2026 二胎房貸試算教學指南 二胎可貸額度怎麼算？3分鐘破解月付金公式

最近是不是為了資金周轉煩惱，考慮把房子拿來做二胎房貸？想要知道自己能貸多少、利率多少、每月要還多少，卻被複雜的數字搞得一頭霧水？別擔心！這篇 2026最新的二胎房貸利率試算全攻略，就是要幫你一鍵算出最佳方案，告別高利率、輕鬆周轉！

一、為什麼「二胎房貸試算」是申請前的第一步？

很多人急著要錢，看到業務說「保證過件」就簽名了，這其實是非常危險的行為。二胎房貸試算不只是為了看每個月要繳多少錢，更重要的是確認這筆貸款對你來說是否「划算」。二胎房貸是在你第一順位房貸之後，再把房子抵押給第二間機構。因為風險較高，利率自然會比一胎高。如果你不先試算，很可能發生「總利息支出超出預期」或「月付金壓垮生活」的慘劇。

1.二胎房貸試算能幫你解決的四大痛點

• 精算月付金： 確認你的收支比。專家建議，一、二胎總房貸支出不應超過月收入的 60%。

• 評估可貸額度： 透過房屋鑑價試算（房屋市值 – 一胎餘額 = 殘值），知道自己到底能借多少。

• 比較各家管道： 銀行、好事貸公司、民間貸款的條件天差地遠，試算能幫你找出最平衡的方案。

• 提早規劃還款： 選擇「本息平均攤還」還是「到期還本」，對現金流影響極大。

2.2026 年最新二胎房貸利率行情表

在進入複雜的公式前，我們先參考 2026 年初的市場平均數據。請注意，銀行二胎房貸標榜的「起」跳價通常是廣告，真實核貸利率需視個人信用而定。

貸款管道	利率區間 (年利率)	最高額度	還款期限	審核速度
二順位房貸銀行	3.5% – 16%	房價 85% -90%	7 – 10 年	慢 (7-14天)
融資公司特約經銷商 (如好事貸)	7% – 14%	房價 100% 左右	7 – 10 年	中 (3-5天)
民間代書/代辦	1.5% – 3% (月息)	房價 90% 左右	沒有標準	極快 (1-2天)

高利警示： 看到民間標榜「月息 2 分」，換算年利率高達 24%。在試算時，務必將月息乘以 12 才是真實的年成本！

3.誰適合銀行二胎？誰適合好事貸二胎？

如果你有穩定的薪資轉帳證明、信用分數 650 分以上、且一胎房貸已經還了一大半，那麼恭喜你，請優先找銀行，因為二胎房貸利率最低。如果你是自營商（攤販、網拍、接案）、或是信用卡有點循環利息、負債比偏高（DBR22倍），銀行可能會拒絕你，這時候上市融資公司指定經銷商-好事貸就是最好的替代方案。雖然利率高一點，但比信貸額度大，又比民間代書安全。

