在資金短缺時，二胎房貸提供民眾一種解決的方案，讓你可以用貸款中的房屋，向銀行或融資公司再一次辦理抵押權設定，幫助你可取得一筆資金。然而，二胎房貸利率較高，該如何降低二胎房貸月付金的負擔，是你必須學會的一個重要的課題。接下來我們將在文章裡，告訴你二胎房貸月付金的計算方法？並提供降低二胎房貸月付金的方法，幫助你有效減輕房貸壓力。
一、二胎房貸利率是多少？
二胎房貸的利率將因申辦的銀行及貸款機構而異，目前平均落在2.5%~36%之間。一般都會依照申貸人的個人條件與房屋的狀況評估。以下為二胎房貸管道的利率：
- 銀行：2.5%~15.99%
- 融資公司（好事貸好事貸）：7%~14%
- 民間借貸：6%~36%
銀行房貸雖然低，但除非你的條件很好，否則很難拿到這麼低的二胎利率。實際上，銀行二胎利率平均大約是7%~8%，與融資公司二胎房貸利率相差並不多。
二、二胎房貸月付金計算方法
二胎房貸的利率計算方式有3種：本息均攤（又分有寬限&無寬限）、本金均攤，選擇不同的房貸方案，你的每月應繳金額和總還款金額也會有差異。以下先簡單介紹這3種二胎房貸利率計算方法：
- 本息均攤（無房貸寬限）
本息平均攤還法就是將整個貸款期間，應償還的本金跟利息總和之後，再平均分攤在每一期的應繳金額，讓每個月還的金額都是固定的。
本息均攤公式：二胎房貸月付金額＝貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率
每月應付本息金額之平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數] －1}
- 本息均攤（有房貸寬限）
附寬限期的本息攤還方式，就是在寬限期間只須按月繳交利息，等到寬限期結束後，再按照本息均攤法計算每月應繳金額。由於使用寬限期會壓縮到你的還款期限，因此本息均攤的還款時間會被縮短，寬限期結束後的每月應繳金額也會增加。
- 本金均攤
本金平均攤還法就是將全部貸款本金，平均分攤在每一期的應繳金額，利息則是按照每期的貸款餘額計算。也就是說，每個月還的金額會逐月減少。
本金均攤公式：當期二胎房貸月付金額＝貸款本金÷還款總月數＋本金餘額×月利率
三、二胎房貸月付金試算比較
1. 利率不同的月付金試算範例
透過上文說明，可以得知不同二胎房貸管道，取得的利率會有所差異。以下舉例說明在不同的二胎房貸利率情況下，申辦房屋貸款300萬，採本息平均攤還7年的方式，並透過房貸試算工具，每期的房貸月付金的差別為何：
| 二胎房貸管道 | 銀行二胎利率 4%~15.99% |
融資公司二胎利率 7%~14% |
民間借貸二胎利率 6%~36% |
|---|---|---|---|
| 每月應繳金額 | 41,006元~59,569元 | 45,278元~56,22元 | 43,826元~98,199元 |
從上表可得知，選擇不同管道的月付金額差距非常地大，不過在挑選二胎房貸管道時，其實除了要比較利率之外，貸款費用、申請難易度及安全性也都須列入考量。
2. 攤還法不同的二胎房貸月付金試算範例
假設以房屋貸款300萬，年利率7%，貸款時間7年為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 攤還方式 | 每月應繳金額 | 總還款金額 | 特色 |
| 本息均攤 （無寬限） | 45,278元 | 3,803,353元 | 平均分擔 |
| 本息均攤 （有寬限1年） | 17,500~$51,147元 | 3,892,587元 | 先甘後苦 |
| 本金均攤 | 35,946~$53,214元 | 3,743,750元 | 先苦後甘 |
3. 還款期數不同的月付金試算範例
選擇二胎房貸還款期限時，要考量還款期限的長短對每月房貸月付金的影響。當還款期愈長，月付金的負擔就愈輕。假設以房屋貸款300萬，年利率7%，採本息平均攤還方式為例，將不同的二胎房貸試算結果列表：
| 二胎房貸期限 | 5年（60期） | 7年（84期） | 10年（120期） |
| 每月應繳金額 | 59,404元 | 45,278元 | 34,833元 |
| 總還款金額 | 3,564,212元 | 3,803,353元 | 4,179,887元 |
貸款額度高低、還款期限長短，都會影響到月付金額的多寡，因此申貸前，建議你要使用房貸試算工具作二次確認，以防受騙。此外，要注意的是，雖然貸款期限愈長、每月應繳金額愈少，但總和下來的總還款金額也會比較多，建議根據自身負擔能力作評估。
四、減輕二胎房貸月付金的技巧
由此文內容可知，申辦二胎房貸時，除了考量額度是否滿足需求之外，也要根據你的財務狀況、還款能力來評估。如果你已經開始繳二胎房貸月付金，並對月付金額感到壓力，也可以透過以下方式來降低二胎房貸月付金：
- 延長還款年限
建議可以與銀行或貸款公司爭取延房貸寬限期延長，延長之後就能夠降低每月應繳的房貸月付金。但必須注意的是，貸款期限愈長，利息的支出會跟著變多，代表總還款金額會愈多。因此申辦前評估自己的財務狀況做決定。
- 房貸提前還款
若身邊有多餘的資金，拿來提前償還房屋貸款，可以降低每月房貸月付金的支出。提前還款可以減少利息支出，進而降低每月應繳的房貸金額。不過，還在綁約期內，若提前償還部分本金，將須付出一筆違約金。
- 評估利率型態
不同利率種類會影響每月所要支付的房貸月付金。例如，機動式利率型態的房貸，是一種會隨著央行升降息和金融環境變化的計息方式，將會因此影響每月的二胎房貸月付金。相對地，固定利率型態的房貸，則不受央行升息或降息影響，每月的房貸月付金支出較穩定。
- 辦理二胎轉貸
如前文所說，不同的貸款管道所提供的貸款條件也會有所差別，若對於目前二胎房貸管道所提供的月付金、利率不滿意，可以考慮將你名下的二胎房貸轉到另一間銀行或貸款公司，來爭取減輕每月二胎房貸月付金壓力。
五、二胎房貸月付金Q&A
- Q1二胎房貸已經繳款一段時間了，有機會調降二胎房貸月付金嗎？
- A1有機會，如果房屋貸款已經繳一段時間，且都有正常還款，就有機會跟銀行爭取降低二胎房貸月付金。不過實際還是要看你的財務及信用狀況。
- Q2當初試算後的房貸月付金額，與實際申貸結果有落差的原因是什麼？
- A2由於房貸試算工具只能依據你所提供的資訊，計算出大概的數字或是一個區間。實際上，銀行審核貸款額度及利率的時候，除了會看房子的條件，還會將申貸人的財務和信用狀況會列入考量。
- Q3要如何降低二胎房貸月付金壓力？
- A3想要減少每月房貸月付金，只要在申辦前，備妥能足以向銀行證明自己的還款能力的相關文件即可。若能檢附完整的收入證明和財力證明，就越有機會取得更好的申貸條件。
衡量房貸負擔的重要指標可以透過二胎房貸月付金額的多寡來判斷。如果房貸月付款過高，將對成負擔和壓力。因此，在辦理房屋貸款之前，建議評估自己的財務狀況和還款能力，找到最適合自己的房貸利率方案，以避免未來可能無法承擔的情況。
