房屋二胎貸款是什麼意思？跟二胎房貸、二順位房貸不一樣嗎？申請房屋二胎貸款，有什麼資格限制嗎？你想知道的房屋二胎申請條件、申辦流程以及額度跟利率通通告訴你。
一、房屋二胎貸款(二胎房貸)是什麼？
房屋二胎貸款其實就是二胎房貸，只是因為申貸管道不同，講法才會有些許差異。例如「房屋二胎」、「民間二胎」是民間借貸業者較常用的說法，而二順位房貸、次順位房貸則大多是銀行在使用。
二胎房貸的意思，是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下，以設定第二順位抵押權的方式，再申請一筆房屋抵押貸款。
二、房屋二胎貸款(二胎房貸)利率高嗎？
由於房屋二胎通常會聯想到民間貸款，因此本文就以民間二胎房貸的介紹為主，而當鋪、代書、代辦、資產管理公司、融資公司都算是民間貸款的一種，以下提供各民間借貸管道的房屋二胎利率區間：
- 融資公司：年利率7%~14%
- 當鋪：年利率18%~30%
- 代書：年利率6%~36%
- 代辦：年利率2.5%~36%（視貸款管道而定）
- 資產管理公司：年利率12%~36%
相較於銀行，民間二胎房貸的利率較高，不過相對審核也比銀行寬鬆許多，因此仍有不少被銀行婉拒的借款人，選擇向民間借貸業者申請房屋二胎貸款，但也因為民間二胎的選擇非常多元，如何慎選管道也很重要。
其中在利率部分，要特別注意三件事：
- 一般房屋二胎貸款利率是指「年」利率，但許多民間二胎貸款業者是使用「月」利率，單看數字會以為利息比較少，但實際應再乘上12個月才能做比較。
- 一般房屋二胎貸款的還款方式是本息平均攤還，但許多民間二胎是只還利息、不還本金，試算月付金時，應確認清楚還款項目為何。
- 民間借貸利率（包含個人借貸）是有法定上限的，原則上超過部分可不必返還，但實際仍以借貸契約內容為主，建議簽約前須確認清楚。
如果想了解銀行二順位貸款，可參考此篇
三、房屋二胎房貸可貸額度有多少？
想知道你的房子申請房屋二胎能借多少錢，需要同時評估兩個項目，才能估算你的可貸額度大概有多少：
- 貸款額度
- 貸款成數
先提供民間房屋二胎貸款額度比較表，後面再講解：
| 房屋二胎管道 | 融資公司 | 當鋪 | 代書 | 代辦 | 資產管理公司 |
|---|---|---|---|---|---|
| 貸款額度 | 最高300萬 | 無上限 | 無上限 | 25萬~600萬 | 未說明 |
| 貸款成數 | 房屋鑑價100% | 房屋鑑價100% | 房屋鑑價110% | 房屋鑑價90%~110% | 房屋鑑價110% |
因為貸款額度通常指的是申請房屋二胎最多可以借到多少錢，但實際額度還要看你的房屋現值和貸款成數。舉例來說，當鋪房屋二胎跟代書房屋二胎的貸款額度都是金額無上限，但前者的貸款成數為房屋鑑價金額的100%、後者為房屋鑑價110%，相較之下，代書房屋二胎的可貸額度就會比當鋪來得多。
四、房屋二胎房貸的申請資格？
民間房屋二胎房貸的申請條件非常簡單，基本上只要符合這兩項條件就可以申辦：
- 年滿18歲
- 房屋所有權人同意
不像銀行二順位貸款，對於借款人的收入、信用狀況和房屋所在地、屋齡有種種限制，以下整理各民間貸款業者的房屋二胎貸款申請條件：
| 房屋二胎管道 | 申請條件 |
|---|---|
| 融資公司 | 年滿18歲；本人或保人持有房屋；無重大信用瑕疵 |
| 當鋪 | 年滿18歲且持有房屋 |
| 代書 | 年滿18歲；本人持有房屋且房屋仍有殘值 |