申請二胎前，務必先找專業平台進行「二胎房貸利率試算」。如果你不確定自己的條件適合哪一家，建議優先選擇透明度高、不收代辦費的特約經銷商。

二、二胎房貸試算三部曲：額度、利率、月付金

到底二胎房貸能借多少？利率多少才合理？這不是猜出來的，是有公式的。我們來拆解銀行內部的計算邏輯。要完成一次精準的二胎房貸利率試算，你需要掌握以下三個關鍵數據：

1. 二胎房貸可貸額度怎麼算？

這也是最多人誤解的地方。銀行或好事貸公司在估算額度時，會看一個關鍵數字：房屋殘值。銀行看的不是你「買多少錢」，而是現在「鑑定價值」多少。 公式如下：

公式： 房屋鑑價 × 最高成數 – 第一順位房貸「設定金額」或「剩餘餘額」 = 二胎可貸額度

• 銀行（保守派）： 通常會扣除第一順位房貸「設定金額」（通常是貸款額的 1.2 倍）。這就是為什麼很多人找銀行辦二胎，結果算出額度是 0 的原因。

• 好事貸公司（靈活派）： 通常只扣除第一胎房貸的「剩餘本金」，而且成數可以給到 100%。

2. 二胎房貸試算月付金計算（以本息平均攤還為例）

假設你現在手邊沒有電腦，我們用一個簡單的案例，讓你學會怎麼自己抓預算。案例背景：

• 屋主： 台中陳先生

• 房屋狀況： 目前市價約 1,200 萬

• 一胎房貸： 當初借 800 萬，還了幾年，現在剩餘本金 700 萬。

情境 A：找銀行辦理二順位房貸（假設成數 90%）

銀行估價比較保守，可能只估 1,100 萬。

• 一胎設定金額：800 萬 × 1.2 = 960 萬。

• 銀行計算：(1,100 萬 × 90%) – 960 萬 = 30 萬。

• 結果： 二胎房貸可貸額度低，無法滿足大筆資金需求。

情境 B：找好事貸二胎房貸公司辦理（假設成數 100%）

好事貸公司估價貼近市價，估 1,200 萬。

• 好事貸二胎房貸試算：(1,200 萬 × 100%) – 700 萬（一胎餘額） = 500 萬。

• 結果： 最高有 500 萬的空間！（當然實際核貸會看你的還款能力為準）。

3.二胎房貸月付金試算

假設陳先生最後核准了 200 萬 的二胎房貸，分 10 年（120 期） 本利攤還。

管道	年利率	每月應繳金額（本息攤還）	總利息支出	特色
銀行二順位房貸	7%	約 $23,222	約 78.6 萬	壓力小，但難過件
好事貸二胎房貸	10%	約 $26,430	約117 萬	容易過件，額度大
民間房屋二胎	30% (2.5分)	僅繳息約 $50,000 (不含本金)	約600萬	通常只還息不還本，壓力極大

在做二胎房貸試算時，一定要問清楚是「本息攤還」還是「只繳利息」。正規的銀行與好事貸公司大多是本息攤還，這樣你的本金才會越來越少；如果你發現對方讓你「只繳利息」，那通常是民間貸款的方案，請務必評估自己的短期償債能力。

三、二胎房貸試算如何改變決定？真實案例故事

很多人以為，申請二胎房貸的關鍵在於「能不能核准」。但實際上，真正改變決定的往往是——試算之後看到的數字。以下兩個真實案例，也許正是你現在的縮影。

1.案例一：擺脫債務泥沼的「生存戰」—— 陳小姐的債務整合

陳小姐因為前幾年刷卡過度，身上背了三家銀行的信用卡債合計 100 萬元。信用卡利率都在 13% ~ 15% 之間。她每個月領 5 萬薪水，光是還「最低應繳」就要 4 萬多，生活費只剩不到幾千塊，陷入惡性循環。

試算後的真相：

• 原本卡債： 每月利息就吃掉快 1.2 萬元，本金幾乎沒動。
• 二胎房貸整合： 年利率 9%，分 10 年償還。
• 試算結果： 整合後每月只要繳 1.2 萬元（包含本金與利息）。

陳小姐發現，原本每個月還 4 萬多卻還不到本金，現在竟然只要繳 1.2 萬，而且 10 年後債務會徹底清零。剩下的 3.8 萬薪水可以讓她恢復正常生活，甚至開始存錢。陳小姐認為 以前我覺得二胎利息貴，那是跟買房比；現在才發現，跟卡債比，二胎房貸能幫助清償所有高利卡債，成功拿回生活主導權。

2.案例二：創業周轉的「時間陷阱」

 林先生經營電商，需要 200 萬進貨，原本看中民間二胎「撥款快」，以為半年就能還清。申請時的想法： 「只要能核准就好，2.5 分利息（月息）聽起來還行。」

試算後的數字：

• 每月僅繳息： 50,000 元。
• 半年利息支出： 30 萬元（這還不包含手續費）。

當林先生看到光是半年就要平白燒掉 30 萬利息，且本金完全沒降時，他才驚覺這會吃掉他大半的利潤。最終他決定轉而申請好事貸公司二胎，利率 10%，雖然核准慢了兩天，但每月本息攤還約 2.6 萬，雖然要綁約，但整體財務穩健許多。

3.二胎房貸試算表比核准函更具說服力

我們常說「會算的客戶最省錢」。以下這張表，通常就是說服客戶放棄高利、選擇穩健方案的關鍵：

評估重點	民間二胎 (月息 2 分起)	好事貸公司二胎 (年息 7-14%)	銀行二胎 (年息 6-10%)
利息本質	高利周轉，適合 3 個月內	長期配置，適合 2-10 年	最優配置，但門檻最高
本金變動	通常只還息，本金不動	每月都在還本金，負債遞減	每月都在還本金
總支出衝擊	極高 (10 年利息可買房)	中等 (比信貸划算)	最低

「核准」只解決了你今天的問題，「試算」則是幫你解決未來的問題。

因為人們對「利率」敏感，卻對「總成本」與「現金流影響」模糊。二胎房貸試算真正該看的，不只是利率高低，而是你看懂數字後的那一刻。

四、為什麼每個人的二胎房貸利率都不一樣？

很多屋主在評估資金規劃時，第一句話幾乎都是：「現在二胎房貸利率最低多少？」但真正的答案往往是——每個人都不一樣。你看到的只是廣告利率或市場區間，真正核定的利率，是銀行或承作機構依照「風險等級」客製化定價的結果。換句話說，二胎房貸利率不是統一售價，而是風險報價。

