房屋二貸好過嗎？房屋二貸在某些情況下可以成為解決資金需求的有效方式，但同時也存在一些條件限制需要考慮。在考慮房屋二貸之前，您應該評估自己的財務狀況、收入情況以及還款能力，並仔細了解不同管道對於房屋二貸條件限制有哪些？如何提升房屋二貸過件率與須注意事項，本文一篇報你知！
一、房屋二貸條件有哪些？
房屋二貸條件包含申請人的條件與房子的價值、狀況來決定，詳細說明如下：
申請人的基本條件
- 年齡18~70歲
銀行二胎房貸的年齡限制為20~65歲，且有「申請人年紀＋貸款年限<70」的規定，較不適合高齡者。而融資公司鑫融資，因應民法下修成年年齡為18歲，也把二胎房貸申請門檻降低到18歲，並將年齡上限調高至70歲。
- 有工作收入
無論申請哪一種貸款、選擇哪種二胎房貸申請管道，都需要確認申請人是有還款能力的，因此銀行會要求你提供正式的工作及收入證明，才能申請二胎房貸。而融資公司則沒有嚴格要求，一定要提供正式財力證明，存款也能當作收入證明。
- 信用正常
怎麼樣才符合銀行二胎房貸申請條件裡的「信用正常」？基本上，沒有動用信用卡循環、信用卡跟貸款沒有遲繳、負債比低於60%等等，這才叫信用正常，更簡單的評估方式就是，信用分數至少600分以上。而鑫融資二胎房貸申請條件較寬鬆，有信用瑕疵也沒關係，只要信用問題不是太嚴重，都還是有機會。
- 持有房屋
最基本的二胎房貸申請條件，當然就是名下持有房屋，且這間房子目前只有第一順位抵押權，沒有其他的私人設定。而融資公司，如果房子是家人的，只要持有人願意當保證人，並提供房子作第二順位抵押權設定，就可以申請鑫融資二胎房貸。
房子的基本條件
- 具完整所有權
房屋二貸條件除了必須名下持有房屋之外，這間房子也必須是有完整的建物所有權，以及土地所有權，否則是沒有辦法申請二胎房貸的，這不論是銀行、融資公司還是民間借貸，規定都一樣。
- 屋齡30年以下
雖然銀行沒有明確列出這項二胎房貸申請條件，但實際上銀行在審核時，會把屋齡列入考量。有些銀行是限30年以下房屋、有些限40年以下，不過最重要的還是要看房屋所在區域，如果屋齡較高，但地點很好，還是有機會申請二胎房貸。
- 仍有貸款空間
由於二胎房貸的貸款額度，是依照房屋剩餘價值來計算，因此申請二胎房貸的前提，是你的房子仍有可貸空間。如果你的原房屋貸款額度已經貸滿，或者經估價後，認為房子沒有增值空間，那麼恐怕就無法申請房屋二胎。
二、房屋二貸資格限制為何？
申請二胎房貸，還是有些條件限制的，有些會直接影響過件率、有些則是影響核貸額度及利率，以下說明哪些條件無法申請二胎房貸：
申請人的資格限制
- 工作收入不穩定
雖然銀行二胎房貸申請條件，只有說明申請人須具有還款能力、有工作收入，但實際上還會看你的工作是否穩定，固定薪資是多少。如果你是低底薪高獎金、或無底薪高獎金的業務，或者你是高收入的自由工作者、從事接案工作，即便你收入不輸一般上班族，卻還是會被銀行視為收入較不穩定的族群。
- 無薪轉證明或勞保明細
為了瞭解申請人的收入狀況，貸款公司會要求提供財力證明文件，而銀行只認定薪轉證明、薪資單、勞保明細這類正式文件，如果申請是收入領現金、自營商、計程車司機、褓姆或小店面員工，就沒辦法申請銀行二胎房貸。相較之下，融資公司要求較寬鬆，只要提供有資金往來的存款帳戶，也能當作收入證明。
- 信用瑕疵、信用不良
銀行非常重視借款人的信用狀況，特別是風險較高的二胎房貸，如果有信用瑕疵、甚至信用不良情形，基本上就無法申貸；融資公司當然也會參考申請人的信用報告，但只要不是太嚴重的信用不良，都還是有機會申貸。
- 近期增貸、聯徵多查
