房屋貸款是什麼？房屋貸款是指一種貸款形式，它提供給借款人用於購買房屋的資金。房屋貸款通常需要抵押房屋作為擔保，並按照合同約定的還款計劃逐步償還貸款本金和利息。房屋貸款優點有哪些？房屋貸款是一種貸款形式，用於購買房屋，其優點包括有助於實現房屋所有權、降低租賃成本、提高信用評分、享受稅收優惠等。
一、房屋貸款是什麼？
房屋貸款泛指拿房屋作擔保，向銀行、融資公司或其他第三方機構進行借貸，例如：買房資金不足時所申請房貸，也就是購屋貸款，或者是已經有房但有額外資金需求時，用房子來抵押借貸，也稱作房屋抵押貸款，這些都算是房屋貸款的一種。
當你有購車、整合負債（如信用卡債）、投資理財等需求，或正在籌措買第二間房的頭期款時，都可以透過房子貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息，金融機構就有權處分（拍賣）作為抵押品的房子。
二、房屋貸款優缺點有哪些？
取得較低的貸款利率
因為是有抵押的借貸，對銀行來說風險較低，因此會比無抵押的借貸（如個人信貸）有機會取得利率較低的貸款方案。房產貸款的利率，大約落在1.31% ~ 4%之間；信用貸款的利率則落在4% ~ 16%之間。
取得較高額度的資金
由於金管會有規定，債務人於全體金融機構的無擔保債務（包含信用卡、現金卡及信用貸款），不得超過月收入的22倍。因此，如果想取得較大額的資金，有房屋作擔保的房屋貸款較符合您的需求。
貸款年限較其他貸款長
房屋貸款的貸款年限最長可到40年，有的還有寬限期，每期的還款壓力相對較小（信貸最長7年）。
不用賣房也能取得資金
如果臨時有資金或投資理財需求，不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金，藉由房屋貸款，你也可以繼續住在你家，又同時取得一筆資金。
三、房屋貸款利率與額度是多少？
目前有提供名為「房屋貸款」方案的銀行，以及提供的額度和利率如下（可至各家銀行進行房屋貸款試算功能）：
| 貸款銀行 | 中國信託房屋貸款 （分期攤還） |
中國信託 （隨借隨還） |
渣打銀行 | 合作金庫 | 第一銀行 | 兆豐銀行 |
| 貸款額度 | 85% | 房屋鑑價80% | 房屋鑑價85% | 房屋鑑價80% | 未提供 | 房屋鑑價80% |
| 貸款利率 | 1.68%起 | 2.30%起 | 未提供 | 1.53%起 | 1.95%起 | 1.35%起 |
| 貸款年限 | 20年 | 1年期，約定到期 視情況自動展期 |
未提供 | 20年 | 未提供 | 20年 |
| 開辦費 | 6,500元 | 6,500元 | 未提供 | 5,300元 | 5,300元起 | 5,300元起 |
不管是向銀行申辦哪種貸款，銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核，並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。如果申請人有房子作擔保品的話，地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同，同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同，不過千萬別因此每間都送件。
1.房屋貸款利率
房貸利率是申請人以房屋作為抵押，向銀行、融資公司或其他第三方機構申辦房屋貸款時，由放款方所核定的還款利率。房屋貸款利率的種類，大致可以依據「利率是否浮動」和「是否依區段計息」區分為以下4種，分別是：
- 指數型房貸利率
- 固定型房貸利率
- 一段式房貸利率
- 分段式房貸利率
要如何評估哪種房貸利率最適合自己？我們將以上的房屋貸款利率種類作了一個簡單的整理，幫助你依據自己的需求，比較、選擇適合自己的方案組合。
| 項目 | 固定型 | 指數型 | 一段式 | 分段式 |
| 計息方式 | 利率固定 | 利率浮動 | 單一利率 | 區段計息 |
| 優點 | 利率不受市場影響，不怕升息 | 機動性高，貼近市場合理利率 | 單一利率數字，容易掌握利息支出 | 可紓解剛買房時資金不夠的壓力 |
| 缺點 | 非常態性利率方案 | 易隨升息影響房貸支出 | 還款前期壓力較大 | 還款後期壓力漸增 |
| 選擇時機 | 預期利率將長期上漲 | 預期利率將長期下修 | 資金可長期穩定負擔時 | 資金前期較緊繃時 |
目前的房貸利率地板價是1.81%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件。影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量。很多人選擇長年期房貸，是因為均攤下來月付金較低，卻忽略總利息可能因此積少成多。年期一旦拉長，房貸利率的高低就會大大影響最終的利息總和，即便利率只差一點點，支出也可能多很多。
2.房屋貸款額度
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
房屋貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）= 720萬元（可貸額度）
