買房前，除了準備頭期款，更要先確認每月房貸是否負擔得起。透過房貸試算，可以比較不同貸款金額、利率與年限的月付金及總利息，也能了解寬限期對後續還款的影響。本文整理2027年房貸試算公式、首購貸款額度、利率比較及銀行審核重點，幫助你掌握購屋預算，評估適合自己的貸款方案，避免買房後才發現還款壓力超出預期。
📌本文重點摘要：
- 房貸試算公式：說明本息平均攤還與本金平均攤還的計算方式，了解每月本金、利息及總還款金額。
- 房貸月付金試算：比較500萬元、800萬元及1,000萬元房貸，在不同年限下每月需要繳多少錢。
- 房貸利率試算：比較2%、5%、3%利率差異，了解利率變動對月付金及總利息的影響。
- 首購房貸試算：從房屋總價、貸款成數及自備款出發，估算買房前需要準備多少資金。
- 房貸寬限期試算：說明寬限期只繳利息的計算方式，以及寬限期結束後月付金為什麼會增加。
- 房貸寬限期銀行與轉貸：整理銀行審核重點、寬限期申請及轉貸前應確認的事項。
🚨最後更新：2026年11月10日
一、 房貸試算是什麼？買房前為什麼要先計算房貸？
房貸試算是指在買房或向銀行申貸前，透過輸入「貸款金額、貸款年限、年利率」，以及選擇不同的還款方式（如本息平均攤還或本金平均攤還），預先計算出每個月要繳多少錢（月付金）、貸款期間累積的總利息，以及最終需要償還的總金額。
透過房貸試算，購屋者可以比較不同貸款利率、還款年限與貸款金額所產生的差異，評估每月還款壓力及長期資金成本，進一步掌握自身的購屋預算與還款能力，避免因為低估房貸支出而影響日常生活。
1. 房貸試算可以算出哪些金額？
一般房貸試算主要會看以下四項：
| 試算項目 | 可以了解的內容 |
| 房貸金額 | 預計向銀行申請多少貸款 |
| 貸款成數 | 房屋總價或鑑價可貸多少比例 |
| 自備款 | 購屋前需要準備多少資金 |
| 每月月付金 | 每個月需要繳交多少本金及利息 |
| 貸款總利息 | 整個貸款期間預計支付多少利息 |
| 貸款年限 | 20年、30年或40年哪種較適合 |
| 寬限期 | 寬限期間每月只繳多少利息 |
要注意的是，房貸試算通常不會自動包含開辦費、鑑價費、代書費、抵押權設定費、火災及地震基本保險等支出。購屋預算不能只看月付金，還要把其他必要費用一起列入。
2. 房貸試算結果等於銀行核貸金額嗎？
不等於。網路上的房貸計算工具，主要依照使用者輸入的貸款金額、利率及年限計算還款數字，並不會直接審查個人的信用紀錄、所得資料或房屋擔保價值。
銀行實際核貸時，通常還會評估：
- 借款人的工作及收入是否穩定。
- 薪資、所得或營業收入是否有資料可以佐證。
- 名下是否有信用貸款、車貸及其他負債。
- 聯徵信用紀錄是否正常。
- 房屋鑑價及擔保品條件是否符合銀行規定。
- 貸款用途及是否受到央行不動產信用管制限制。
所以，房貸試算算出來的是預估月付金，不是銀行承諾的貸款額度。正式購屋前，最好先向銀行確認可貸額度，再依實際核貸條件調整購屋預算。
二、 房貸試算公式怎麼算？本息平均攤還與本金平均攤還差在哪？
房貸試算常見的還款方式有本息平均攤還與本金平均攤還。兩種方式的計算結果不同，使用試算工具前，應先確認銀行提供的是哪一種還款方式。
1. 本息平均攤還公式
本息平均攤還是將貸款本金與利息分配到每一期繳款。在利率及貸款條件不變的情況下，每月應繳金額原則上相同。
計算公式如下：
月付金＝貸款本金 × 月利率 ×（1＋月利率）^期數 ÷〔（1＋月利率）^期數－1〕
其中：
- 貸款本金：向銀行申請的貸款金額。
- 月利率：年利率除以12。
- 期數：貸款年限乘以12。
例如，貸款1,000萬元、年利率2.5%、貸款30年：
- 貸款本金：1,000萬元。
- 月利率：5%÷12。
- 總期數：30×12＝360期。
- 每月月付金：約39,512元。
這代表在利率維持2.5%、沒有其他還款調整的前提下，每個月約繳39,512元。