如果一年內已經辦過其他貸款，或者是三個月內，聯徵查詢次數超過3次，貸款公司可能會認為，申請人的財務狀況出問題，需要資金頻繁，反而不太敢再借錢給你。
- 警示帳戶
銀行帳戶被列為警示帳戶，代表你可能涉入刑事犯罪案件，例如詐欺、洗錢等犯罪行為，這種情況下是無法跟銀行辦理任何貸款的，融資公司則視情況。
房子的資格限制
- 共同持有
如果房屋持有人不只一人，是由多人共同持有的，也就是所謂的持分房屋，必須經過全體所有權人同意，並願意擔任二胎房貸保證人，才有機會申辦二胎房貸。
- 有私人設定
房屋有私人設定是指，除了金融機構以外的個人、或民間公司作的設定，也就是常講的私設房屋。基本上，只要房子有私人設定，就很難再跟銀行申辦二胎房貸。
- 有限制登記
限制登記包含預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記，一旦房子被限制登記，在登記塗銷前，房屋持有人是不能隨意變動資產的，若要申請二胎房貸、過戶、出售，都得告知登記人。因此，通常銀行和融資公司都是不受理有限制登記的房屋。
- 無保存登記
保存登記又稱為建物所有權第一次登記，雖然無保存登記的房子也屬合法，但考量到未來可能有拆除風險、所有權疑慮，基本上沒有保存登記的房子是不能跟銀行或鑫融資辦理貸款的。
三、如何提升房屋二貸過件率？
雖然二胎房貸加分條件，不是必要的，但如果具備以下條件，可以幫助你提高貸款過件率之外，還有機會拿到更好的二胎房貸額度、利率。
提供保證人
有收入條件、信用狀況好的親友，願意當你的保證人，也可以幫你的貸款加分。
上市櫃公司職員
任職於上市、上櫃、興櫃公司（包含子公司）的正式員工，且工作年資滿一年，也可以幫你的二胎房貸加分。
軍公教人員
具公務人員身份、公私立學校教職員及軍警人員，提供銓敘令、軍警證等相關證明文件，可以拿到較好的貸款條件。
專門職業技術人員
律師、會計師、建築師、醫師、藥劑師、護理師、心理師、營養師、獸醫師、機師，提供相關證明文件，也可以拿到好一點的額度跟利率。
找到可靠又好過的管道
不同二胎房貸申請管道的過件率也有差，銀行二胎房貸的申請條件與限制是最為嚴謹的，只要有一點信用瑕疵、或者是申請人的工作收入差、財務狀況不好，幾乎是沒辦法通過銀行二胎房貸審核的。
- 鑫融資房屋條件：年滿18歲、本人或保人持有房屋、有收入來源、無重大信用瑕疵
- 銀行房屋二貸條件：年滿20歲、本人持有房屋、有穩定工作、有固定收入、信用良好
- 民間房屋二貸條件：年滿20歲、本人持有房屋
由此可知，銀行房屋二貸條件較嚴格，不僅要有穩定的正職工作、收入也必須是穩定的，如果是兼職、接案、低薪高獎金等類型的工作，就很難申請銀行房屋二貸。
相較之下，鑫融資二胎房貸既有基本的條件限制，又不像銀行二胎那麼嚴苛，如果有信用不良、收入不穩或負債比過高，只要不是太嚴重的情形，仍然有機會取得資金。
而民間二胎房貸（代書、代辦、當鋪）的過件率就幾乎是百分之百，簡單說就是沒有條件限制，只要房子還有貸款空間，申請人要借二胎還是三胎都沒問題。但也因為民間業者來者不拒，在利息及費用上也比銀行及融資公司高出許多、借貸風險也較高。
四、申請房屋二貸有哪些要注意的事項？
申請房屋二貸前，除了貸款利率與額度要清楚外，還可以參考以下幾點建議事項：
- 挑選有實體店面的業者
- 觀察申請管道網路評價
- 拒絕浮濫不合理的收費
- 謹慎判讀合約條款敘述
只要掌握以上所列的注意事項，就能大幅減低貸款申請上的風險，而且還可以幫助你，申請到最適合自己條件的貸款方案。
銀行婉拒原因
雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件，並沒有提到個人信用，但事實上申請銀行二胎房貸，信用分數至少要600分以上才有機會，而且還會考量房屋狀況，以下幫您整理常見的銀行婉拒原因：
