二胎房貸月付金怎麼算?月付金過高該如何因應?

在資金短缺時,二胎房貸提供民眾一種解決的方案,讓你可以用貸款中的房屋,向銀行或融資公司再一次辦理抵押權設定,幫助你可取得一筆資金。然而,二胎房貸利率較高,該如何降低二胎房貸月付金的負擔,是你必須學會的一個重要的課題。接下來我們將在文章裡,告訴你二胎房貸月付金的計算方法?並提供降低二胎房貸月付金的方法,幫助你有效減輕房貸壓力。

一、二胎房貸利率是多少?

二胎房貸的利率將因申辦的銀行及貸款機構而異,目前平均落在2.5%~36%之間。一般都會依照申貸人的個人條件與房屋的狀況評估。以下為二胎房貸管道的利率:

  • 銀行:2.5%~15.99%
  • 融資公司(裕融新鑫):7%~14%
  • 民間借貸:6%~36%

銀行房貸雖然低,但除非你的條件很好,否則很難拿到這麼低的二胎利率。實際上,銀行二胎利率平均大約是7%~8%,與融資公司二胎房貸利率相差並不多。

二、二胎房貸月付金計算方法

二胎房貸的利率計算方式有3種:本息均攤(又分有寬限&無寬限)、本金均攤,選擇不同的房貸方案,你的每月應繳金額和總還款金額也會有差異。以下先簡單介紹這3種二胎房貸利率計算方法:

  • 本息均攤(無房貸寬限)

本息平均攤還法就是將整個貸款期間,應償還的本金跟利息總和之後,再平均分攤在每一期的應繳金額,讓每個月還的金額都是固定的
本息均攤公式:二胎房貸月付金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
每月應付本息金額之平均攤還率={[(1+月利率)^月數]×月利率}÷{[(1+月利率)^月數] -1}

  • 本息均攤(有房貸寬限)

附寬限期的本息攤還方式,就是在寬限期間只須按月繳交利息,等到寬限期結束後,再按照本息均攤法計算每月應繳金額。由於使用寬限期會壓縮到你的還款期限,因此本息均攤的還款時間會被縮短,寬限期結束後的每月應繳金額也會增加

  • 本金均攤

本金平均攤還法就是將全部貸款本金,平均分攤在每一期的應繳金額,利息則是按照每期的貸款餘額計算。也就是說,每個月還的金額會逐月減少
本金均攤公式:當期二胎房貸月付金額=貸款本金÷還款總月數+本金餘額×月利率

三、二胎房貸月付金試算比較

1. 利率不同的月付金試算範例

透過上文說明,可以得知不同二胎房貸管道,取得的利率會有所差異。以下舉例說明在不同的二胎房貸利率情況下,申辦房屋貸款300萬,採本息平均攤還7年的方式,並透過房貸試算工具,每期的房貸月付金的差別為何:

二胎房貸管道 銀行二胎利率
4%~15.99%
融資公司二胎利率
7%~14%
民間借貸二胎利率
6%~36%
每月應繳金額 41,006元~59,569元 45,278元~56,22元 43,826元~98,199元

從上表可得知,選擇不同管道的月付金額差距非常地大,不過在挑選二胎房貸管道時,其實除了要比較利率之外,貸款費用、申請難易度及安全性也都須列入考量

2. 攤還法不同的二胎房貸月付金試算範例

假設以房屋貸款300萬,年利率7%,貸款時間7年為例,將不同的二胎房貸試算結果列表:

攤還方式 每月應繳金額 總還款金額 特色
本息均攤 (無寬限) 45,278元 3,803,353元 平均分擔
本息均攤 (有寬限1年) 17,500~$51,147元 3,892,587元 先甘後苦
本金均攤 35,946~$53,214元 3,743,750元 先苦後甘

3. 還款期數不同的月付金試算範例

選擇二胎房貸還款期限時,要考量還款期限的長短對每月房貸月付金的影響。當還款期愈長,月付金的負擔就愈輕。假設以房屋貸款300萬,年利率7%,採本息平均攤還方式為例,將不同的二胎房貸試算結果列表:

二胎房貸期限 5年(60期) 7年(84期) 10年(120期)
每月應繳金額 59,404元 45,278元 34,833元
總還款金額 3,564,212元 3,803,353元 4,179,887元

貸款額度高低、還款期限長短,都會影響到月付金額的多寡,因此申貸前,建議你要使用房貸試算工具作二次確認,以防受騙。此外,要注意的是,雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少,但總和下來的總還款金額也會比較多,建議根據自身負擔能力作評估。

四、減輕二胎房貸月付金的技巧

由此文內容可知,申辦二胎房貸時,除了考量額度是否滿足需求之外,也要根據你的財務狀況、還款能力來評估。如果你已經開始繳二胎房貸月付金,並對月付金額感到壓力,也可以透過以下方式來降低二胎房貸月付金:

  • 延長還款年限

建議可以與銀行或貸款公司爭取延房貸寬限期延長,延長之後就能夠降低每月應繳的房貸月付金。但必須注意的是,貸款期限愈長,利息的支出會跟著變多,代表總還款金額會愈多。因此申辦前評估自己的財務狀況做決定。

  • 房貸提前還款

若身邊有多餘的資金,拿來提前償還房屋貸款,可以降低每月房貸月付金的支出。提前還款可以減少利息支出,進而降低每月應繳的房貸金額。不過,還在綁約期內,若提前償還部分本金,將須付出一筆違約金。

  • 評估利率型態

不同利率種類會影響每月所要支付的房貸月付金。例如,機動式利率型態的房貸,是一種會隨著央行升降息和金融環境變化的計息方式,將會因此影響每月的二胎房貸月付金。相對地,固定利率型態的房貸,則不受央行升息或降息影響,每月的房貸月付金支出較穩定。

  • 辦理二胎轉貸

如前文所說,不同的貸款管道所提供的貸款條件也會有所差別,若對於目前二胎房貸管道所提供的月付金、利率不滿意,可以考慮將你名下的二胎房貸轉到另一間銀行或貸款公司,來爭取減輕每月二胎房貸月付金壓力。

五、二胎房貸月付金Q&A

  • Q1二胎房貸已經繳款一段時間了,有機會調降二胎房貸月付金嗎?
  • A1有機會,如果房屋貸款已經繳一段時間,且都有正常還款,就有機會跟銀行爭取降低二胎房貸月付金。不過實際還是要看你的財務及信用狀況。
  • Q2當初試算後的房貸月付金額,與實際申貸結果有落差的原因是什麼?
  • A2由於房貸試算工具只能依據你所提供的資訊,計算出大概的數字或是一個區間。實際上,銀行審核貸款額度及利率的時候,除了會看房子的條件,還會將申貸人的財務和信用狀況會列入考量。
  • Q3要如何降低二胎房貸月付金壓力?
  • A3想要減少每月房貸月付金,只要在申辦前,備妥能足以向銀行證明自己的還款能力的相關文件即可。若能檢附完整的收入證明和財力證明,就越有機會取得更好的申貸條件。

衡量房貸負擔的重要指標可以透過二胎房貸月付金額的多寡來判斷。如果房貸月付款過高,將對成負擔和壓力。因此,在辦理房屋貸款之前,建議評估自己的財務狀況和還款能力,找到最適合自己的房貸利率方案,以避免未來可能無法承擔的情況。

申請條件

無法承作