名下房產還在繳房貸，但是需要一筆資金，還可以再申請房貸嗎？有哪些需要搞清楚的重點事項？本文整理房貸再貸資訊，引導你釐清定義、搞清楚有哪些種類、比較優缺點與不同管道。同時告訴你可能失敗的原因與提高過件率的方法。透過本篇，帶你快速掌握房屋資產活用的訣竅，讓你能更靈活的運用資產帶來資金。
一、已有房貸還可以再貸嗎？
房貸再貸是什麼？
房貸再貸就是在房屋已經有一筆貸款的情況下，再用同一間房屋作為抵押再借第二筆資金，也稱為房屋二貸、房貸二貸。與常見的原屋融資、購屋貸款的差異比較如下：
- 與原屋融資比
原屋融資特別是指沒有貸款的房屋。所以二者差異在房子是否為正在貸款的狀態。
- 與購屋貸款比
購屋貸款是指名下還沒有房子，跟銀行申請一筆資金來購屋。與房貸貸的差別是名下是否有房。
房貸二貸種類
貸款過的房子，還可以再拿來申請貸款嗎？可以，其實用名下房產作擔保、向銀行申請貸款，銀行的核貸意願會比較高、貸款額度也較大。透過房屋再貸取得資金的方法有以下4種：
- 房屋增貸
房屋增貸就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。
- 房屋轉增貸
房屋轉增貸就是將整筆房貸搬到另一間銀行。若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。
- 房屋二胎貸款
又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。
- 理財型房貸
理財型房貸結合了房屋貸款和循環型貸款，相較於一般常見的購屋貸款。理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。
二、房貸再貸管道有哪些？
| 房貸再貸管道 | 融資公司 | 銀行 | 民間借貸 |
| 優點 | 額度較高、審核較寬鬆、撥款快速、安全性高 | 利率較低、安全性高 | 額度較高、審核寬鬆、撥款快速 |
| 缺點 | 利率較高 | 額度較少、審核較嚴、撥款較慢 | 利率極高、安全性低 |
銀行
銀行提供的房貸再貸類型包含：理財型房貸、房屋增貸／轉增貸及二胎房貸，銀行也是所有貸款管道裡面，貸款利率最低、選擇最多元的，以銀行二胎房貸為例，利率約在2.5%~15.99%。
銀行為政府高度管理的特許行業，經營的業務項目都須遵守規範，對借款人來說較安全有保障，且貸款利率較低，是最常見的融資管道。但也因為受到主管機關的嚴格監管，銀行辦理融資貸款業務時，也比較保守，如果條件較差的借款人或房屋，恐怕就無法通過銀行審核。
融資公司
融資公司是依據《公司法》設立的法人，提供個人或企業消費性融資、商業性融資、融資性租賃、應收帳款收買等服務，是除了銀行之外，最安全、可靠的融資管道。而且，融資公司的審核較為寬鬆、貸款額度也較高，如果不滿意銀行的貸款條件、或無法申請銀行貸款的客戶，建議可透過向融資公司申請二胎房貸，以解決資金問題。
目前上市融資公司提供的房貸再貸只有二胎房貸，雖然利率比銀行高一些（約7%~14%），但額度比銀行高（如鑫融資二胎房貸最高額度500萬）、審核也比較寬鬆，適合信用較差、沒有財力證明的借款人，且辦理流程非常簡單，最快只要3天就能完成貸款。由於融資公司受限於法規，沒辦法直接對客戶放款，因此需要透過經銷商來申請鑫融資次順位房貸。
民間
民間借貸的範圍非常廣，包含代書、當鋪、資產管理公司及地下錢莊，大部分都不需審核借款人及房屋的條件，最快24小時就可以撥款，但相對利率也較高，甚至有部分業者會收取高額手續費、服務費，建議有資金需求者應審慎評估。
提供的房貸再貸種類包含：二胎房貸、三胎房貸，通常民間借貸幾乎不需要審核條件、撥款快速（最快一天），但相對地風險也非常高，民間利率、費用沒有一定規範，建議申辦前要問清楚利率的計算方式及收費項目。
三、房貸二貸推薦嗎？
| 房貸產品 | 二胎房貸 | 理財型房貸 | 房屋增貸 | 房屋轉增貸 |
| 優點 | 額度較高、申請流程簡單 | 隨借隨還、有動用才計息 | 利率較低、還款期限較長 | 額度較高、可延長還款期限 |
| 缺點 | 利率較高 | 一年一約、剛申辦沒有額度 | 審核較嚴、額度較少 | 轉貸成本高、申請流程繁雜 |
| 適用情形 | 資金需求較大者 | 短期周轉 | 原房貸成數低 | 新房貸條件較優時 |
房屋增貸
房貸增貸好處是利率較低（約1.37%~2.52%）、貸款期限也較長（最多20年），還款壓力較小。缺點則是，房屋增貸的可貸額度來自於房屋殘值及個人條件，若您房貸剛辦不久、或信用狀況較差，恐怕也沒辦法申辦。
房屋轉增貸
