近年來，隨著台灣人口結構的改變，政府積極推動「以房養老」政策，以因應逐漸邁向高齡化社會。若還是對「以房養老」一知半解，本文將深入淺出地解析，包括政策的優缺點、利率和貸款額度等相關資訊。好讓那些關心退休生活的人，能更快速地了解並掌握「以房養老」政策的重點。能夠在自己熟悉的住所中安心度過晚年，可以不只是夢想。
一、以房養老是什麼？
「以房養老」的正式名稱是「不動產逆向抵押貸款」。簡單來說，這是一種貸款方式，屋主將自己持有的房屋抵押給銀行。銀行會評估房屋價值並估算貸款額度，在設定的期限內，每個月銀行將撥出部分貸款給房屋所有權人，以作為養老金。因為這種貸款模式與一般房貸的資金流向相反，所以稱之為「不動產逆向抵押貸款」。
二、以房養老有哪些優缺點？
1.以房養老優點
- 穩定的現金流
申辦「以房養老」貸款，可以確保你在退休後，每個月都能領到一筆穩定的收入，不用擔心手上沒現金。特別是沒有子女的長者，也不須煩惱晚年生活無人照料。
- 減少子女負擔
在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。如果年長者利用年輕時打拚來的房子，申請「以房養老」貸款、自給自足，不僅能減輕子女壓力，也能有尊嚴地過晚年生活。
- 房屋可繼續居住
雖說把房子拿去租人、或者賣掉，也能取得資金，但同時也得面臨沒有地方可住的窘境。申辦「以房養老」貸款後，你仍然可以繼續居住，直到身故或合約期滿。
2.以房養老缺點
- 銀行承作意願低
雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款，但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致各銀行實際上的承作意願並不高。銀行承作意願低，相對審核就比較嚴格，申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。根據統計，金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，6年來累計核貸件數僅5,212件，其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。
- 可貸額度低
目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成，加上銀行承作意願低，因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上，雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，可貸額度有限，恐怕連生活費都不夠支付。
- 長壽風險
目前大多數銀行的貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。但假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。
- 養老金恐縮水
藉由下文的貸款試算，我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的，萬一在這段期間利率又突然飄升，領到的錢又會更少。
- 子女繼承問題
由於牽涉到繼承問題，因此申辦「以房養老」貸款時，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至有的會要求出具同意書才可辦理。如果申貸前沒有和子女做好溝通，也可能導致辦理過程不順利。
三、以房養老利率、額度比較
目前共有13間金融機構有提供「以房養老」貸款的服務，以下幫您整理2022年金融機構「以房養老」貸款專案比較表：
| 貸款銀行 | 年齡 | 額度 | 年利率 | 貸款年限 | 手續費 |
| 土地銀行 | 63歲以上 | 七成 | 1.61%起 | 30年 | 5,300元起 |
| 第一銀行 | 60歲以上 | 未提供 | 1.68%起 | 35年 | 5,300元起 |
| 上海商銀 | 60歲以上 | 七成 | 1.83%起 | 30年 | 9,000元起 |
| 中國信託 | 60歲以上 | 未提供 | 1.85%起 | 30年 | 3,500元起 |
| 兆豐銀行 | 60歲以上 | 七成 | 1.61%起 | 30年 | 5,300元起 |