| 代辦 | 視送件管道 |
| 資產管理公司 | 持有房屋 |
五、申辦房屋二胎房貸流程及費用有哪些？
1.申請房屋二胎需準備的文件？
申請房屋二胎貸款前，須備妥以下文件資料：
- 身分證件
- 財力證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或存摺影本）
- 房屋相關文件（建物權狀、近半年房貸繳息證明）
提醒你，上述文件都只需要準備影本即可，切勿輕易將你的文件正本交出去，以免損失自身權益。
2.房屋二胎的申辦流程有哪些？
準備好上述資料後，您就可以開始申請房屋二胎貸款，流程如下：
- 向民間貸款業者提出申請
- 民間貸款業者進行審核
- 貸款核准後即簽約對保
- 至地政機關設定二順位抵押權
- 設定完成即撥款至借款人帳戶
申請民間房屋二胎貸款，從申請到撥款需3~5個工作天，部分民間業者甚至標榜24小時快速放款。
3.申辦房屋二胎的費用有哪些？
房屋二胎的申辦費用，會因為申貸管道不同而有所差異，以下整理幾個較常見的收費項目：
| 收費項目 | 金額 |
|---|---|
| 開辦費／帳管費／手續費 | 貸款金額1.5%~15% |
| 地政規費／代書費 | 2,000元~20,000元 |
| 代辦費／服務費 | 貸款金額5%~10% |
| 諮詢費 | 3,000元~6,000元 |
有些貸款公司會重複收取費用，例如開辦費收一筆、帳管費又再收一次，或者以各式各樣的名目收費、先預扣3個月的利息，這些都是額外的收費。
最後提醒你，申辦房屋二胎貸款前，務必確認你所選擇的貸款管道是否安全？民間借貸業者所收取的利息和費用是否合理？如果有資金需求，卻又無法順利取得銀行貸款，建議可以選擇向股票上市公司特約經銷商－好事貸申請房屋二胎貸款。
六、申請房屋二胎房貸的利率、條件該怎看?
房屋二胎的申請並不困難，只要信用與財力條件有一定的水準，申請二胎房貸都有很高過件的機會。不過在申請前要知道的是，並非所有類型的房子都能申請房屋二胎，有些房子在這種管道無法申請，另一種管道卻可以被接受。其中的條件區別，該如何判斷？
以下將說明，房屋二胎可作與不可作的房屋類型，並推薦合適的申請管道，以及申請時應該注意的地方，讓你對二胎房貸能有更進一步地瞭解。
七、哪些房屋條件不容易申請房屋二胎？
並非所有的房屋都可以申請二胎房貸，而且依申請管道的不同，過件機率也有所差異。以下說明二胎房貸申請時，若是房子形式、房子位置、房子屋齡以及房子產權等，不符合放貸方的要求，將會影響申請過件的機會。
1.房子型式不符合要求
有些型式的房屋、特定構造的建築，是銀行與融資公司，都不願意承作的二胎房貸類型。以下舉出幾種不適合申請二胎的房屋，一起來看看你的房子，有沒有在其中。
Q：剛買的預售屋，可以申請房屋二胎嗎？
無法申請。以正常的二胎房貸來說，須符合實體房屋、產權完整、有貸款空間等條件，才有機會通過審核。因為預售屋的所有權，還未正式移交給貸款人，所以無法申請二胎房貸。
Q：房子是鐵皮屋，可以申辦房屋二胎嗎？
不可申請。因為房屋構造為鐵皮，礙於法規、地目與建材等因素，所以就目前來說，是無法申請銀行與融資公司的二胎房貸。
Q：買的是合宜住宅，可申辦房屋二胎嗎？
視情況。合宜住宅在申請銀行購屋貸款，與設定抵押權的同時，必須附加一項「預告登記」（即5年內，房屋不可作任何異動）。因此在預告登記期間，是無法申辦二胎房貸的。若是預告登記失效，申請銀行二胎房貸，須事先向營建署提出書面申請；融資公司則是只要超過預告登記期限，就能申請房屋二胎。
