二胎房貸額度是以該標的殘值來計算。銀行二胎房貸的貸款額度，依各家銀行的規定不同、額度上限也不一樣，銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的，如果您對於銀行二胎房貸的額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎，建議您申請審核融資二胎房貸，不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆，本文告訴您如何拉高二胎房貸額度、成數。
二胎房貸是什麼？二胎房貸額度評估重點？
二胎房貸又稱為二順位房貸、次順位房貸，就是在已經有房貸的狀況下，再用同樣的房屋向第二間金融機構行第二順位的貸款抵押。
由於第二間的金融機構承擔著更高額的風險，可能會面臨到借貸人無法償還債務時，房屋拍賣後仍無法回收借出的金額。相對來說利率會較一胎高，且借貸額度也會依照房屋的殘值來進行評估，金額為數十萬元至三百萬元不等。
不同申請管道二胎房貸額度比較
申請二胎房貸可以貸到多少錢？依據不同申貸管道，二胎房貸額度20萬～600萬都有：
- 銀行二胎額度：20萬~350萬（房屋鑑價90%）
- 融資公司二胎額度：20萬~500萬（房屋鑑價120%）
- 民間二胎額度：10萬~600萬（房屋鑑價100%）
但其實申請二胎房貸，除了要看二胎房貸額度之外，還要注意二胎房貸成數是多少，通常是房屋鑑價的90%～120%不等。也就是說，即使房屋二胎的貸款額度最高可到500萬，但如果你的房屋殘值只剩100萬，實際上最多只能貸到120萬而已；如果申請的是銀行二胎房貸，最多只能借90萬。
此外，銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。
二胎房貸額度試算介紹
二胎房貸額度的區間為20萬~500萬，但不代表真的能借這麼多，因為申請二胎房貸的首要條件，就是名下的房屋還有貸款空間、或者房子有增值，才有機會貸到比較高的額度。
除此之外，還要比較不同二胎房貸管道的貸款成數，以及可貸額度的計算方式。舉例來說：銀行跟融資公司的二胎房貸額度最高都可以到500萬，但由於銀行二胎房貸的貸款成數只有9成、融資公司則是1.2倍，可貸額度實際算起來就有很大的差距。
二胎房貸額度試算
1.銀行二胎房貸額度試算公式：房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸設定金額
試算舉例：600萬x80%–480萬 = 0 ←表示已無貸款空間
2.融資公司二胎試算公式：房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸剩餘金額
試算舉例：600萬x120%–250萬 = 470萬
3.代書代辦二胎試算公式：房屋鑑價x可貸成數–一胎房貸剩餘金額
※不同的二胎房貸申請管道，針對房屋鑑價的結果也可能會不一樣。
二胎房貸額度試算比較
➀鑫融資二胎房貸的可貸成數是：
800萬元 × 120% = 960萬元
960萬元–500萬元= 460萬元
➁銀行二胎房貸額度的可貸成數是：
800萬元 × 90% = 720萬元
720萬元–600萬元= 120萬元
➂當鋪二胎房貸額度的可貸成數是：
800萬元 × 100% = 800萬元
800萬元–500萬元= 300萬元
二胎房貸額度要如何估算？要如何拉高二胎成數？
如何拉高二胎房貸額度？銀行、融資公司依據每個人自身條件不同，可得到的二胎利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：
1.房屋可貸空間
假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。
2.客戶信用狀況
以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。
3.客戶財務狀況
財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。
以上述例子而言，二胎房貸額度會從100萬開始，依照信用和財務狀況開始往下扣，如果個人財務狀況不佳，可能只核准30萬，甚至有可能直接被婉拒貸款，想拉高貸款成數，就要盡量維持良好信用，將負債比率控制在60%以下，或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心，就能提高二胎房貸額度。
二胎房貸申請管道
目前房屋二胎貸款的申請管道有銀行、融資公司（ 鑫融資二胎）和民間借貸業者，以下就針對這三種貸款管道來作詳細的介紹。
