原屋融資是什麼？房屋融資的申請管道有哪些?

不同的房屋融資管道關係到可貸款額度跟利率，也會影響你的貸款過件率，以下幫你分析比較各原屋融資管道的差異。

1. 銀行

銀行為政府高度管理的特許行業，經營的業務項目都須遵守規範，對借款人來說較安全有保障，且貸款利率較低，是最常見的融資管道。但也因為受到主管機關的嚴格監管，銀行辦理融資貸款業務時，也比較保守，如果條件較差的借款人或房屋，恐怕就無法通過銀行審核。

• 銀行房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸。

2. 融資公司

融資公司是依據《公司法》設立的法人，提供個人或企業消費性融資、商業性融資、融資性租賃、應收帳款收買等服務，是除了銀行之外，最安全、可靠的原屋融資管道。而且，融資公司的審核較為寬鬆、貸款額度也較高，如果不滿意銀行的貸款條件、或無法申請銀行貸款的客戶，建議可透過向融資公司申請二胎房貸，以解決資金問題。

• 融資公司房屋融資項目：原屋融資、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸。

3. 民間借貸

民間借貸的範圍非常廣，包含代書、當鋪、資產管理公司及地下錢莊，大部分都不需審核借款人及房屋的條件，最快24小時就可以撥款，但相對利率也較高，甚至有部分業者會收取高額手續費、服務費，建議有資金需求者應審慎評估。

• 民間房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸、三胎房貸。

房屋融資管道優缺點比較

申請原屋融資管道不同，優缺點也會各有不同，申請要留意那些細節？有哪些需要注意的地方？以下為我們整理的各類原屋融資管道優缺點：

原屋融資管道	融資公司	銀行	民間借貸
優點	額度較高、審核較寬鬆、撥款快速、安全性高	利率較低、安全性高	額度較高、審核寬鬆、撥款快速
缺點	利率較高	額度較少、審核較嚴、撥款較慢	利率極高、安全性低

原屋融資貸款成數是怎麼計算的？

1. 原屋融資成數是什麼？

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率，不同的原屋融資管道，房貸成數就會有所不同。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

2. 原屋融資可以貸多少？

目前大多數銀行的原屋融資貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行	貸款額度
台灣銀行	鑑價8成
兆豐銀行	鑑價8成
中國信託	鑑價85成
彰化銀行	鑑價85成
合作金庫	鑑價8成
台新銀行	鑑價8成
華南銀行	鑑價8成
永豐銀行	鑑價85成
國泰世華	鑑價8成
元大銀行	鑑價8成
富邦銀行	鑑價8成
玉山銀行	鑑價8成

這邊要特別提醒大家，不同的原屋融資管道成數雖然不同，但要留意原屋貸款成數不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

原屋融資貸款額度試算假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。
900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）=　720萬元（可貸額度）

常見影響原屋貸款成數因素

影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下幾點：

• 房屋狀況
• 房屋耐用年數（屋齡）
• 房屋座落地段
• 房屋周邊設施
• 借款人財務狀況（還款能力）
• 借款人信用報告狀況

由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高原屋貸款成數。若貸款成數不足，部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款，或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

原屋貸款申請流程

申請原屋貸款流程是什麼？原屋流程為為申請、提出、審核、對保及撥款，

(1) 準備申請所需文件

• 身份證及第二證件
• 土地及房屋權狀
• 收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）
  要特別注意的是，如果是向銀行申請二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等）。如果你是薪水直接領現金、或沒有固定雇主的族群，建議可向好事貸申請二胎，只要有財力證明都能申請。

(2) 提出申請

提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

(3) 通知審核結果

銀行會依照申請人的信用狀況及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，額度及利率也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

(4) 對保及房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂貸款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權房屋設定程序。

抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。

(5) 撥款

完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。

如果是向銀行申請二胎房貸，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天；若申請好事貸好事貸二胎房貸，最快3個工作天可完成撥款；申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

其他的房屋融資介紹

1. 房屋融資種類

需要資金的時候，如何選擇適合自己的方案？我們幫你整理了5種常見的房屋融資類型供你做評估。

• 理財型房貸

理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。

• 房屋增貸

房屋增貸就是當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。

• 房屋轉增貸

若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，房屋轉增貸有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。

• 二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款，二胎房貸是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。

原屋融資與房屋融資優缺點比較

申請房屋融資好嗎？有哪些需要注意的地方？以下為我們整理的各類房屋融資優缺點：