2.房子位置不符合要求
除了構造與房屋類型外，房子所在的地理位置，也是影響二胎房貸申請，是否可以通過審核的關鍵。
Q：位於離島地區的房子，能申請房屋二胎嗎？
不能申請。未與台灣相接的離島地區，如澎湖、蘭嶼、綠島、金門、馬祖、小琉球等，銀行或融資公司在考量到房屋未來的轉手性，目前是無法申請二胎房貸的。
Q：房屋在原住民保留地，能申請房屋二胎嗎？
不可申請。法律規定身分須為原住民，才可以在原住民保留地購買或持有房屋，而這些房子也都無法申請銀行，或是融資公司的二胎房貸。
Q：房屋在山坡地保育區，能申請二胎嗎？
可以。山坡地保育區內的房子，可以向審核寬鬆的融資公司申請二胎房貸。不過以銀行來說，因為保育區內的房子價值較低，而且法規限制嚴格，所以承作的意願大多不高。
3.房子屋齡不符合要求
當房子的屋齡越高，除了有管線老舊的問題外，也會影響房屋的價值與日後轉手性的可能。因此有些管道，並不願意承作老屋的二胎房貸。
Q：房子是30年老公寓，可以申請二胎嗎？
可以。融資公司的二胎房貸，並沒有屋齡的限制，只要還有貸款空間，房屋產權完整就可以申請。不過，銀行對超過30年以上的老房子，大多採取婉拒的態度，因此須親自向銀行作諮詢與確認。
4.房子產權不符合要求
當房子的產權越複雜，或是相關處分的權利，被限制的特殊情況下，申請二胎房貸將會越困難。
Q：我沒有房屋所有權，可以申請二胎嗎？
不可申請。假如只有房屋的使用權或是地上權，因為是屬於沒有完整房屋及土地所有權的情況，所以也無法辦理二胎房貸。
Q：房子被限制登記，這樣能申請二胎嗎？
不能申請。限制登記包含查封、假扣押、預告登記等狀況。換句話說，在你無法隨意處分房屋的情況下，無論是銀行或融資公司，都無法受理二胎房貸的申請。
Q：房子沒有保存登記，可以申請二胎嗎？
不可申請。自地自建的房子，若是沒有辦理保存登記，會有被拆除的疑慮，因此對放貸方來說風險性大增，自然無法申請二胎房貸。
Q：房子有私人設定的情況，還能申辦二胎嗎？
視情況。不是向金融機構申請的房屋貸款，如向融資公司、民間公司與親戚朋友借錢買房子，都屬於私人設定。銀行都會婉拒有私人設定的房屋申請二胎貸款；不過若是向融資公司申請，須經由融資公司評估是否有解套的辦法，因此還是有一定的過件機會。
Q：我與家人共同持分房子，這樣可以申請房屋二胎嗎？
視情況。共同持分的房子，因為所有權不完整，所以無法辦理二胎房貸。不過若是取得其他持分人的同意，而且願意擔任保證人，這樣就可以申請二胎房貸。
以上的情況，對於作風保守的銀行來說，可以過件的機率非常低。若是你的房子有上述情形，建議可以向審核寬鬆的融資公司諮詢。只要符合房屋產權完整、還有貸款的空間、房子位於台灣本島等條件，融資公司的房屋二胎，會有相當高的過件機率。
| 可以申請 | 房屋產權完整、還有貸款空間、屋齡不要過高、山坡地保育區 |
| 不可以申請 | 預售屋、鐵皮屋、房子在離島、沒有所有權、 被限制登記、無保存登記、原民保留地 |
| 視情況 | 合宜住宅、私人設定、共同持分 |
八、房屋二胎推薦的申請管道
房屋二胎好不好申請，完全取決於你所選擇的申請管道。銀行因為作風保守，所以讓二胎房貸的申請非常困難；融資公司因為審核的彈性較大，所以有時候銀行不能承作的房屋類型，反而在融資公司有過件的機會。以下分別說明這2個申請管道的差異，讓你在選擇上可以參考與比較。
1.銀行為房屋二胎首選，但是申請難度高
