：主管機關有更大的查核權力，罰則也加重，對不實申報和未申報的行為處以罰款。
- 紅單交易納管、禁止轉售第三人：紅單交易納管，禁止轉售給第三人，保障消費者權益。
- 預售屋買賣定型化契約備查：預售屋買賣契約需向政府報告，含有違規內容者將受罰款處罰，以確保消費者權益得到保護。
總結來說，新的房地產交易制度帶來了多項改革，旨在提高交易透明度並保護消費者權益。這些改革包括公開詳盡的地號和門牌資訊、納管預售屋、加強主管機關的查核權力、禁止預售屋轉售給第三方以及要求報告買賣契約。這些措施旨在防止不誠實的行為，例如哄抬房價和不實申報，並確保消費者在房地產交易中得到保護。
三、實價登錄的目的為何？
讓預售屋買賣透明化，避免民眾被話術誤導
過去，由於預售屋價格資訊不對稱，有些開發業者曾使用各種推銷手法來高價出售房屋。
這些業者甚至製作了假的銷售管制表或其他機密市場調查報告，以誤導消費者。
因此，一些被語言花言巧語所迷惑的消費者，在匆忙中下訂單後才發現自己買了不合適或比別人還貴的房子。
解決新屋供給不足的問題
實價登錄2.0納管預售屋後，為了符合銷售前需向地方政府報請銷售資訊及定型化買賣契約的要求，建案開賣前的審核作業時間將增加。
此外，在營建成本持續上漲的情況下，有些建商可能會採用先建後售的方式來降低成本風險，進而導致新屋供應不足，限縮買屋者的選擇。
減緩房價上漲的速度
許多人期望實價登錄2.0和房地合一稅2.0的推出能夠減緩房價上漲的速度，甚至讓房價下跌，但現實可能會讓這些人失望。
目前的低利率環境和市場資金充裕，再加上原物料成本上漲和勞工短缺等問題，營造成本難以在短時間內降低，進而間接支撐了房價。
因此，即使政府積極打擊炒房，最多也只能讓房價出現震盪，而不太可能實現下跌。
四、除了實價登錄，還有哪些房屋估價管道？
由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，首先會用到的房屋估價管道就是實價登錄：
實價登錄網站
內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。
實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。
除此了政府的實價登錄平台網站之外還有兩個查詢房價的方式，一個是上房屋交易平台查詢，另一種就是直接請銀行鑑價，以下分別說明：
房屋交易平台
如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。
請銀行鑑價
銀行鑑價是貸款過程中重要的一環，有三種方法可以進行鑑價。第一種是使用銀行網頁試算，這是根據大數據計算出來的平均數，價格可能不會非常精確，但可以作為參考。第二種是請銀行行員初步估價，可以告知行員房屋的相關資訊，行員會根據客戶條件給出初步的估價，但最終貸款條件仍以總行審核為準。第三種是銀行委託專業的不動產鑑價公司進行鑑價，這是最準確的價格，也是銀行願意貸款給客戶的金額。鑑價過程可以確保貸款金額與房屋價值相符。
QA.實價登錄常見問答
Q.可以查詢法拍屋的實價登錄嗎？
不可以。因為法拍屋不是以買賣為登記原因之案件，所以目前尚未歸入實價登錄的範圍中。
Q.房屋買賣成交後，申報實價登錄的人是誰？
實價登錄2.0上路後規定，須由買賣雙方共同申報；也可協議由買賣其中一方，或委託代理人申報。
Q.實價登錄的部分案件，車位價格為什麼是空白？
由於車位價格並非必填的申報欄位，所以有些買賣成交的案件，並不會顯示車位的價格。
實價登錄制度的實施，讓房地產交易變得更加透明化與公開化，同時也提升了房地產市場的透明度與穩定性。未來，政府應繼續強化相關法規與監管機制，讓實價登錄制度能夠更加有效地運作，讓市民能夠在透明公開的交易市場中自由選擇購買房屋，進而推動國家經濟的發展。