- 銀行二胎房貸
銀行二胎房屋貸款的利率，是所有房屋二胎貸款管道裡最低的，相對還款壓力會比較小，但通常只有條件非常好的客戶，才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。
此外，由於二胎房貸的風險較高、銀行承作意願較低，因此在審核上也就比較嚴格、可貸額度的計算方式也比較保守。
- 融資公司二胎房貸（鑫融資二胎）
融資公司可以說是民間貸款中，最安全可靠的借貸管道，其中股票上市的融資公司（如融資公司、 、 ），依照規定須公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，更加地有保障。
融資公司二胎房貸不僅利率與銀行相近、額度比銀行高，而且審核也比銀行寬鬆，如果您對於銀行二胎房貸額度不滿意、或是沒有通過銀行二胎審核，那麼會建議您透過好事貸申請鑫融資二胎房屋貸款，不論是諮詢、還是申辦過程，除了下列費用之外，都不會跟客戶收取任何額外的費用。
- 民間二胎房貸
民間二胎房貸的申請條件，不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況，基本上只要借款人為房屋所有權人，即可申辦民間二胎貸款。
雖然條件不拘看起來很吸引人，對於許多有資金需求、卻因某些狀況而無法申請銀行二胎房貸的民眾來說，確實是一種資金取得的方法。一般民間二胎房貸成數為房屋鑑價的80%、貸款額度從50萬~1,000萬元都有，有些民間二胎房貸甚至沒有金額上限，但通常也伴隨著高利息、高收費，因此建議您在挑選民間二胎房貸時，仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。
提醒您在挑選民間二胎房貸時，應注意下列事項：
- 一般我們常用的二胎房貸利率是以「年」利率標註，但許多民間二胎貸款業者則是以「月」息標註，因此作比較時，需再乘上12個月。
- 一般二胎房貸的還款方式是本息平均攤還，但許多民間二胎貸款是只還利息、不還本金。
二胎房貸額度試算方法：
二胎房貸申請的管道，有銀行、融資公司（目前只有鑫融資公司在承作）與民間貸款公司（代書代辦）。依照貸款管道對於「第一順位房貸金額」認定的差異，二胎房貸的計算方法也會有所不同，以下依序舉例說明：
(1)銀行：以「一胎房貸設定金額」來認定，可貸成數最高80%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸設定金額
(2)融資公司：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高120%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額
(3)代書代辦：以「一胎房貸剩餘金額」來認定，可貸成數最高90%
二胎房貸貸款額度 = 房屋鑑價X可貸成數–一胎房貸剩餘金額
二胎房貸額度常見Q&A
Q1二胎房貸試算額度準確嗎？
A1可以作為參考用。因為有時候與貸款方的認知不同，如利率的計算基準、房屋鑑價、個人申請條件、忽略寬限期與綁約期的限制等，都會讓試算與實際結果有所落差。
Q2已申請二胎房貸能否再增貸？
A2不一定。二胎再增貸，需要申貸人已正常繳款一年以上的時間，且房屋在償還債務的期間，有政策法規或是新的利多消息，造成房屋的價值有所增值，這時二胎的金融機構才有可能經過評估後再進行增貸，否則可能的機率相當低。銀行願意承做的機率相當低，若是 鑫融資目前有提供特別專案，針對先前已有辦理二胎房貸的老客戶，且先前繳款正常已超過17期，就有可能再增貸最高20%，屬於較有保障的管道；民間二胎再增貸的機率相當高，但額度各家不一，需要注意是否有不合理的高利率及手續費。
Q3二胎房貸是否有寬限期？
A3不一定。這邊需要以管道來區分，在銀行辦理的二胎房貸一律沒有寬限期；融資公司則不一，鑫融資二胎房貸則提供最長2年的寬限期；民間二胎則是各不相同，須以當時狀況而定。
Q4房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好？
A4房屋增貸的可貸額度，是根據房屋現值和原房貸餘額（還有個人條件）來決定。簡單說就是，您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度，因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸，基本上過件率很低。因此，如果您覺得額度不夠用，或者是因為信用狀況差、房貸剛貸不久而沒有通過審核，那您就可以考慮向其他間銀行申請二胎房屋貸款。
