房屋貸款是什麼?房屋貸款優點有哪些?

房屋貸款是什麼?房屋貸款是指一種貸款形式,它提供給借款人用於購買房屋的資金。房屋貸款通常需要抵押房屋作為擔保,並按照合同約定的還款計劃逐步償還貸款本金和利息。房屋貸款優點有哪些?房屋貸款是一種貸款形式,用於購買房屋,其優點包括有助於實現房屋所有權、降低租賃成本、提高信用評分、享受稅收優惠等。

一、房屋貸款是什麼?

房屋貸款泛指拿房屋作擔保,向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸,例如:買房資金不足時所申請房貸,也就是購屋貸款,或者是已經有房但有額外資金需求時,用房子來抵押借貸,也稱作房屋抵押貸款,這些都算是房屋貸款的一種。

當你有購車、整合負債(如信用卡債)、投資理財等需求,或正在籌措買第二間房的頭期款時,都可以透過房子貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息,金融機構就有權處分(拍賣)作為抵押品的房子。

二、房屋貸款優缺點有哪些?

取得較低的貸款利率

因為是有抵押的借貸,對銀行來說風險較低,因此會比無抵押的借貸(如個人信貸)有機會取得利率較低的貸款方案。房產貸款的利率,大約落在1.31% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。

取得較高額度的資金

由於金管會有規定,債務人於全體金融機構的無擔保債務(包含信用卡、現金卡及信用貸款),不得超過月收入的22倍。因此,如果想取得較大額的資金,有房屋作擔保的房屋貸款較符合您的需求。

貸款年限較其他貸款長

房屋貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小(信貸最長7年)。

不用賣房也能取得資金

如果臨時有資金或投資理財需求,不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金,藉由房屋貸款,你也可以繼續住在你家,又同時取得一筆資金。

三、房屋貸款利率與額度是多少?

目前有提供名為「房屋貸款」方案的銀行,以及提供的額度和利率如下(可至各家銀行進行房屋貸款試算功能):

貸款銀行 中國信託房屋貸款
(分期攤還)
中國信託
(隨借隨還)
渣打銀行 合作金庫 第一銀行 兆豐銀行
貸款額度 85% 房屋鑑價80% 房屋鑑價85% 房屋鑑價80% 未提供 房屋鑑價80%
貸款利率 1.68%起 2.30%起 未提供 1.53%起 1.95%起 1.35%起
貸款年限 20年 1年期,約定到期
視情況自動展期
未提供 20年 未提供 20年
開辦費 6,500元 6,500元 未提供 5,300元 5,300元起 5,300元起

不管是向銀行申辦哪種貸款,銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核,並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話,地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同,同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同,不過千萬別因此每間都送件。

1.房屋貸款利率

房貸利率是申請人以房屋作為抵押,向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時,由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類,大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種,分別是:

  • 指數型房貸利率
  • 固定型房貸利率
  • 一段式房貸利率
  • 分段式房貸利率

要如何評估哪種房貸利率最適合自己?我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理,幫助你依據自己的需求,比較、選擇適合自己的方案組合。

項目 固定型 指數型 一段式 分段式
計息方式 利率固定 利率浮動 單一利率 區段計息
優點 利率不受市場影響,不怕升息 機動性高,貼近市場合理利率 單一利率數字,容易掌握利息支出 可紓解剛買房時資金不夠的壓力
缺點 非常態性利率方案 易隨升息影響房貸支出 還款前期壓力較大 還款後期壓力漸增
選擇時機 預期利率將長期上漲 預期利率將長期下修 資金可長期穩定負擔時 資金前期較緊繃時

目前的房貸利率地板價是1.81%,但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多,除了個人的信用條件和財力狀況,房屋條件也會是考量。很多人選擇長年期房貸,是因為均攤下來月付金較低,卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長,房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和,即便利率只差一點點,支出也可能多很多。

2.房屋貸款額度

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度)

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。

雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成,但實際核貸的貸款成數,仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數,純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」,銀行的核貸成數可能僅6成,甚至會完全拒絕貸款。

四、房屋貸款申請條件與流程

1.房屋貸款申請條件

購屋貸款的申請條件,如以下所列:

