房價受到疫情衝擊，原物料工資飆漲下，營建成本不斷飆升，使新建案、預售屋不得不跟進調漲價格，買房民眾要買新成屋、中古屋還是預售屋？除了考驗民眾自備款的荷包外，更是要留意挑選買房的小細節，新成屋價格較高，不少人將需求轉往中古屋，購買中古屋成數與額度決定於房貸戶的收支比（負債比）、信用狀況，若房子在六都之外也會因坐落地是否有嫌惡設施影響房貸成數。
買「中古屋」、「成屋」，該注意細節？
買房是人生大事，對大部分人來說，可能是一輩子的積蓄，該如何挑選一間好房子就很重要。目前房價因營建成本和土地造價持續上漲，房價也越來越高，部分民眾在挑選物件時，會傾向購買可看到成品、單價相對預售屋低的「中古屋」、「成屋」。以下與大家分享在挑選此類物件時，有那些地方該注意：
1.事前上網查是否為高土壤液化潛勢地區
2.周圍是否容易淹水及存在嫌惡設施
3.結構儘量避開不規則造型
4.建築物本身的大梁大柱是否出現45度斜裂縫
5.室內有無漏水、是否屬於海砂屋或爐碴屋
房貸成數如何計算？
房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。
目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。
| 貸款銀行 | 貸款額度 | 貸款銀行 | 貸款額度 |
| 台灣銀行 | 鑑價8成 | 兆豐銀行 | 鑑價8成 |
| 中國信託 | 鑑價85成 | 彰化銀行 | 鑑價85成 |
| 合作金庫 | 鑑價8成 | 台新銀行 | 鑑價8成 |
| 華南銀行 | 鑑價8成 | 永豐銀行 | 鑑價85成 |
| 國泰世華 | 鑑價8成 | 元大銀行 | 鑑價8成 |
| 富邦銀行 | 鑑價8成 | 玉山銀行 | 鑑價8成 |
這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。
影響房貸成數－不同房屋類型
銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。
銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。
依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：
影響貸款成數－房子坐落區域
本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。
我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：
| 區域 | 貸款成數 |
| 台北市 | 7~8成 |
| 新北市 | 5.5~8成 |
| 台中市、台南市、高雄市 | 5.5~7.5成 |
| 桃園市、新竹縣市、彰化縣 | 5.5~7成 |
| 雲林縣 | 6~6.5成 |
| 苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 | 5.5~6.5成 |
| 基隆市、澎湖縣、金門縣 | 6成 |
| 南投縣、嘉義縣 | 5.5~6成 |
除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。
房屋買賣類型種類？注意事項有哪些？
(1)預售屋
意思是還沒有實體房屋，建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段，貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列：
| 預售屋優點 | 預售屋注意事項 |
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(2)新成屋
建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列：
| 新成屋優點 | 新成屋注意事項 |
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(3)中古屋
房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列：
| 中古屋優點 | 中古屋注意事項 |
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中古屋貸款好辦嗎？有哪些要注意的地方？
根據聯徵中心最新統計，2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：
| 屋齡 | 平均鑑估值（千元） | 平均貸款成數 | 平均貸款利率 |
| 0~3年 | 11,218 | 7成5 | 1.37% |
| 3~9年 | 15,717 | 7成2 | 1.42% |
| 9~15年 | 16,187 | 7成 | 1.45% |
| 15~21年 | 12,839 | 6成9 | 1.51% |
| 21~30年 | 8,374 | 7成1 | 1.56% |
| 30年以上 | 10,472 | 7成 | 1.55% |
中古屋貸款成數可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成，所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。
影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下幾點：
- 房屋狀況
- 房屋耐用年數（屋齡）
- 房屋座落地段
- 房屋周邊設施
- 借款人財務狀況（還款能力）
- 借款人信用狀況
由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足，部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款，或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。
新聞出處》聯合新聞網
