房貸成數代表申請房貸時可以取得的貸款額度，也間接影響買房頭期款的預備金多寡。影響房屋貸款成數因素有那些？市面上有許多提供免費房貸試算工具，能夠幫助民眾了解房貸計息方式、房貸還款年限選擇與月付金支出。接下來將為你解說影響房貸成數的關鍵原因是什麼，以及3個方法解決房貸不足的狀況。
房屋貸款成數是什麼？
房屋貸款成數是指申貸人辦理房貸時，銀行所提供的房屋貸款額度，占所申貸的比例。當申貸人提出房貸需求時，銀行會對申貸人的個人條件與坐落的房屋進行鑑價。舉例來說，如果的房子價值1,000萬、銀行核貸的房屋貸款成數是7成，那就代表房屋可貸額度最高是700萬元。
| 房貸銀行 | 房貸成數 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 |
| 兆豐銀行 | 鑑價8 |
| 中國信託 | 鑑價85成 |
| 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 |
| 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 |
| 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 |
| 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 |
| 玉山銀行 | 鑑價8成 |
房屋貸款成數是怎麼計算的？
房屋的價值又是如何計算的呢？房屋貸款額度是依房屋價值和貸款人條件來決定的。
- 個人的因素
根據申貸人的財力狀況、信用狀況來進行徵信作業，決定房貸核貸成數。申貸人的收入、負債比狀況、工作性質與信用評分，條件越好的申貸人，取得較好的房貸額度和房貸利率。 - 房屋的因素
房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。在此特別提醒，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
如何避免房貸成數不足情況發生？
如何預防因房貸成數不足，而毀約的情況發生？可以利用下列3種方法來避免。
1.預作解約條款
因為房屋鑑價與成交價落差太大，導致銀行貸款成數不足，讓買賣雙方對簿公堂的例子時有所聞。其實上述這種情況，是可以利用「但書條款」來避免。
2.利用房貸試算
目前房屋價格透明而且方便易查，除了可以利用政府房屋實價登錄網站查詢房價外，還可以利用各家銀行，所提供的房貸試算網站，算出大概的貸款額度，就可以衡量自己的財力是否能夠負擔。
3.銀行事先估價
可以直接請銀行，幫有興趣的房子進行鑑價，由銀行方所作的房貸估算，在房貸成數上則會更為準確。在此提醒，並非直接送件給銀行提出房屋貸款的申請，因為若是銀行能給予的房貸成數不如預期而無法申辦，反而會浪費一次聯徵查詢的機會。
以上3種方法可以有效預防，房貸成數不足而毀約的情形發生，建議在買房簽約前可以多加利用。
房貸成數不足遭毀約的後果？
房貸成數不足毀約的後果，可能會有以下3種的情況發生：
1.沒收或加倍賠償斡旋金
對於有興趣的房子想要出價時，須先拿出一筆「斡旋金」，請房仲與屋主議價。不過，只要有任何一方反悔，導致房屋買賣的流程中斷，其後果將會有2種情況發生：買方反悔時斡旋金將被沒收；賣方反悔時則需加倍返還斡旋金。
2.賠要約書3%房價違約金
假如不想以斡旋金的形式，則須使用「要約書」的方式，請房仲代為向屋主議價。若是買賣雙方，有一方反悔時，違約的一方須賠償房屋買賣金額的3%給對方。因為要約書的賠償金額，通常會高出斡旋金不少，所以要約書的議價方式較少人使用。
3.簽約後反悔可能吃官司
斡旋金與要約書二者，都屬於買房簽約前的預備動作。若是在正式簽約前反悔，只需負擔因為反悔不簽約的金錢損失；一旦在正式簽約後反悔，無法完成房屋買賣的流程，除了違約金的賠償外，還有可能會被房仲或屋主提起告訴。
不論是斡旋金或是要約書的形式，都具有一定的法律效力。若非經過審慎評估後，千萬不可輕率地簽屬任何文件，以避免違約的情事發生。
房貸成數不足，其他取得資金的辦法？
面對銀行或融資公司房貸成數不足，常見的增加房貸成數方法有：
- 房貸信貸／房貸附加信貸（原屋融資作抵押）
- 個人信用貸款
- 汽車貸款
有的銀行會有房貸搭配信貸的貸款方案，合計最高可以貸到9成的貸款成數。如果是有提供擔保品的信用貸款，就有機會取得較低的利率（但還是比房貸高），大約3%~6%；如果是自己跟銀行另外申請一筆個人信用貸款，就可能因為沒有抵押品，利率拉高到4%以上，甚至更高。
※信用貸款的還款期限較短、最多7年，因此仍應審慎評估自己是否有能力負擔。
房屋貸款成數估價管道有哪些？
一般常見的房屋成數估價管道有這三種：
1.實價登錄網站
內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，將房屋的價格朝向更透明公開的方向邁進。
實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。
2.房屋交易平台
如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。
3.交由銀行鑑價
最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：
- 銀行網頁試算
各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。
- 請銀行行員初步估價
常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
- 銀行委託估價公司鑑價
通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。
房貸成數常見問題
- Q1信用評分會影響房貸成數嗎？
- A1會的。跟銀行申請房屋貸款時，銀行就會向聯徵中心調閱個人信用報告，確認過去是否有債信不良的紀錄，信用評分600分以上，才算是信用正常，也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。
- Q2房屋類型會影響房貸成數、利率嗎？
- A2當然會！申請原屋融資，銀行除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度，如果未來貸款人房貸付不出來，不得已要法拍房子，條件愈好的房子愈搶手，這樣銀行才能回收足夠的欠款。
- Q3房貸成數不足可以提出申覆嗎？
- A3可以。當銀行告知房屋貸款成數不如預期時，可以檢視自身條件不足的部分，在補強貸款條件後，如增加保證人、提供不動產抵押或申請其他貸款等方式，再重新送件進行申覆。
房屋貸款成數高低，是申請房屋貸款重點之一，通常銀行的房貸成數多為80％。當房貸成數太低時，買房自備款就需要提高。若房貸申貸人沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、或房屋條件較差等情形，較無法取得較優的房貸成數、利率，也較不容易順利申貸成功。
