房貸提前結清好嗎？當身邊有一筆資金可以拿來償還房貸時，提前結清房貸是否能夠省下利息支出呢？申請銀行房貸時，部分銀行有規定「綁約期間內不可提前將款項還清」，假設仍堅持要提前還清，就必須銀行就會酌收提前償還本金的違約金。若在綁約期內提前還清房貸，恐須負擔違約金。是否建議提早結清房貸？看完本文介紹後，選出適合自己的還款方式。
房屋貸款是什麼？
房貸是什麼？房屋貸款就是將房子做為抵押品，向銀行或融資、貸款公司辦理抵押貸款的一種方式。除了大家最孰悉的購屋型房貸之外，其實還有房屋融資。以下將分別說明「購屋貸款」與「房屋融資」的特色與差異：
1.購屋貸款
買房子時（如預售屋、新成屋或中古屋），向銀行申請買房的資金後，再按月分期償還所借的金額。
2.房屋融資
當需要資金週轉時，將名下房屋抵押給貸款方後（貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等），貸款方就會借出一筆資金給申請人。
上述2種房屋貸款的方式，都是以名下的房屋當作擔保品，抵押給貸款方並取得所需的資金，之後再按期慢慢償還所借的貸款。
房貸提前還款方式有哪些？
房貸提前還款好嗎？還款方式各有什麼不同？
房貸提前清償的方式有2種，其說明如下：
1.償還全部貸款本金
意思是一次清償全部的房貸餘額。其特色：可以節省大筆的利息支出；清償完貸款後的房子，可以再申請房屋貸款。須注意的是，若還在綁約期內，則要付給銀行一筆違約金。
- 房貸提前全部清償優點：節省長期房貸利息支出，房子也能再申請抵押貸款
- 房貸提前全部清償缺點：綁約期間須支付一筆違約金費用。
2.償還部份貸款本金（貸款期限不變）
若是手上的資金不多，可以選擇償還部分房貸餘額。其特色：可以降低房貸的利息支出；減輕每個月的還款壓力。
償還部分房貸本金，還將房貸還款是否超過本金1/3前提出申請，可另細分兩大類：還款年限不變（可降低月付金）與縮短期限（可提早還清貸款）二種方式。
- 房貸提前部分清償優點：每期還款壓力小，降低每月還款金額。
- 房貸提前部分清償缺點：貸款利息較重；最後一期須償還全額貸款。
3.償還部份貸款本金（貸款期限縮短）
房貸本金若以已償還超過1/3，若申請房貸提前還款，不僅節省的房貸利息相當有限，也可能需要支付違約金，辦理前須謹慎評估。
- 房貸提前部分清償優點：以縮短房貸期限、降低房貸利息。
- 房貸提前部分清償缺點：對房貸戶來說效果通常不大，且有違約金的風險。
房貸提前清償的優缺點？
房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者，以下我們可以參考兩派的說法：
| 房貸提前清償 | 房貸提前清償優點 | 房貸提前償還缺點 |
| 內容項目 | 減輕還款壓力 減少利息支出 縮短背債時間 |
變更合約的手續費 可能產生的違約金 償還後的資金不多 |
1.房貸提前清償優點
(1)減輕還款壓力
減少房貸的月付金，可以讓每個月的還款壓力減輕不少。
(2)減少利息支出
以房貸500萬，利率1.8%，還款期限20年為例，第5年提早償還部份貸款本金50萬，最後可以省下的利息金額為$70,907元。
(3)縮短負債時間
清償或償還部份房貸後，可以縮短背負債務的時間。
2.房貸提前清償缺點
(1)支付申請清償手續費
若是償還部份房貸，並選擇縮短還款年限的方式，須向銀行提出變更合約內容，此時要付出一筆變更合約的手續費給銀行。
(2)支付綁約期的違約金
假如在綁約期內清償房貸餘額，屬於違反合約內容，因此須付給銀行一筆違約金。
(3)清償後可用資金不多
房屋貸款若是還款的時間不長，選擇一次清償貸款的方式，相信對於一般人來說，手上可以運用的資金已經不多。因此有可能會排擠到日常生活的支出，進而影響到生活品質。
房貸提前清償違約金有多少？
房貸提前清償違約金的收取情況有3種：
1.提前清償全部或部份本金：收取提前償還本金0.6%~1%的違約金，如臺灣銀行。
2.提前清償全部本金與申請塗銷抵押權：收取前3個月償還本金0.5%~1%的違約金，如土地銀行。
3.提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：收取前3個月償還本金0.5%~1%的違約金，如永豐銀行。
房貸提前還款的流程有哪些？
房貸提前清償的申請流程，大約有5個步驟：
- 通知銀行準備：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。
- 清算剩餘房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。
- 銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。
- 取得清償文件：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
- 辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。
以上為房屋貸款提前清償的申請流程，其中最重要的一件事，必須向銀行辦理抵押權塗銷，並取得抵押權塗銷同意書與清償證明書後，才能順利到地政機關辦理房屋抵押權塗銷的程序。
房貸提前清償常見Q&A
- Q1房貸提前清償划算嗎？
- A1若身上資金有餘力，想要辦理房貸提前還，建議於綁約期過後申請，並且參考本文的說明後，衡量自身的情況再來考慮是否申辦。
- Q2房貸繳清後要辦理塗銷嗎？
- A2要的。建議要辦理抵押權塗銷，並且取得清償證明。因為房屋抵押權若是不塗銷，往後想向其他家銀行申請房屋貸款，則無法通過申請；而房貸繳清後沒有取得清償證明，借款人與銀行的借貸關係則會一直存在。因此抵押權塗銷與取得清償證明這2個步驟，是非常重要的程序。
當資金有餘力時，辦理房貸提前清償，不僅能夠減輕每月房貸還款壓力，還能將省下來的利息靈活運用、並縮短背債的時間。無論是選擇償還部份貸款本金或償還全部本金，都必須在要貸滿一定的時間後，才能要求提前清償本金，否則就是屬於違約的狀況，申請前務必需先評估自己的財務狀況，以免發生週轉不靈的情況。
