房貸成數不足原因有哪些？成數不足的話怎麼辦？

房貸成數不足原因有哪些？銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大條件：物件和貸款人。成數不足的話怎麼辦？提高房貸成數或是尋求其他增資方式；因銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後，考慮申請新鑫二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。或是選擇申請汽車貸款，來補足自備款，建議選擇股票上市的融資公司較有保障。

一、哪些是房貸成數不足原因？

好不容易存夠一筆錢準備買房置產，但是為什麼銀行給我的房貸成數這麼低？房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。那麼銀行核貸關鍵是什麼？哪些是房貸成數不足原因？

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

1-1哪些會影響房貸成數？

物件的條件

1. 銀行鑑估值與實際成交價落差
2. 房屋地段
3. 房屋屋齡
4. 樓層
5. 迎毗設施（嫌惡設施）
6. 生活機能
7. 交通
8. 房屋抗性（風水）
9. 房型
10. 公設比

貸款人的條件

1. 收入高低
2. 工作性質
3. 信用評分
4. 購屋用途（央行打房）

1-2為何會房貸成數不足？

以銀行的地雷房型來說，只要申請貸款的房子符合以下條件，銀行給的成數都會很低，甚至是直接婉拒申貸。

• 房屋建材：海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋
• 房屋所在區域：位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地
• 房屋風水：凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下
• 鄰近嫌惡設施：鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓
• 房屋用途：神壇、宮廟、特種營業場所、工業住宅、地上權住宅

除此之外，還有許多些微因素影響成數

1. 房子買貴了。買1500萬元的房子，但是銀行只貸1000萬元。為了避免雙方對房價的落差，可以先到內政部實價登錄2.0查詢附近的房價。銀行房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。公式如下：
   900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）=　720萬元（可貸額度）
   1,000萬元（可貸額度） ÷ 0.75（貸款成數）=　1,333萬元（鑑估淨值）
2. 不同類型的房屋會因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性：
   (a.) 依使用及完工狀況：預售屋8成、新成屋7~8成、中古屋5~7成。
   (b.)依建物類別：電梯大樓7~8成、公寓7~7成5、透天厝6~7成5、別墅6~7成、套房5~7成。
   此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。
3. 屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。
4. 基本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。以銀行潛規則來說，房子位在蛋黃區（如6個直轄市的都市計畫區內）的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。

除了房子的條件之外，申貸人的條件也是關鍵因素。

1. 收入高低影響貸款成數占比非常重要。你的房貸額度是多、是少，其實取決於你的收支比（負債比），也就是你每個月要繳的房貸金額，佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右，都還在銀行可接受範圍，超過70%就很難貸得過了。
2. 就算收入很高，如果工作收入不固定，例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等，又或者是收入領現金的族群，別說是要拿到較高的貸款成數了，可能連審核都不會過。
3. 當你跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告，確認你過去有沒有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
4. 為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施，不過若您是首購族、且不是購買高價住宅（台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬），基本上不受央行打房影響。

特別提醒，如果你最近一年有買房的打算，建議避免做這些會影響信用評分的事：

• 信用卡或貸款遲繳
• 動用信用卡循環利息
• 使用信用卡預借現金
• 聯徵被查詢次數超過3次
• 無授信往來紀錄（信用空白）
• 申請貸款（信用貸款或汽車貸款）

二、成數不足的話我該怎麼辦？

房屋貸款成數不足怎麼辦？可以解約嗎？如果你在簽約後，遇到銀行核貸成數不如預期，自備款又準備不足而被迫違約，那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。特別提醒：建議附註條件要寫清楚，如果只寫「貸款不足O成，買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔！

2-1提高房貸成數

1. 提早養信用：信用卡最好持有並使用超過一年以上。
2. 提供財力證明：儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光，這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
3. 提供保證人：提供保證人前，務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄，以免沒加分反而扣到分。
4. 提供其他擔保品：如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押，也可以幫助你提高貸款額度。
5. 跟貸款銀行密切往來：對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件，不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
6. 購買房貸壽險：房貸壽險又分為平準型和遞減型，前者的保費較高，但保障不會因為房貸餘額降低而縮水；後者的保費較低，但保障額度就會隨著房貸餘額，逐年降低。

2-2其他增資方式

自備款準備不夠，有其他取得資金的辦法嗎？常見的增加額度方法有：

• 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%。

• 個人信用貸款

如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。特別提醒：信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

• 建商借錢補足

如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人可評估自己的還款能力來決定，有了建商的房貸設定後，該設定也視為民間設定，後續無法再跟銀行增貸，但可以找新鑫申請房屋增貸。

• 新鑫二胎房貸

因為銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後，考慮申請新鑫二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。

• 汽車貸款

除了申辦信貸，你也可以選擇申請汽車貸款，來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務，不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比，而且貸款額度最多只有車價的100%；融資公司不僅審核較寬鬆，也不會影響你的信用評分，重點是融資公司的車貸，聯徵報告上是看不到的，而且貸款額度可以到車價的220%，可以幫助你解決資金不足的問題。

建議選擇股票上市的融資公司較有保障，目前全台最大的三間股票上市融資公司為：融資公司、裕融、和潤。