2. 本金平均攤還公式
本金平均攤還是將貸款本金平均分配到每一期，每月償還固定金額的本金，利息則依照當期剩餘本金計算。
計算方式：
每月應還本金＝貸款本金÷總期數
每月應付利息＝當期本金餘額×月利率
每月應繳金額＝每月應還本金＋當期利息
這種方式的特色是前期月付金比較高，但因為每個月償還的本金固定，貸款餘額下降速度較快，總利息通常會比本息平均攤還少。
3. 兩種還款方式怎麼選？
假設貸款1,000萬元、年利率2.5%、30年期：
| 比較項目 | 本息平均攤還 | 本金平均攤還 |
| 首期月付金 | 約39,512元 | 約48,611元 |
| 末期月付金 | 約39,512元 | 約27,836元 |
| 累積總利息 | 約422.4萬元 | 約376.0萬元 |
| 還款特色 | 每月金額固定 | 每月金額逐期下降 |
本金平均攤還約可少付46.4萬元利息，但第一期月付金比本息平均攤還高出約9,099元。
如果目前收入穩定、每月有足夠的資金可以負擔較高月付金，可以考慮本金平均攤還；如果還有家庭生活費、子女教育費或其他貸款支出，本息平均攤還通常比較容易安排。
三、房貸試算貸款500萬、800萬、1,000萬，每月要繳多少？
確認還款方式後，就可以依照預計貸款金額進行試算。以下以年利率2.5%、本息平均攤還、固定利率為計算前提，整理不同貸款金額的月付金。
1. 房貸500萬元、800萬元、1,000萬元月付金試算
| 貸款金額 | 20年期月付金 | 30年期月付金 | 40年期月付金 |
| 500萬元 | 約26,495元 | 約19,756元 | 約16,489元 |
| 800萬元 | 約42,392元 | 約31,610元 | 約26,382元 |
| 1,000萬元 | 約52,990元 | 約39,512元 | 約32,978元 |
從表格可以看出，貸款金額越高，每月需要支付的房貸也越多；如果延長貸款年限，月付金會下降，但總利息通常會增加。
2. 1000萬房貸，利率2%、2.5%、3%月付金差多少？
| 年利率 | 20年月付金 | 30年月付金 | 40年月付金 |
| 2% | 約50,588元 | 約36,962元 | 約30,283元 |
| 2.5% | 約52,990元 | 約39,512元 | 約32,978元 |
| 3% | 約55,460元 | 約42,160元 | 約35,798元 |
試算條件：貸款1,000萬元、本息平均攤還、年利率固定，金額四捨五入。實際月付金依銀行計息日、撥款日期及契約約定為準。
從表格可以看出，貸款年限越長，每月月付金通常越低；但這不代表貸款年限越長越划算。因為本金償還速度較慢，整筆貸款累積的利息通常也會增加。
3.1000萬房貸試算：20年、30年、40年差多少？
以1,000萬元房貸、年利率2.5%為例：
| 貸款年限 | 每月月付金 | 貸款期間總利息 |
| 20年 | 約52,990元 | 約271.8萬元 |
| 30年 | 約39,512元 | 約422.4萬元 |
| 40年 | 約32,978元 | 約582.9萬元 |
20年期與40年期相比，每月月付金相差約20,012元，但40年期的總利息會多出約311.1萬元。
這也是為什麼選擇貸款年限時，不能只看每月要繳多少錢。
4.房貸試算器與銀行試算有什麼不同？
不少人在準備買房時，會先使用網路上的房貸試算器，例如591房屋交易網提供的房貸試算工具，輸入貸款金額、利率及年限，就能快速估算每月月付金與貸款總利息。
不過，房貸試算器與銀行正試算最大的差別，在於前者主要依照使用者輸入的數字計算，而銀行試算則會進一步考量借款人的收入、信用紀錄、既有負債及房屋鑑價，評估實際可貸額度與適用利率。
如果想進一步確認，可以使用內政部不動產資訊平台的房貸利息試算工具。該平台也提供貸款金額、利率、貸款年限及寬限期等欄位，能夠試算不同階段的房貸還款金額。