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
雖然銀行可能會標榜貸款額度最高85成，但實際核貸的貸款成數，仍會依據申請人和房屋的條件而有所不同。例如軍公教或四師可能取得較高的核貸成數，純住宅的核貸條件也一定會優於住商合一的物件。而近年興起的「工業宅」，銀行的核貸成數可能僅6成，甚至會完全拒絕貸款。
四、房屋貸款申請條件與流程
1.房屋貸款申請條件
購屋貸款的申請條件，如以下所列：
- 年齡限制：年滿20歲以上，不得超過65歲（超過65歲者，須附加一位財力與信用條件具佳的連帶保證人）
- 財力條件：申請人的財務狀況，需有穩定的工作與收入，而且不可以有每個月負債＞60%的情形註。
- 信用條件：申請銀行房屋貸款，不可以有貸款遲繳、預借現金、信用卡循環等情形；而且信用報告需有600分以上的水準，才能提高房貸申請成功的機會。
註：每個月負債＞60%是指，假設月薪4萬，那麼每個月的負債就不可超過4萬×60%=$24,000元。一旦超過月薪60%的上限，會被銀行認為有負債比太高，無法收回貸款的風險。
房屋貸款在申請前的注意事項，如以下所列：
（1）房子的條件
通常房屋的狀況越好，可以申請的貸款成數就會越高。而決定房屋條件的因素有以下5點：
- 房子屋齡：房屋越老舊，銀行所給予的成數就越低。
- 房屋坪數：通常銀行會婉拒小於15坪以下的套房貸款申請。
- 房屋類型：凶宅、輻射屋、海砂屋等房屋類型，銀行多會婉拒貸款申請。
- 房屋地段：越靠近蛋黃區（市中心）的房子較受銀行的青睞，所給予的貸款條件也比蛋白區（市郊）的房子來得好。
- 嫌惡設施：房屋若是座落在墓地、鐵路、電塔、聲色場所等嫌惡設施附近，除了影響房屋價值外，也會讓銀行在貸款審核上趨於保守。
（2）自備款準備
銀行貸款成數約在70%~80%之間，因此在買房子前，需準備一筆資金當作自備款，而這筆款項還包含了頭期款、裝潢費、代書費、政府規費與相關稅費等，所以至少需準備房價20%~30%的資金，以避免貸款成數不足而無法簽約的情形。
2.房屋貸款申請流程
從向銀行提出房貸申請開始，到銀行正式撥款為止，大約需要1~2個禮拜的時間，這個過程即稱為買房貸款流程，也可稱為購屋貸款流程。
申請購屋貸款前，需先備妥以下文件後再向銀行提出申請：
(1)申請人雙證件（身分證+駕照or健保卡）
(2)申請人印章
(3)申請人薪資轉帳或其他財力證明（6個月以上薪轉證明、扣繳憑單、有價證券）
(4)買賣契約書影本
(5)土地與建物登記謄本
準備好上述的文件之後，就可以按照以下的流程，向銀行進行房屋貸款的申請。
- Step1：選擇銀行貸款方案
銀行房屋貸款方案眾多，以購屋貸款來說，約有一般房貸、財政部青年安心成家貸款、內政部自購住宅貸款、公教專屬房貸等4種類型，可以選擇適合自身條件的方案申請。
- Step2：備妥資料遞件申請
將所需的房貸申請資料，遞送至銀行進行審核。當檢附的資料越齊全，在申請的流程上速度就越快。
- Step3：銀行進行房貸審核
銀行收到申請資料後，就會開始進行條件審核與房屋鑑價等流程，其中包含聯徵調閱、財務審核、房屋條件評估等。申請的條件越優秀，銀行所給予的貸款條件也會越好。
- Step4：照會結果簽約對保
貸款審核通過後，就會通知申請人貸款的條件，若是申請人同意貸款內容，就可以進行簽約與對保的程序。建議在簽約前，須再次確認合約的內容，如額度、利率、綁約期、提前清償貸款是否有違約金等相關問題。
- Step5：進行抵押權的設定
簽約對保完成後，銀行會派員與你一同前往地政事務所，進行房屋抵押權的設定。在此提醒，抵押權有普通抵押權與最高限額抵押權2種，須清楚自己的房屋貸款是哪一種抵押權設定。
- Step6：撥款至指定的帳戶
上述流程完成後，銀行將進行撥款的動作。當撥款完成後，購屋貸款契約開始生效，申請人往後於合約所載日期，須按時向銀行還款，直到房貸還清為止。
依申請流程的時間來說，一般房貸需1~2週；二胎房貸需7個工作天；房屋增貸需10~14個工作天；房屋轉增貸需2~4週；理財型房貸需1個月的作業流程時間。
五.QA房屋貸款常見問題
Q.房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎？房屋貸款可以更換到其他家銀行嗎？
可以。房屋有貸款後，可以向原貸款銀行申請房屋增貸；假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件，可以向其他家銀行申請房屋轉增貸；若是需要的週轉資金較大，則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸。
Q.二胎房貸流程跟第一次辦房貸一樣嗎？
基本上二胎房貸申請流程，與其他種類的貸款在申請流程上大同小異，都需要經過申請、審核、照會、簽約、對保、設定、撥款等程序。
Q.除一般房屋貸款外還有其他類型非銀行的房屋貸款嗎？
有的，如果是要除銀行外還有鑫融資二胎房貸，若被銀行婉拒貸款時可考慮由融資公司 鑫融資二胎房貸。
房屋貸款提供了一種實現房屋所有權、降低住房成本、提高信用評分和享受稅收優惠的方式。然而，在申請房屋貸款之前，借款人需要仔細考慮自己的財務能力和還款計劃，以確保能夠按時還款，避免財務風險。
