買中古屋、成屋怎麼挑？買房跟著5大細節看仔細！

房價受到疫情衝擊，原物料工資飆漲下，營建成本不斷飆升，使新建案、預售屋不得不跟進調漲價格，買房民眾要買新成屋、中古屋還是預售屋？除了考驗民眾自備款的荷包外，更是要留意挑選買房的小細節，新成屋價格較高，不少人將需求轉往中古屋，購買中古屋成數與額度決定於房貸戶的收支比（負債比）、信用狀況，若房子在六都之外也會因坐落地是否有嫌惡設施影響房貸成數。

買「中古屋」、「成屋」，該注意細節？

買房是人生大事，對大部分人來說，可能是一輩子的積蓄，該如何挑選一間好房子就很重要。目前房價因營建成本和土地造價持續上漲，房價也越來越高，部分民眾在挑選物件時，會傾向購買可看到成品、單價相對預售屋低的「中古屋」、「成屋」。以下與大家分享在挑選此類物件時，有那些地方該注意：

1.事前上網查是否為高土壤液化潛勢地區

2.周圍是否容易淹水及存在嫌惡設施

3.結構儘量避開不規則造型

4.建築物本身的大梁大柱是否出現45度斜裂縫

5.室內有無漏水、是否屬於海砂屋或爐碴屋

房貸成數如何計算？

房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行	貸款額度	貸款銀行	貸款額度
台灣銀行	鑑價8成	兆豐銀行	鑑價8成
中國信託	鑑價85成	彰化銀行	鑑價85成
合作金庫	鑑價8成	台新銀行	鑑價8成
華南銀行	鑑價8成	永豐銀行	鑑價85成
國泰世華	鑑價8成	元大銀行	鑑價8成
富邦銀行	鑑價8成	玉山銀行	鑑價8成

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

影響房貸成數－不同房屋類型

銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。

依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）：

影響貸款成數－房子坐落區域

本上只有六都（臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市）和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內，那就有機會取得更好的貸款條件。

我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數（資料來源：國泰世華銀行）：

區域	貸款成數
台北市	7~8成
新北市	5.5~8成
台中市、台南市、高雄市	5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣	5.5~7成
雲林縣	6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣	5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣	6成
南投縣、嘉義縣	5.5~6成

除了房屋所在縣市之外，座落地段和周邊有無嫌惡設施，也會影響你的貸款成數。

房屋買賣類型種類？注意事項有哪些？

(1)預售屋

意思是還沒有實體房屋，建商以房屋格局圖與樣品屋作為銷售手段，貸款成數約房屋總價80%。其優點與注意事項如下表所列：

預售屋優點	預售屋注意事項
全新的房屋 自備款較低 可以客製化 格局選擇多	房價較新成屋與中古屋高 交屋前需有一個暫時住處 挑選風評好的建商有保障 實際環境與想像或有落差

(2)新成屋

建案完工後，剩餘還未售出的戶數，且屋齡在3年內都屬於新成屋，貸款成數約房屋總價70%~80%。其優點與注意事項如下表所列：

新成屋優點	新成屋注意事項
全新而且有實體房屋 較不用擔心管線老舊 付完款項後即可入住	可以選擇的格局不多 自備款較高，適合資金充裕的人

(3)中古屋

房屋經過一次以上的買賣轉手，或是領取使用執照超過3年以上的房屋，即為中古屋，貸款成數約房屋總價60%~70%。其優點與注意事項如下表所列：

中古屋優點	中古屋注意事項
公共設施的比例較低 房價較預售新成屋低 可以查看實際的屋況 有機會買到地段佳機能好的房屋	要注意中古屋的管線狀況 貸款成數較低需準備較高的自備款

中古屋貸款好辦嗎？有哪些要注意的地方？

根據聯徵中心最新統計，2021年上半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：

屋齡	平均鑑估值（千元）	平均貸款成數	平均貸款利率
0~3年	11,218	7成5	1.37%
3~9年	15,717	7成2	1.42%
9~15年	16,187	7成	1.45%
15~21年	12,839	6成9	1.51%
21~30年	8,374	7成1	1.56%
30年以上	10,472	7成	1.55%

中古屋貸款成數可能比新成屋略低一些，一般可以貸6~7成左右，但要注意，是銀行鑑價的6~7成，不是購入價格的6~7成，所以中古屋貸款成數，可能會跟實際成交價有差異，建議購買前先找銀行評估可以貸款的額度，才不會簽約後面臨貸款不足額的問題。

影響中古屋貸款成數的因素有很多，大致上有以下幾點：

• 房屋狀況
• 房屋耐用年數（屋齡）
• 房屋座落地段
• 房屋周邊設施
• 借款人財務狀況（還款能力）
• 借款人信用狀況

由此可知，即使房屋本身條件不夠好，您還是可以利用自身條件來拉高貸款成數。若貸款成數不足，部分銀行也有提供房屋修繕貸款、裝潢貸款，或者可再申請個人信用貸款來補足缺額。

新聞出處》聯合新聞網