房貸成數不足原因有哪些?銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大條件:物件和貸款人。成數不足的話怎麼辦?提高房貸成數或是尋求其他增資方式;因銀行鑑價較為保守,無法貸好貸滿,如果銀行額度不足,可以在取得房子後,考慮申請新鑫二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。或是選擇申請汽車貸款,來補足自備款,建議選擇股票上市的融資公司較有保障。
一、哪些是房貸成數不足原因?
好不容易存夠一筆錢準備買房置產,但是為什麼銀行給我的房貸成數這麼低?房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。那麼銀行核貸關鍵是什麼?哪些是房貸成數不足原因?
銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件。
1-1哪些會影響房貸成數?
物件的條件
- 銀行鑑估值與實際成交價落差
- 房屋地段
- 房屋屋齡
- 樓層
- 迎毗設施(嫌惡設施)
- 生活機能
- 交通
- 房屋抗性(風水)
- 房型
- 公設比
貸款人的條件
- 收入高低
- 工作性質
- 信用評分
- 購屋用途(央行打房)
1-2為何會房貸成數不足?
以銀行的地雷房型來說,只要申請貸款的房子符合以下條件,銀行給的成數都會很低,甚至是直接婉拒申貸。
- 房屋建材:海砂屋、輻射屋、爐渣屋、磚造、木造、鐵皮屋
- 房屋所在區域:位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地
- 房屋風水:凶宅、路沖、未臨路或是路寬3米以下
- 鄰近嫌惡設施:鄰近高壓電塔、變電所、加油站、焚化爐、高架道路、宮廟、殯葬區、墳墓
- 房屋用途:神壇、宮廟、特種營業場所、工業住宅、地上權住宅
除此之外,還有許多些微因素影響成數
- 房子買貴了。買1500萬元的房子,但是銀行只貸1000萬元。為了避免雙方對房價的落差,可以先到內政部實價登錄2.0查詢附近的房價。銀行房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。公式如下:
900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)
1,000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1,333萬元(鑑估淨值) - 不同類型的房屋會因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性:
(a.) 依使用及完工狀況:預售屋8成、新成屋7~8成、中古屋5~7成。
(b.)依建物類別:電梯大樓7~8成、公寓7~7成5、透天厝6~7成5、別墅6~7成、套房5~7成。
此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。 - 屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。
- 基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區(如6個直轄市的都市計畫區內)的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。
除了房子的條件之外,申貸人的條件也是關鍵因素。
- 收入高低影響貸款成數占比非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。
- 就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。
- 當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
- 為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施,不過若您是首購族、且不是購買高價住宅(台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬),基本上不受央行打房影響。
特別提醒,如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 聯徵被查詢次數超過3次
- 無授信往來紀錄(信用空白)
- 申請貸款(信用貸款或汽車貸款)
二、成數不足的話我該怎麼辦?
房屋貸款成數不足怎麼辦?可以解約嗎?如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。
因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。特別提醒:建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!
2-1提高房貸成數
- 提早養信用:信用卡最好持有並使用超過一年以上。
- 提供財力證明:儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。
- 提供保證人:提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。
- 提供其他擔保品:如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。
- 跟貸款銀行密切往來:對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。
- 購買房貸壽險:房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。
2-2其他增資方式
自備款準備不夠,有其他取得資金的辦法嗎?常見的增加額度方法有:
- 房貸信貸/房貸附加信貸(房屋作抵押)
有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%。
- 個人信用貸款
如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。特別提醒:信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。
- 建商借錢補足
如果自備款不足,建商可能會提出自己借你一筆錢來補足,但交屋前要讓它設定二順位抵押權,申請人可評估自己的還款能力來決定,有了建商的房貸設定後,該設定也視為民間設定,後續無法再跟銀行增貸,但可以找新鑫申請房屋增貸。
- 新鑫二胎房貸
因為銀行鑑價較為保守,無法貸好貸滿,如果銀行額度不足,可以在取得房子後,考慮申請新鑫二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。
- 汽車貸款
除了申辦信貸,你也可以選擇申請汽車貸款,來補足自備款。目前銀行和融資公司都有提供汽車融資的服務,不過銀行的審核較嚴格、一樣會看負債比,而且貸款額度最多只有車價的100%;融資公司不僅審核較寬鬆,也不會影響你的信用評分,重點是融資公司的車貸,聯徵報告上是看不到的,而且貸款額度可以到車價的220%,可以幫助你解決資金不足的問題。
建議選擇股票上市的融資公司較有保障,目前全台最大的三間股票上市融資公司為:融資公司、裕融、和潤。