| 合作金庫 | 60歲以上 | 七成 | 1.73%起 | 35年 | 5,300元起 |
| 安泰銀行 | 55歲以上 | 七成 | 1.95%起 | 20年 | 3,500元起 |
| 高雄銀行 | 60歲以上 | 七成 | 1.87%起 | 30年 | 5,300元起 |
| 華南銀行 | 63歲以上 | 未提供 | 2.25%起 | 30年 | 5,300元起 |
| 陽信商銀 | 65歲以上 | 七-八成 | 2%起 | 25年 | 5,000元起 |
| 臺灣企銀 | 60歲以上 | 七成 | 1.58%起 | 30年 | 2,300元起 |
| 彰化銀行 | 60歲以上 | 兩千萬元 | 1.62%起 | 30年 | 5,300元起 |
| 臺灣銀行 | 65歲以上 | 七成 | 1.61%起 | 30年 | 5,300元起 |
以房養老貸款試算月付金
「以房養老」貸款到底划不划算？我們直接試算給您看：
以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的1/3」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，再一次給付給銀行。
假設1,500萬的房子，銀行核貸7成、貸款年限30年（=360期）、年利率1. 61%，每期撥款金額為29,166元，利息扣除的上限為9,722元。
第1期實領：29,166元
第2期實領：29,166元 – 39元(利息) = 29,127元
第3期實領：29,166元 – 78元(利息) = 29,088元
以此類推…
第251~360期實領：29,166元 – 9,722元(利息) = 19,444元
也就是說，實際可領到的錢會愈來愈少，到251期的利息剛好到扣除上限，即9,722元，超過的利息開始掛帳。
這代表往後10年，每個月只能領到19,444元，而且等到合約期滿時，累計掛帳利息總計有233,163元。
以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，因此還要考慮如果未來利率上漲，每個月領的錢會縮水更多。
「以房養老」已經普及多年，在歐美國家。對於那些沒有子女或不想讓子女負擔的年長者而言，他們可以將自己名下的房產抵押給銀行，從銀行每個月支付的養老金中獲得穩定的收入，從而安度晚年。如果對繼承房產有疑慮的話，也可以考慮「留房養老」，這意味著將房屋產權和租金交付給信託，然後每月收取租金。
四、以房養老申請須知
1. 比較後選擇要申請的銀行
房屋貸款和以房養老貸款的授信條件、額度和利率在不同銀行間可能有所不同。建議在提交申請前，多向銀行咨詢，進行比較。
2. 提交申請並附上相關文件
準備相關文件後，申請以房養老貸款需要以下文件：
- 身份證明文件（身份證、健保卡、駕照等）原件
- 印章
- 收入證明文件
- 不動產謄本
為避免可能的爭議，建議借款人在提交申請時，應諮詢律師的意見。
3. 簽約對保
簽署合約時，銀行可能要求法定繼承人到場簽署，如果無法到場，需要提供委託書或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。
此外，借款人還需要指定具備法定繼承資格的人或第三方（如果沒有法定繼承資格的人）作為通知義務人，負責在借款人去世後通知銀行。
4. 設定
接著，代書會提交《抵押權設定登記契約書》給地政事務所進行抵押設定登記手續，通常抵押設定金額為貸款金額的1.2倍。
5. 撥款入帳
銀行將按照貸款總額和貸款期限計算，每月向借款人的帳戶撥付貸款金額。
QA.以房養老常見問答
Q.如果借款人生病或住院，以房養老會繼續撥款嗎？
會。除非借款人事先於契約另有約定不同意撥款。
Q.以房養老貸款，在什麼情況下會停止撥款？
若借款人身故、貸款到期、已撥付本金加計累計掛帳利息達申貸時銀行核定擔保品之放款值時、經合理期間無法聯繫到借款人及不履行或違反與本行簽訂之契約書內容等，就會停止撥款。
Q.如果以房養老貸款期間，借款人身故怎麼辦？
借款人身故視同契約到期，應由繼承人清償貸款，如果沒有繼承人或是繼承人不清償借款，銀行就會向法院聲請拍賣，處分所得價金優先償還借款本息即相關費用，如有清償不足，則會對借款人遺產追償。
除了以房養老之外， 鑫融資的「二胎房貸」是一個不錯的選擇。相對於以房養老，貸款審核比銀行寬鬆，貸款額度也更高。因此，不再需要依賴傳統的「養兒防老」觀念，人們有了更多的選擇，以應對不同的老年生活需求。