四、房貸利率試算怎麼做？固定利率與機動利率有什麼不同？
房貸利率會直接影響每月月付金與累積總利息。不過，銀行提供的利率不一定在整個貸款期間都維持不變，尤其是採機動利率的房貸，通常會依契約約定的指標利率或銀行基準利率調整。
1. 固定利率與機動利率差在哪裡？
固定利率是指在約定期間內，依契約約定利率計息；機動利率則會依照契約約定的指標利率及加碼幅度調整。
| 比較項目 | 固定利率 | 機動利率 |
| 利率變動 | 約定期間內不變 | 可能隨指標利率調整 |
| 月付金預測 | 較容易預估 | 可能隨利率變動 |
| 適合考量 | 重視還款穩定性 | 能接受利率變動 |
| 注意事項 | 確認固定期間及適用條件 | 確認調整基準與加碼幅度 |
有些房貸商品雖然在廣告中標示優惠利率，但優惠可能只適用於特定期間，之後會依契約約定調整。申請前應確認優惠期間、期滿後的利率計算方式，以及是否有其他費用。
2. 房貸利率不能只看廣告上的最低數字
銀行核貸利率會依借款人條件、貸款商品及擔保品狀況評估。即使是同一家銀行，不同借款人的核貸利率也可能不同。
建議比較房貸方案時，至少確認：
- 優惠利率適用多久？
- 優惠期結束後，利率如何計算？
- 採固定利率還是機動利率？
- 提前清償是否有違約金？
- 開辦費、鑑價費及其他必要費用是多少？
若只看最低利率，卻沒有確認後續利率與費用，可能會低估實際貸款成本。
五、首購房貸試算怎麼做？房屋總價、貸款成數與頭期款一次算清楚
首購房貸試算，不是只計算房價的八成能貸多少，而是要先確認自備款、銀行可能核貸的金額，再估算每月月付金及長期利息，才能知道自己買得起多少房子。
1. 首購房貸試算：買1,000萬元的房子要準備多少頭期款？
假設購買一間總價1,000萬元的房屋，先以不同貸款成數估算：
| 預估貸款成數 | 預估貸款金額 | 預估自備款 |
| 70% | 700萬元 | 300萬元 |
| 75% | 750萬元 | 250萬元 |
| 80% | 800萬元 | 200萬元 |
這只是購屋預算試算，實際核貸成數仍須依銀行鑑價、借款人條件及適用的央行規定判斷。
例如，房屋成交價1,000萬元，但銀行鑑價只有900萬元，銀行可能以鑑價及相關規定作為核貸評估基礎，實際可貸金額就可能低於原先預估。
因此，簽約前最好先向銀行詢問初步鑑價及貸款條件，不要只依照房仲或網路試算的成數準備資金。
2. 首購族還要注意哪些額外支出？
購屋時的資金需求不只有頭期款，還要預留其他交易及貸款相關費用。
- 契稅及相關稅費。
- 登記規費及代書費。
- 房屋仲介服務費。
- 銀行開辦費及鑑價費。
- 火險、地震險
- 裝潢、家具及家電費用。
特別提醒，銀行核貸成數不一定直接以買賣成交價計算，還會參考房屋鑑價及借款人的還款能力。因此，不能把預期的八成貸款當成一定能取得的金額。
3.2027首購房貸可以留意新青安貸款
符合條件的首購族，可以進一步評估財政部的青年安心成家購屋優惠貸款（新青安3.0）。依2026年8月1日起實施的規定，主要條件如下：
| 項目 | 新青安3.0規定 |
| 年齡 | 成年，申貸時未滿50歲 |
| 房屋條件 | 本人、配偶及未成年子女均無自有住宅 |
| 所得限制 | 借款人年所得總額不超過200萬元 |
| 一般最高額度 | 1,000萬元 |
| 新婚家庭最高額度 | 1,200萬元 |
| 育兒家庭最高額度 | 1,500萬元 |
| 最高貸款成數 | 8成 |
| 最長貸款年限 | 40年 |
| 最長寬限期 | 5年 |
財政部國庫署公告的新青安方案申請期間為2026年8月1日至2029年7月31日，貸款年限最長40年，含寬限期最長5年；申貸年齡及年齡加計貸款年限等條件，也須符合方案規定。
新青安並不是只要第一次買房就一定能申請，仍須符合借款人、配偶及未成年子女無自有住宅等資格，並由承辦銀行依規定審核。
