老屋翻新再生術 提高老屋貸款額度小技巧攻略

新成屋價格高,不少民眾將眼光轉向價格較親民的老屋,老屋活化可再現舊房子新樣貌,老房子經過翻修可為老建築重生,也能讓生活居住更為安全,高雄市政府發起危老建築重建獎勵活動,老房子整修需要一筆不小的資金,內政部與各大銀行推出裝潢貸款(修繕住宅貸款補貼利息),整修貸款最高額度80萬,最長15年,購買30年老屋貸款時需要注意什麼?老屋貸款額度最高7成,購買老屋時,必須自備較多自備款。

高市危老重建祭多項獎勵鼓勵

高雄市政府昨起分區辦40場「危險與老舊建築物重建說明會」,工務局長楊欽富說,高市危老重建申請案106年統計至今年4月底已核准8017戶,今年1至4月申請2263戶,顯見市民防災概念有提升。參加說明會的一名三民區居民說,父母年紀大,透天厝老家沒電梯,爬樓梯很辛苦,老屋翻修費用不低,有考慮重建,想為父母打造更舒適環境。

去年10月高雄城中城大樓惡火,燒出全台450萬老屋危機,高雄30年以上建物約109萬戶。楊欽富指出,市府針對危老重建輔導,採取一條龍服務,透過政策力量提高民眾意願。

老房子貸款管道找誰好?

想辦理老屋翻新貸款,通常是直接找銀行,而銀行的估價比較保守,放款也有兩大準則:

  • 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
  • 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年
    假設老屋的主要建材是加強磚造,該耐用年限是35年,則貸款最長年限是42年,若這間房子是民國70年建築完成,則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年,但若房子有整理翻修過,一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年,甚至30年等。

兩項條件需同時符合,如果屋齡太老,貸款年限就比較短,還款壓力大增。

(1) 找銀行

銀行放款會考量脫手性,如果不是精華區的房子,除了貸款不易外,額度也不會太高,而且銀行估價通常需現場勘屋,太老舊的房子會影響貸款成數,可以透過裝潢翻修來證實房屋安全性,以提高貸款額度。

除了銀行之外,想要辦理老屋貸款,還有兩種選擇:

(2) 找融資公司

目前市面上只有裕融旗下的新鑫股份有限公司,獨家承作房屋二胎貸款的業務,在不改變原本銀行房貸的情形下,利用二胎房貸多取得增貸資金。

(3) 找其他民間貸款

民間貸款利率高,多數只繳息不還本,月付金壓力較大,如果無法跟銀行或新鑫貸款,一定要謹慎挑選民間貸款公司。

老屋貸款利率、額度是多少?

比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡0~6年6~12年12~18年18~24年24~30年30~36年36年以上
平均貸款成數7成57成16成97成7成17成7成1

根據聯徵中心2021年第二季的統計,全國老屋貸款利率如下:

  • 屋齡3年內的新成屋,貸款利率為1.37%
  • 屋齡9年內的房子,利率約1.4~1.42%
  • 屋齡9-18年的房子,利率約1.42~1.49%
  • 屋齡18年以上的房子,利率均超過1.5%
屋齡(年)貸款利率
0-31.37%
3-61.40%
6-91.42%
9-121.42%
12-151.15%
15-181.49%
18-211.50%
21-241.52%
24-271.55%
27-301.55%
30-331.55%
33-361.52%
361.53%

提高老屋貸款成數方法?

向銀行申請房屋貸款,銀行貸款除了會看借款人本身的條件,必須考量房子未來脫手難易度,故此也會把房屋條件列入考量,如果房子條件不夠好,也會影響你的房屋貸款成數/額度、也會影響房貸利率甚至貸款過件率。

(1) 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

還再繳房貸的房子可以再貸款嗎?

可以。不管您是已經申請過信用貸款、汽車貸款還是房屋貸款,只要您的負債比、信用狀況皆正常,都有機會再申辦以下3種貸款:

(1) 信用貸款

有房貸還能信貸嗎可以。雖然申請個人信貸,不需提供擔保品或擔保人,但審核非常嚴格,且有DBR22倍的限制(無擔保債務總額不得超過月收入22倍)若想取得較大額的資金、或個人條件較差者(信用不良、負債比較高),就不容易申辦成功。

(2) 汽車貸款

若您的車子未貸款過,可以申請原車融資;若已辦過車貸,也可辦理汽車增貸。不過雖然有汽車作抵押,但貸款額度是依車子的殘值及個人條件來決定的,基本上也借不到多少錢。

(3) 機車貸款

目前銀行沒有提供機車貸款,若找融資公司申請機車借款,貸款額度最高35萬,若有大額資金需求者則不適用。

新聞出處》聯合報

申請條件

無法承作