影響房貸成數主要因素是什麼?提高房貸成數不足3大要訣

房貸成數代表申請房貸時可以取得的貸款額度,也間接影響買房頭期款的預備金多寡。影響房屋貸款成數因素有那些?市面上有許多提供免費房貸試算工具,能夠幫助民眾了解房貸計息方式、房貸還款年限選擇與月付金支出。接下來將為你解說影響房貸成數的關鍵原因是什麼,以及3個方法解決房貸不足的狀況。

房屋貸款成數是什麼?

房屋貸款成數是指申貸人辦理房貸時,銀行所提供的房屋貸款額度,占所申貸的比例。當申貸人提出房貸需求時,銀行會對申貸人的個人條件與坐落的房屋進行鑑價。舉例來說,如果的房子價值1,000萬、銀行核貸的房屋貸款成數是7成,那就代表房屋可貸額度最高是700萬元。

房貸銀行 房貸成數
台灣銀行 鑑價8成
兆豐銀行 鑑價8
中國信託 鑑價85成
彰化銀行 鑑價85成
合作金庫 鑑價8成
台新銀行 鑑價8成
華南銀行 鑑價8成
永豐銀行 鑑價85成
國泰世華 鑑價8成
元大銀行 鑑價8成
富邦銀行 鑑價8成
玉山銀行 鑑價8成

房屋貸款成數是怎麼計算的?

房屋的價值又是如何計算的呢?房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的。

  • 個人的因素
    根據申貸人的財力狀況、信用狀況來進行徵信作業,決定房貸核貸成數。申貸人的收入、負債比狀況、工作性質與信用評分,條件越好的申貸人,取得較好的房貸額度和房貸利率
  • 房屋的因素
    房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係,最簡單的查詢方式,就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格,在實價登錄2.0上路後,房價的精準率已經可以達到8成。在此特別提醒,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

如何避免房貸成數不足情況發生

如何預防因房貸成數不足,而毀約的情況發生?可以利用下列3種方法來避免。

1.預作解約條款

因為房屋鑑價與成交價落差太大,導致銀行貸款成數不足,讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況,是可以利用「但書條款」來避免。

2.利用房貸試算

目前房屋價格透明而且方便易查,除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外,還可以利用各家銀行,所提供的房貸試算網站,算出大概的貸款額度,就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。

3.銀行事先估價

可以直接請銀行,幫有興趣的房子進行鑑價,由銀行方所作的房貸估算,在房貸成數上則會更為準確。在此提醒,並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請,因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦,反而會浪費一次聯徵查詢的機會。

以上3種方法可以有效預防,房貸成數不足而毀約的情形發生,建議在買房簽約前可以多加利用。

房貸成數不足遭毀約的後果?

房貸成數不足毀約的後果,可能會有以下3種的情況發生:

1.沒收或加倍賠償斡旋金

對於有興趣的房子想要出價時,須先拿出一筆「斡旋金」,請房仲與屋主議價。不過,只要有任何一方反悔,導致房屋買賣的流程中斷,其後果將會有2種情況發生:買方反悔時斡旋金將被沒收;賣方反悔時則需加倍返還斡旋金

2.賠要約書3%房價違約金

假如不想以斡旋金的形式,則須使用「要約書」的方式,請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方,有一方反悔時,違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額,通常會高出斡旋金不少,所以要約書的議價方式較少人使用。

3.簽約後反悔可能吃官司

斡旋金與要約書二者,都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔,只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失;一旦在正式簽約後反悔,無法完成房屋買賣的流程,除了違約金的賠償外,還有可能會被房仲或屋主提起告訴。

不論是斡旋金或是要約書的形式,都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後,千萬不可輕率地簽屬任何文件,以避免違約的情事發生。

房貸成數不足,其他取得資金的辦法?

面對銀行或融資公司房貸成數不足,常見的增加房貸成數方法有:

  • 房貸信貸/房貸附加信貸(原屋融資作抵押)
  • 個人信用貸款
  • 汽車貸款

有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案,合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款,就有機會取得較低的利率(但還是比房貸高),大約3%~6%;如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款,就可能因為沒有抵押品,利率拉高到4%以上,甚至更高。

※信用貸款的還款期限較短、最多7年,因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。

房屋貸款成數估價管道有哪些?

一般常見的房屋成數估價管道有這三種:

1.實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,將房屋的價格朝向更透明公開的方向邁進。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

2.房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,或是591房屋交易,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

3.交由銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

  • 銀行網頁試算

各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務,其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶,因為是大數據計算出來的平均數,金額不會到非常精確,常會有銀行鑑價高於或低於成交價,但也能做為參考。

中國信託銀行房貸試算頁面

  • 請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價,可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊,可同時詢問多家銀行比價,行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。

  • 銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的價格就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

房貸成數常見問題

  • Q1信用評分會影響房貸成數嗎?
  • A1會的。跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱個人信用報告,確認過去是否有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
  • Q2房屋類型會影響房貸成數、利率嗎?
  • A2當然會!申請原屋融資,銀行除了看借款人條件,也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度,如果未來貸款人房貸付不出來,不得已要法拍房子,條件愈好的房子愈搶手,這樣銀行才能回收足夠的欠款。
  • Q3房貸成數不足可以提出申覆嗎?
  • A3可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時,可以檢視自身條件不足的部分,在補強貸款條件後,如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式,再重新送件進行申覆。

房屋貸款成數高低,是申請房屋貸款重點之一,通常銀行的房貸成數多為80%。當房貸成數太低時,買房自備款就需要提高。若房貸申貸人沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、或房屋條件較差等情形,較無法取得較優的房貸成數、利率,也較不容易順利申貸成功。

申請條件

無法承作