  • 年齡限制:年滿20歲以上,不得超過65歲(超過65歲者,須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人
  • 財力條件:申請人的財務狀況,需有穩定的工作與收入,而且不可以有每個月負債>60%的情形
  • 信用條件:申請銀行房屋貸款,不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形;而且信用報告需有600分以上的水準,才能提高房貸申請成功的機會。

註:每個月負債>60%是指,假設月薪4萬,那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限,會被銀行認為有負債比太高,無法收回貸款的風險。

房屋貸款在申請前的注意事項,如以下所列:

(1)房子的條件

通常房屋的狀況越好,可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點:

  • 房子屋齡:房屋越老舊,銀行所給予的成數就越低。
  • 房屋坪數:通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
  • 房屋類型:凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型,銀行多會婉拒貸款申請。
  • 房屋地段:越靠近蛋黃區(市中心)的房子較受銀行的青睞,所給予的貸款條件也比蛋白區(市郊)的房子來得好。
  • 嫌惡設施:房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近,除了影響房屋價值外,也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。

(2)自備款準備

銀行貸款成數約在70%~80%之間,因此在買房子前,需準備一筆資金當作自備款,而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等,所以至少需準備房價20%~30%的資金,以避免貸款成數不足而無法簽約的情形

2.房屋貸款申請流程

從向銀行提出房貸申請開始,到銀行正式撥款為止,大約需要1~2個禮拜的時間,這個過程即稱為買房貸款流程,也可稱為購屋貸款流程

申請購屋貸款前,需先備妥以下文件後再向銀行提出申請:

(1)申請人雙證件(身分證+駕照or健保卡)
(2)申請人印章
(3)申請人薪資轉帳或其他財力證明(6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券)
(4)買賣契約書影本
(5)土地與建物登記謄本

準備好上述的文件之後,就可以按照以下的流程,向銀行進行房屋貸款的申請。

  • Step1:選擇銀行貸款方案

銀行房屋貸款方案眾多,以購屋貸款來說,約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型,可以選擇適合自身條件的方案申請。

  • Step2:備妥資料遞件申請

將所需的房貸申請資料,遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全,在申請的流程上速度就越快。

  • Step3:銀行進行房貸審核

銀行收到申請資料後,就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程,其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀,銀行所給予的貸款條件也會越好。

  • Step4:照會結果簽約對保

貸款審核通過後,就會通知申請人貸款的條件,若是申請人同意貸款內容,就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前,須再次確認合約的內容,如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。

  • Step5:進行抵押權的設定

簽約對保完成後,銀行會派員與你一同前往地政事務所,進行房屋抵押權的設定。在此提醒,抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種,須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。

  • Step6:撥款至指定的帳戶

上述流程完成後,銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後,購屋貸款契約開始生效,申請人往後於合約所載日期,須按時向銀行還款,直到房貸還清為止。

依申請流程的時間來說,一般房貸需1~2週;二胎房貸需7個工作天;房屋增貸需10~14個工作天;房屋轉增貸需2~4週;理財型房貸需1個月的作業流程時間。

五.QA房屋貸款常見問題

Q.房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎?房屋貸款可以更換到其他家銀行嗎?

可以。房屋有貸款後,可以向原貸款銀行申請房屋增貸;假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件,可以向其他家銀行申請房屋轉增貸;若是需要的週轉資金較大,則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸。

Q.二胎房貸流程跟第一次辦房貸一樣嗎?

基本上二胎房貸申請流程,與其他種類的貸款在申請流程上大同小異,都需要經過申請、審核、照會、簽約、對保、設定、撥款等程序。

Q.除一般房屋貸款外還有其他類型非銀行的房屋貸款嗎?

有的,如果是要除銀行外還有股票上市公司二胎房貸,若被銀行婉拒貸款時可考慮由融資公司股票上市公司二胎房貸。

房屋貸款提供了一種實現房屋所有權、降低住房成本、提高信用評分和享受稅收優惠的方式。然而,在申請房屋貸款之前,借款人需要仔細考慮自己的財務能力和還款計劃,以確保能夠按時還款,避免財務風險。

申請條件

無法承作