1.影響二胎房貸利率的關鍵

1.房屋殘值與順位風險：決定利率的第一道門檻

二胎房貸屬於第二順位抵押權。當屋主發生違約時，第一胎銀行優先受償，二胎機構只能分配剩餘價值。因此，順位風險是影響利率的關鍵因素。銀行在評估時，會重點看三件事：

• 房屋現值

• 第一胎剩餘貸款金額

• 可貸空間（剩餘抵押價值）

如果房屋殘值高，代表第二順位仍有安全空間，風險低，二胎房貸利率自然較低。

2.借款人收入與負債比：銀行最重視的還款能力

就算房子條件好，如果借款人還款能力薄弱，利率仍然會被調高。銀行會仔細評估你的還款能力，包括：

• 月薪或營收證明

• 勞保投保金額

• 現有貸款與信用卡負債

其中最關鍵的是「負債比」。負債比 = 每月總負債支出 ÷ 每月收入

負債比越高，銀行越擔心現金流壓力，二胎房貸利率自然上升。

3.信用紀錄與聯徵分數：看不見卻影響最大的因素

在進行二胎房貸試算時，系統通常預設你信用良好。但實際審核時，聯徵報告才是真正的評分依據。信用評分、聯徵紀錄以及遲繳紀錄都會影響風險等級。銀行會去調閱你的聯徵紀錄：

• 信用卡使用習慣： 是否每個月都「全額清償」？還是長期使用「循環利息」？如果你習慣只繳「最低應繳」，在銀行眼裡，這代表你現金流緊繃，二胎房貸利率立刻往上加 1%-2%。

• 近期增貸次數： 如果你在三個月內頻繁向不同銀行申請貸款，這叫「信用擴張過快」，審核官會擔心你是不是出了什麼大財務黑洞。

信用評分越穩定，二胎房貸利率越有談判空間。

4.貸款金額與還款期數：金額越大，風險越長

很多人以為利率只看信用，但其實你填入試算器的「金額」與「年期」，都會改變風險模型。。貸款額度大、期數長，銀行承擔風險增加。

• 小額短期：利率相對低

• 大額長期：利率通常較高

在二胎房貸利率試算時，不只是利率會影響月付金，金額與期數也會反過來影響利率。

5.市場資金成本與政策環境：無法控制的外部因素

即使個人條件良好，整體利率與金融政策也會影響二胎房貸利率：

• 央行升息 → 資金成本上升 → 利率提高

• 金管會監管加嚴 → 風險定價更透明

• 房市景氣下降 → 銀行估價保守

6.承作機構類型：不同管道差異極大

同樣條件，不同二胎貸款機構報價可能差距數個百分點。

二胎機構類型	利率區間	審核難度	撥款速度	風險程度
銀行	較低	高	較慢	低
好事貸	中等	中	快	中
民間借貸	偏高	低	非常快	高

比較利率時，除了數字本身，務必確認：

• 是否包含開辦費
• 是否收取代辦費
• 利息計算方式（年息或月息）
• 是否有提前清償違約金

2.如何讓試算更接近現實？

如果你想得到最精準的數字，建議在試算時採取以下「保守策略」：

1. 利率往上加 1%~2%： 測試自己在極端情況下的承受力。

2. 預扣 10% 的費用： 假設這筆錢撥下來前就會先被扣掉手續費，看實拿金額是否夠用。

3. 以「一胎設定額」計算： 不要用一胎房貸的「欠款餘額」來估空間，要用權狀上的「最高限額抵押權」來估，這才是二胎機構看得到的空間。

為什麼每個人的二胎房貸利率都不同？因為銀行與金融機構看的不是單一數字，而是整體風險評分。真正聰明的做法，不是只問「最低多少」，而是先做一次完整的二胎房貸試算，了解自己落在哪個風險區間，再去談條件。

五、二胎房貸試算沒說的「隱形成本」

當你在網路上看到「月付金超低」的廣告時，請務必「提高警覺」。二胎房貸試算不能只看利息，還要看總成本（APR）。所謂 APR（Annual Percentage Rate），就是將手續費、開辦費等雜支攤提到整個貸款期間，算出的「真實年利率」。以下是三個最容易被忽略的陷阱：