建議首購族在房貸試算時，將一般銀行房貸與新青安方案分開比較，確認利率、貸款年限、寬限期及優惠期間，再決定適合自己的方案。
六、房貸寬限期試算怎麼算？只繳利息與正常還款差多少？
房貸寬限期是指貸款契約約定的一段期間，借款人可以只繳利息、不償還本金。這段期間能降低初期月付金，但並不是免繳房貸，也不代表貸款成本會因此減少。
因為寬限期內本金沒有下降，利息仍然持續計算；等到寬限期結束，剩餘本金必須在後續期間攤還，每月月付金就可能增加。
1.房貸寬限期試算：1,000萬元房貸只繳利息要多少？
假設貸款1,000萬元、年利率2.5%，採用3年寬限期：寬限期每月利息＝1,000萬元 × 2.5% ÷ 12＝約20,833元。
也就是說，在本金未減少、利率維持2.5%的情況下，寬限期內每個月約繳20,833元。但如果原本貸款年限為30年，寬限期使用3年，剩餘27年才開始攤還本金，月付金就會提高。
| 比較項目 | 寬限期內 | 寬限期結束後 |
| 剩餘本金 | 1,000萬元 | 1,000萬元（尚未償還本金時） |
| 年利率 | 2.5% | 2.5% |
| 還款期間 | 前3年 | 剩餘27年 |
| 每月月付金 | 約20,833元 | 約42,475元 |
| 還款方式 | 只繳利息 | 本息平均攤還 |
試算假設：貸款本金1,000萬元、年利率2.5%、總貸款期限30年，寬限期3年，且寬限期內不償還本金。實際月付金依銀行利率及計息方式而有所不同。
重點提醒： 寬限期雖然能降低前期每月還款壓力，但本金並沒有減少。寬限期結束後，剩餘本金必須在27年內償還，因此每月月付金會從約20,833元增加至約42,475元。
2. 房貸寬限期轉貸可以重新申請嗎？
有些屋主原本的房貸即將結束寬限期，想透過轉貸至其他銀行，再次申請寬限期，降低每月還款壓力。
但要先說明：房貸寬限期轉貸不代表一定可以重新取得寬限期。轉貸時，新銀行會重新審查借款人的收入、信用、負債、房屋鑑價及貸款條件。是否提供寬限期、可以申請幾年，都要依新銀行的授信政策與相關法規決定。
尤其是受到央行選擇性信用管制限制的購屋貸款，即使透過轉貸，也不能將轉貸視為規避不得提供寬限期規定的方法。
七、房貸試算常見問題FAQ
Q1：房貸試算結果和銀行實際月付金一樣嗎？
不一定。網路房貸試算是依照輸入的貸款金額、利率及年限計算，實際銀行貸款可能因為撥款日期、計息方式、利率調整及其他契約約定而有所不同。正式申貸前，應以銀行提供的貸款條件及攤還表為準。
Q2：房貸試算要輸入哪些資料？
一般需要準備貸款金額、年利率、貸款年限及還款方式。如果要評估購屋預算，還應加入房屋總價、自備款、每月收入及其他貸款支出。
Q3：房貸年限越長越好嗎？
不一定。年限越長，每月月付金通常越低，但累積總利息可能增加。應依照收入穩定度、年齡、退休規劃及家庭支出選擇適合的年限。
Q4：房貸寬限期可以降低總利息嗎？
通常不會。寬限期內只繳利息、不償還本金，貸款本金沒有減少，後續仍須償還本金。寬限期主要是降低前期月付金，並不代表整筆貸款成本會下降。
Q5：房貸轉貸可以重新申請寬限期嗎？
可以向新銀行提出詢問，但是否核准仍由銀行依借款人條件、貸款用途、擔保品及相關法規審查。若屬於央行規定不得提供寬限期的貸款類型，不能藉由轉貸規避限制。
買房是一筆長期支出，房貸試算的目的不只是算出每個月要繳多少錢，更重要的是確認這筆貸款是否符合自己的收入與家庭預算。
如果目前正準備購屋，建議先計算自備款、每月房貸及家庭必要支出，再向銀行確認實際可貸額度與利率；如果已經有房貸，則可以重新檢視目前的利率、剩餘本金及提前清償條件，評估是否適合降息或轉貸。
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免責聲明：本文內容僅供參考，各家銀行的實際授信審核標準、貸款利率、寬限期及優惠條件，仍須以各金融機構最新公告與貸款契約為準。房貸試算結果不代表銀行核貸承諾。