房屋轉增貸的好處是有機會取得較多的資金、延長還款期限、也可能拿到較低的利率。缺點則是視同重新辦理，所有房貸流程須重走一遍，建議申請前需評估轉貸的金錢成本及時間成本是否划算。
房屋二胎貸款
申請二胎房貸不僅不用花費太多時間重新辦房貸、也能貸到較高的額度，銀行二胎貸款最多可貸到9成、融資公司 鑫融資二胎房貸最高則可貸到房價的1.2倍，也是一個不錯的借貸選擇。缺點則是利率相對較高。
理財型房貸
理財型房貸可將您已償還的房貸本金再借出來使用，且有動用才計息（約1.55%~9%）、可隨借隨還，但由於理財型房貸是以日計息，較適合短期周轉用。缺點是只適用於短期周轉。
四、房貸再貸好過嗎？
房屋二貸申請不過因素有哪些？
雖然相較於個人信貸、汽車貸款，使用有房屋貸款的房子，再申請房子再貸的成功率較高，但如果有下列情形，仍可能使得您無法順利通過貸款審核、或者無法取得滿意的貸款額度：
- 負債比過高
不管是申辦哪一種貸款，銀行都會看您的收支負債比是多少？如果多了這筆貸款，是否會出現還款困難？因此，如果您的負債比本來就偏高（60%以上）、且收入又沒有增加的情況下，恐怕沒辦法通過銀行貸款審核。
- 信用評分低
除了看負債比，申辦銀行貸款時，銀行也會向聯徵中心查詢您的個人信用報告，裡面記錄了您與所有金融機構的往來紀錄，如果您曾有貸款或信用卡費遲繳、動用信用卡循環利息、預借現金、頻繁送件申請新貸款或信用卡，都會影響您的信用評分，若信用評分低於600分，申請銀行任一種貸款都較不容易過件。
- 近期增貸
如果您在最近一年內，曾向銀行申辦過信貸、車貸或房貸，現在要再申請一筆貸款就比較不容易通過銀行審核，銀行會以「近期增貸」為由，將您的貸款案件退件。即使通過審核，核貸金額恐怕也不高，而您也會因為「授信金額未能有效降低」影響到信用分數，意思就是您名下的金融負債總額未能逐月遞減，未來想再辦銀行貸款的難度又更高。
- 房屋沒貸款空間
房子再貸的前提，是您的房屋仍有貸款空間，也就是說，如果原房屋貸款的貸款成數已經很高、幾乎滿額，或者是房子增值幅度較少，銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您。
房屋二貸如何提高申請過件率？
房屋再貸其實不難，只要掌握以下3個原則，您就有機會取得您所需的資金：
- 降低負債比
您可以先檢視名下的債務類型，如果當中有利率較高的貸款項目（如信貸、車貸、卡循），建議您透過整合負債來降低負債比，還可同時減輕月付金壓力。申請融資公司 鑫融資的二順位貸款，額度高、還款期限長、審核寬鬆，可協助您債務整合，只要負債比降到60%以下，您就有機會再向銀行申請貸款。
- 保持良好信用
貸款遲繳、動用信用卡循環和預借現金都是較嚴重的扣分項目，而且這些紀錄會保留至少一年的時間，建議您盡早清償這些會影響信用的債務，才有機會改善您的信用評分。您可以向融資公司 鑫融資申請二胎房貸，由於融資公司的貸放紀錄不需報送聯徵中心，因此不會影響到您的信用評分，甚至可協助您償還扣分較重的負債，提升信用分數。
- 避免多次聯徵
房屋再貸的方法多元，加上各家銀行為了吸引顧客，有時會推出優惠貸款方案，面對這麼多選擇，若沒有事前做好功課，恐怕很難找到真正適合自己的貸款。但也千萬不能每家都送件申請，因為每申請一次就會拉一次聯徵，每拉一次聯徵就會扣一次分數，所以反而會降低過件機率。
QA房貸再貸常見問題
Q.房貸繳清才可以再申請房屋再貸嗎？
不用。如果您是想申請信用貸款或汽車融資貸款，只要您的負債比、信用狀況皆符合銀行標準，即使房貸還在繳，也可以辦理貸款；如果您是想申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房屋貸款，只要您的房子仍有貸款空間，當然可以再申請房屋再貸。
Q.申請過房屋增貸、轉增貸，還可以再辦二胎貸款嗎？
可以。只要您的房子仍有貸款空間，當然可以申請二胎房貸。不過如果您是向銀行申請二順位貸款，要注意您申請的房屋增貸或轉增貸是否已還款超過一年，若為近期增貸，恐怕就沒辦法申請銀行二胎房貸，這時建議您可以向融資公司 鑫融資申請房屋二胎貸款。
Q.房屋若是共同持有，可以辦理房屋再貸嗎？
這種情況下，必須徵求另一部分房屋持有人的同意後，並到銀行一起辦理，否則在房屋共同持有的情形下，是無法單獨申請房屋再貸的。
綜合上述內容，可以讓你知道如何在有房貸的情況下，再借一筆資金。如果銀行貸不過，民間信不過，只要房子還有貸款空間，融資公司二胎房貸就是你最好的選擇！建議在申請房屋二貸之前，要仔細地蒐集資訊與謹慎評估，衡量自己的狀況找到最適合自己的房貸方式。