因為受到政府的監督，銀行二胎房貸有嚴格的標準與流程，所以貸款的風險相對較低。此外，只要申請人的條件優秀，還有可能獲得高額度（約30萬~500萬），低利率的貸款方案（利率約5%~16%），因此銀行的二胎房貸，一直是許多人的首選。
不過，銀行對二胎房貸的審核嚴格，低利率高額度的方案並不多見。假如申請人有輕微的信用瑕疵，或是工作收入不太穩定等情況，就很容易被銀行所婉拒，因此過件的機率並不高。而且房子若是有產權不完整、屋齡過高、房屋位在山坡地等情況，基本上二胎房貸就很難申請過件。
2.融資公司也不錯，有時還比銀行好
大型融資公司的二胎房貸，同樣受到政府的控管，無論是在流程或是利率上，都有一定的標準，也屬於低風險的貸款種類之一。而且融資公司審核寬鬆，就算房屋屬於多人持分、屋齡超過30年以上、位於山坡地等類型，在銀行不願承作的情況下，融資公司仍是有一定過件的機會。
此外，融資公司二胎房貸的利率約7%~14%，貸款成數最高為房屋鑑價的120%，最高額度有500萬，與銀行的二胎房貸條件相近。建議無法辦理銀行二胎房貸的人，可以考慮向大型融資公司提出申請。
經過以上的說明，可以知道銀行的二胎房貸審核嚴格，自然不好申請。建議有房屋二胎需求的人，可以向審核寬鬆的融資公司提出申請，你將會發現原來申請二胎房貸，並非想像中的困難。
九、房屋二胎申請時的注意事項
假如有資金週轉的需求，二胎房貸是可以考慮的解決方式之一。不過由於打房政策的影響，目前申請銀行房屋二胎，銀行會詢問申請人的資金用途，並明確告知禁止用於買房。若是被發現二胎房貸的資金，用於購買房子上，銀行有可能就會調高二胎房貸的利率，或者是直接收回借出的資金。因此在申請銀行二胎房貸前，必須慎重考慮資金的用途。
融資公司因為審核寬鬆，所以不會過問二胎房貸資金的用途，看是要用來裝潢房屋、購買新車、投資股票、出國遊學或是債務整合等，都可以自由運用。假如在評估衡量後，想將資金用在購買新房上，融資公司也不會加以限制，但前提是財務規劃需周全，以免造成自身的負擔過重，進而發生貸款繳不出的窘境，如此反而得不償失。以下整理二胎房貸申請時，需要注意的幾個地方：
- 資金用途須注意，避免無法核貸
- 須做好財務規劃，避免增加負擔
- 房屋類型要留心，並非都能申請
- 房子位置很重要，避免禁忌地區
- 屋齡超過三十年，銀行多會婉拒
- 房屋產權不清楚，增加申請困難
經過以上的說明，可以知道銀行的二胎房貸審核嚴格，讓過件的機率一直不高。建議有房屋二胎需求的人，可以向審核寬鬆的融資公司提出申請，你將會發現原來申請二胎房貸，並非想像中的困難。
十、房屋二胎常見Q&A
- Q申請管道對於房屋二胎會有影響嗎？
- 有影響。銀行因為作風保守，導致二胎房貸審核極為嚴格，因此過件機率並不高，就算可以申請過件，能取得的二胎房貸方案也不會太好。大型融資公司二胎房貸審核寬鬆，除了過件機率高外，在利率與額度上也不比銀行遜色。民間二胎則是潛藏未知風險，因此並不建議向其申請二胎房貸。
- Q銀行與大型融資公司的房屋二胎，哪一個比較好申請？
- 視情況。假如個人的信用與財務條件良好，而且屋齡在30年以內，建議以銀行為二胎房貸的首選；若是有信用瑕疵、屋齡超過銀行可接受的範圍者，以融資公司為申請管道，過件的機率才會比較高。
平時有在注重信用與財務的人，若是遇到資金週轉的問題，可以利用銀行二胎房貸來解決。相反的，臨時需要一筆資金來週轉，但是房屋、信用與財力條件，無法達到銀行的要求，這時也別太過心急，建議可以向大型融資公司申請房屋二胎，相信更能圓滿地解決你的資金週轉需求。