1. 手續費與開辦費：撥款時先剝一層皮

不同管道的透明度差異極大，試算時一定要問清楚「實拿金額」：

• 銀行： 通常僅收 3,000 ~ 20,000 元 的開辦費，收費最透明。

• 好事貸公司： 通常收取貸款金額的 1.5% ~ 3% 作為帳管費（內含給地政的設定規費）。這筆錢通常會直接從撥款金額中扣除。

• 非法代辦： 警訊！ 若業者索取 10% ~ 20% 的手續費，這已屬於吸血合約。借 100 萬實拿不到 80 萬，會讓你還款壓力大增。

2. 還款方式：本息平均攤還或還息不還本

申請二胎房貸時，還款方式直接影響每月負擔與總利息支出。不同方式適合不同需求，了解差異能讓你用二胎房貸試算更精準地掌握月付金與還款壓力。

1. 本息平均攤還（最穩健，銀行與好事貸公司主流）：這是最常見的方式，將貸款本金與利息平均分攤在每一期。

• 特點： 每月繳款金額固定。雖然初期利息佔比較高，但隨著本金減少，利息也會逐月遞減。

2.還息不還本（多見於民間二胎房貸）每月只繳交利息，等到約定期滿（或資金到位）後，一次償還全部本金。

• 特點： 每月還款金額「極低」，因為你只在付利息。

做二胎房貸試算時，可同時計算不同還款方式的月付金與總利息，選出最適合自己財務狀況的方案。

3. 綁約與違約金

二胎房貸通常都有「綁約期」（如 12-20 個月）。如果你打算短期週轉（例如賣房前過渡），一定要在試算時把「提前清償違約金」算進去，否則可能得不償失。

常見綁約期間：

• 銀行二胎： 7～15 年

• 好事貸二胎：7～1 0年

違約金是隱形成本的一部分，很多人只看月付金和利率，忽略這筆費用。透過完整的二胎房貸試算，將違約金也納入考量，可以避免未來資金壓力突然升高。

六、2026 年二胎房貸申請完整流程

申請二胎房貸不是單純送件就能成功，尤其在 2026 年，自動化審核與風控更嚴格。完整掌握流程，不僅能提升核貸成功率，也能提前做好二胎房貸試算與財務規劃。以下拆解五大步驟與注意事項，幫你一目了然。

1.線上諮詢與初步評估

第一步，先把房屋資訊交給銀行或好事貸公司：

• 房屋地址、土地建物權狀影本

• 第一胎房貸餘額與繳款紀錄

接著，使用二胎房貸試算工具，快速計算：

• 可貸額度

• 每月月付金

• 總利息支出

同時可以預先篩選不同方案，快速比較：

• 銀行利率、好事貸公司、民間二胎利率

• 可貸成數

• 手續費與其他費用

💡 重點提醒：初步試算能幫你判斷是否值得送件，避免不必要的退件與費用。

2.資料送件審核

送件時需準備完整文件，缺一不可：

二胎房貸申請文件	用途
身分證正反面影本	確認借款人身分
土地建物權狀影本	確認房產所有權
財力證明（薪轉、扣繳憑單）	評估還款能力
一胎房貸繳款證明	計算可貸額度與負債比
信用報告	確認信用評分及聯徵紀錄

💡注意：資料錯漏或不齊全是銀行退件的主要原因，建議一開始就完整準備。。

3.核貸與對保簽約

送件後，銀行或好事貸公司會進行核貸：

• 審核信用、收入、房屋鑑價、負債比

• 核貸金額與利率依借款人條件有所差異

簽約時（對保）需確認：

• 利率

• 貸款額度

• 手續費

• 綁約條款

💡 提示：簽約前務必將二胎房貸試算結果與核貸方案對照，確保月付金可負擔。

4.設定二順位抵押

核貸完成後，下一步是設定二順位抵押權：

1. 由代書前往地政事務所辦理二順位設定

2. 繳交相關規費：地政規費、書狀費、代書費

3. 完成後，房屋即成為二胎貸款擔保

💡 **小提醒：**這一步完成前，資金不會撥入，因此建議預留現金周轉，避免短期資金斷裂。

5.撥款與資金運用

• 銀行二胎：撥款通常 10–20 個工作天

• 好事貸公司：撥款約 3–5 個工作天

• 扣除手續費與其他費用後，資金匯入指定帳戶

💡 建議：在需求發生前兩週就完成線上諮詢與初步試算，以免急用資金時手忙腳亂。

二胎房貸方案琳瑯滿目，哪一家最適合你？透過二胎房貸試算，你可以一次比較多家銀行的貸款利率、額度與還款方式。試算結果讓你清楚了解各家銀行的優缺點，輕鬆找到最划算的方案。避免盲目選擇，讓試算成為你聰明貸款的第一步。省時省力，精打細算，立即開始比較各家銀行的二胎房貸方案，為自己爭取最佳貸款條件！輸入你的需求，讓試算工具為你找出最優惠的選擇。