- 信用卡額度使用率較高
- 使用信用卡循環利息
- 曾用信用卡預借現金
- 信用卡費或其他貸款遲繳
- 聯徵被查詢次數多
- 屋齡較高
- 屋況老舊
- 房屋所在地偏遠
- 一年內有民間私人設定紀錄
- 一年內有查封紀錄
鑫融資無法承作
如果是申請鑫融資二胎房貸，基本上上述情形都還是有機會辦理二胎房貸，但還是會有一些申請限制：
- 房屋位於離島地區
- 房屋位於原住民保留地
- 房屋沒有建物保存登記
- 房屋共同持有（持分）
- 沒有房屋所有權
- 鐵皮屋
五、申請房屋二貸流程與費用
申請房屋二貸需準備的文件？
申請房屋二胎貸款前，須備妥以下文件資料：
- 身分證件
- 財力證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或存摺影本）
- 房屋相關文件（建物權狀、近半年房貸繳息證明）
提醒你，上述文件都只需要準備影本即可，切勿輕易將你的文件正本交出去，以免損失自身權益。
房屋二貸的申辦流程有哪些？
準備好上述資料後，您就可以開始申請房屋二胎貸款，流程如下：
- 向民間貸款業者提出申請
- 民間貸款業者進行審核
- 貸款核准後即簽約對保
- 至地政機關設定二順位抵押權
- 設定完成即撥款至借款人帳戶
申請民間房屋二胎貸款，從申請到撥款需3~5個工作天，部分民間業者甚至標榜24小時快速放款。
申辦房屋二胎的費用有哪些？
房屋二胎的申辦費用，會因為申貸管道不同而有所差異，以下整理幾個較常見的收費項目：
- 開辦費／帳管費／手續費：貸款金額1.5%~15%
- 地政規費／代書費：2,000元~20,000元
- 代辦費／服務費：貸款金額5%~10%
- 諮詢費：3,000元~6,000元
有些貸款公司會重複收取費用，例如開辦費收一筆、帳管費又再收一次，或者以各式各樣的名目收費、先預扣3個月的利息，這些都是額外的收費。
QA.常見房屋二貸問答
Q.申辦房屋二胎好嗎？
二胎房貸整體而言，有額度大、撥款速度快等優點，可以迅速解解決資金週轉的需求。不過建議要慎選申請的管道，以銀行或融資公司為申辦對象，才能降低貸款上的風險。
Q.房子二貸好過嗎？
不一定，房子二貸申請難易度與申貸管道有關，如果是跟融資公司或民間申請房屋二貸，只要沒有太嚴重的信用問題、房子還有貸款空間，基本上都能過件；但如果是申請銀行房屋二貸，銀行為了保持良好的放款品質，可能會以各式各樣的理由婉拒申請，因此過件率比較低。
Q.申請房貸二貸會影響信用評分嗎？
不一定。只要是跟銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等金融機構申辦貸款、信用卡，都會被紀錄在您的個人信用報告（即聯徵報告）裡面，若您名下的負債總額已經很多，再申請銀行次順位房貸就會增加您的負債比，就會影響到您的信用評分。不過，如果是申請民間次順位房貸或鑫融資二順位房屋貸款，您的借貸紀錄並不會登錄在個人信用報告裡面（即聯徵報告），當然也就不會影響到您的聯徵分數。您甚至可以申辦鑫融資二胎房貸來整合債務，將您目前名下利息較高的負債還清，可幫助改善您的信用分數。
最後綜上所述，房屋二貸在某些情況下可以成為解決資金需求的有效方式，但同時也需要考慮條件限制。在考慮房屋二貸之前，評估自身的財務狀況、收入情況和還款能力非常重要。此外，了解不同管道對於房屋二貸的條件限制以及如何提升過件率和須注意事項也是必要的。這篇文章提供了相關的信息，幫助您更好地了解房屋二貸的情況，以便做出明智的財務決策。
