房貸提前結清好嗎?房貸提前還銀行沒說的5個潛規則

房貸提前結清好嗎?當身邊有一筆資金可以拿來償還房貸時,提前結清房貸是否能夠省下利息支出呢?申請銀行房貸時,部分銀行有規定「綁約期間內不可提前將款項還清」,假設仍堅持要提前還清,就必須銀行就會酌收提前償還本金的違約金。若在綁約期內提前還清房貸,恐須負擔違約金。是否建議提早結清房貸?看完本文介紹後,選出適合自己的還款方式。

房屋貸款是什麼?

房貸是什麼?房屋貸款就是將房子做為抵押品,向銀行或融資、貸款公司辦理抵押貸款的一種方式。除了大家最孰悉的購屋型房貸之外,其實還有房屋融資。以下將分別說明購屋貸款」與「房屋融資」的特色與差異

1.購屋貸款

買房子時(如預售屋、新成屋或中古屋),向銀行申請買房的資金後,再按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資

當需要資金週轉時,將名下房屋抵押給貸款方後(貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等),貸款方就會借出一筆資金給申請人

上述2種房屋貸款的方式,都是以名下的房屋當作擔保品,抵押給貸款方並取得所需的資金,之後再按期慢慢償還所借的貸款。

房貸提前還款方式有哪些?

房貸提前還款好嗎?還款方式各有什麼不同?

房貸提前清償的方式有2種,其說明如下:

1.償還全部貸款本金

意思是一次清償全部的房貸餘額。其特色:可以節省大筆的利息支出;清償完貸款後的房子,可以再申請房屋貸款。須注意的是,若還在綁約期內,則要付給銀行一筆違約金

  • 房貸提前全部清償優點:節省長期房貸利息支出,房子也能再申請抵押貸款
  • 房貸提前全部清償缺點:綁約期間須支付一筆違約金費用。

2.償還部份貸款本金(貸款期限不變)

若是手上的資金不多,可以選擇償還部分房貸餘額。其特色:可以降低房貸的利息支出;減輕每個月的還款壓力。

償還部分房貸本金,還將房貸還款是否超過本金1/3前提出申請,可另細分兩大類:還款年限不變(可降低月付金)與縮短期限(可提早還清貸款)二種方式。

  • 房貸提前部分清償優點:每期還款壓力小,降低每月還款金額。
  • 房貸提前部分清償缺點:貸款利息較重;最後一期須償還全額貸款。

3.償還部份貸款本金(貸款期限縮短)

房貸本金若以已償還超過1/3,若申請房貸提前還款,不僅節省的房貸利息相當有限,也可能需要支付違約金,辦理前須謹慎評估。

  • 房貸提前部分清償優點:以縮短房貸期限、降低房貸利息。
  • 房貸提前部分清償缺點:對房貸戶來說效果通常不大,且有違約金的風險。

房貸提前清償的優缺點?

房貸是否需要提前償還,有正反兩面的支持者,以下我們可以參考兩派的說法:

房貸提前清償 房貸提前清償優點 房貸提前償還缺點
內容項目 減輕還款壓力
減少利息支出
縮短背債時間
變更合約的手續費
可能產生的違約金
償還後的資金不多

1.房貸提前清償優點

(1)減輕還款壓力

減少房貸的月付金,可以讓每個月的還款壓力減輕不少。

(2)減少利息支出

以房貸500萬,利率1.8%,還款期限20年為例,第5年提早償還部份貸款本金50萬,最後可以省下的利息金額為$70,907元。

(3)縮短負債時間

清償或償還部份房貸後,可以縮短背負債務的時間。

2.房貸提前清償缺點

(1)支付申請清償手續費

若是償還部份房貸,並選擇縮短還款年限的方式,須向銀行提出變更合約內容,此時要付出一筆變更合約的手續費給銀行

(2)支付綁約期的違約金

假如在綁約期內清償房貸餘額,屬於違反合約內容,因此須付給銀行一筆違約金

(3)清償後可用資金不多

房屋貸款若是還款的時間不長,選擇一次清償貸款的方式,相信對於一般人來說,手上可以運用的資金已經不多。因此有可能會排擠到日常生活的支出,進而影響到生活品質。

房貸提前清償違約金有多少?

房貸提前清償違約金的收取情況有3種:
1.提前清償全部或部份本金:收取提前償還本金0.6%~1%的違約金,如臺灣銀行。
2.提前清償全部本金與申請塗銷抵押權:收取前3個月償還本金0.5%~1%的違約金,如土地銀行。
3.提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權:收取前3個月償還本金0.5%~1%的違約金,如永豐銀行。

房貸提前還款的流程有哪些?

房貸提前清償的申請流程,大約有5個步驟:

  1. 通知銀行準備:主動通知銀行,要申請提前償還房貸。
  2. 清算剩餘房貸:銀行收到申請後,清算名下房子的貸款餘額。
  3. 銀行通知繳款:銀行通知你需要繳交多少的金額。
  4. 取得清償文件:繳完剩餘房貸款項後,須向銀行申請抵押權塗銷,在提出申請後3個工作天內,銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
  5. 辦理抵押權塗銷:攜帶身分證、印章與上述文件,到地政機關辦理塗銷,就完成房貸清償的所有程序。

以上為房屋貸款提前清償的申請流程,其中最重要的一件事,必須向銀行辦理抵押權塗銷,並取得抵押權塗銷同意書與清償證明書後,才能順利到地政機關辦理房屋抵押權塗銷的程序

房貸提前清償常見Q&A

  • Q1房貸提前清償划算嗎?
  • A1若身上資金有餘力,想要辦理房貸提前還,建議於綁約期過後申請,並且參考本文的說明後,衡量自身的情況再來考慮是否申辦。
  • Q2房貸繳清後要辦理塗銷嗎?
  • A2要的。建議要辦理抵押權塗銷,並且取得清償證明。因為房屋抵押權若是不塗銷,往後想向其他家銀行申請房屋貸款,則無法通過申請;而房貸繳清後沒有取得清償證明,借款人與銀行的借貸關係則會一直存在。因此抵押權塗銷與取得清償證明這2個步驟,是非常重要的程序。

當資金有餘力時,辦理房貸提前清償,不僅能夠減輕每月房貸還款壓力,還能將省下來的利息靈活運用、並縮短背債的時間。無論是選擇償還部份貸款本金或償還全部本金,都必須在要貸滿一定的時間後,才能要求提前清償本金,否則就是屬於違約的狀況,申請前務必需先評估自己的財務狀況,以免發生週轉不靈的情況。

申請條件

無法承作