買中古屋、成屋怎麼挑?買房跟著5大細節看仔細!

房價受到疫情衝擊,原物料工資飆漲下,營建成本不斷飆升,使新建案、預售屋不得不跟進調漲價格,買房民眾要買新成屋、中古屋還是預售屋?除了考驗民眾自備款的荷包外,更是要留意挑選買房的小細節,新成屋價格較高,不少人將需求轉往中古屋,購買中古屋成數與額度決定於房貸戶的收支比(負債比)、信用狀況,若房子在六都之外也會因坐落地是否有嫌惡設施影響房貸成數。

買「中古屋」、「成屋」,該注意細節?

買房是人生大事,對大部分人來說,可能是一輩子的積蓄,該如何挑選一間好房子就很重要。目前房價因營建成本和土地造價持續上漲,房價也越來越高,部分民眾在挑選物件時,會傾向購買可看到成品、單價相對預售屋低的「中古屋」、「成屋」。以下與大家分享在挑選此類物件時,有那些地方該注意:

1.事前上網查是否為高土壤液化潛勢地區

2.周圍是否容易淹水及存在嫌惡設施

3.結構儘量避開不規則造型

4.建築物本身的大梁大柱是否出現45度斜裂縫

5.室內有無漏水、是否屬於海砂屋或爐碴屋

房貸成數如何計算?

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行貸款額度貸款銀行貸款額度
台灣銀行鑑價8成兆豐銀行鑑價8成
中國信託鑑價85成彰化銀行鑑價85成
合作金庫鑑價8成台新銀行鑑價8成
華南銀行鑑價8成永豐銀行鑑價85成
國泰世華鑑價8成元大銀行鑑價8成
富邦銀行鑑價8成玉山銀行鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

影響房貸成數-不同房屋類型

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

影響貸款成數-房子坐落區域

本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數(資料來源:國泰世華銀行):

區域貸款成數
台北市7~8成
新北市5.5~8成
台中市、台南市、高雄市5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣5.5~7成
雲林縣6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣6成
南投縣、嘉義縣5.5~6成

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

房屋買賣類型種類?注意事項有哪些?

(1)預售屋

意思是還沒有實體房屋,建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段,貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列:

預售屋優點預售屋注意事項
  • 全新的房屋
  • 自備款較低
  • 可以客製化
  • 格局選擇多
  • 房價較新成屋與中古屋高
  • 交屋前需有一個暫時住處
  • 挑選風評好的建商有保障
  • 實際環境與想像或有落差

(2)新成屋

建案完工後,剩餘還未售出的戶數,且屋齡在3年內都屬於新成屋,貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列:

新成屋優點新成屋注意事項
  • 全新而且有實體房屋
  • 較不用擔心管線老舊
  • 付完款項後即可入住
  • 可以選擇的格局不多
  • 自備款較高,適合資金充裕的人

(3)中古屋

房屋經過一次以上的買賣轉手,或是領取使用執照超過3年以上的房屋,即為中古屋,貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列:

中古屋優點中古屋注意事項
  • 公共設施的比例較低
  • 房價較預售新成屋低
  • 可以查看實際的屋況
  • 有機會買到地段佳機能好的房屋
  • 要注意中古屋的管線狀況
  • 貸款成數較低需準備較高的自備款

中古屋貸款好辦嗎?有哪些要注意的地方?

根據聯徵中心最新統計,2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為:

屋齡平均鑑估值(千元)平均貸款成數平均貸款利率
0~3年11,2187成51.37%
3~9年15,7177成21.42%
9~15年16,1877成1.45%
15~21年12,8396成91.51%
21~30年8,3747成11.56%
30年以上10,4727成1.55%

中古屋貸款成數可能比新成屋略低一些,一般可以貸6~7成左右,但要注意,是銀行鑑價的6~7成,不是購入價格的6~7成,所以中古屋貸款成數,可能會跟實際成交價有差異,建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度,才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多,大致上有以下幾點:

  • 房屋狀況
  • 房屋耐用年數(屋齡)
  • 房屋座落地段
  • 房屋周邊設施
  • 借款人財務狀況(還款能力)
  • 借款人信用狀況

由此可知,即使房屋本身條件不夠好,您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足,部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款,或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

新聞出處》聯合新聞網

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