央行宣布升息，衝擊申請貸款的客戶，對於銀行貸款資金較大的房貸戶來說影響更甚，若以1,000萬的貸款，還款期限20年來看，若將房貸利率調升0.05%，民眾本息還款每年就需多付2,736元。民眾每月支出負擔增加，若想要增加現金流可再向另一家銀行申請房屋轉貸，銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價，並依據借款人的信用及財力狀況進行評估審核，轉貸申請轉貸前必須評估自身還款能力、房屋鑑價金額（可透過房貸試算工具）、轉貸成本等，一般來說，房貸的綁約期大致是2-3年，這些費用算下來，轉貸的利率至少要比原本的房貸利率低0.5%以上才划算。
房貸轉貸節省房貸支出，先評估四大重點
近期因央行宣布升息，使得民眾購屋信心與預算受到影響，也讓房貸族壓力倍增，如何有效節省房貸支出，房貸族應趁此機會好好算一算。
首先，檢視自己的房貸合約利率，假設早年申貸的利率高於目前市場的房貸利率（1.34%～1.6%），可跟原貸款銀行商談，若往來紀錄良好將有利於爭取降息；若原貸款銀行下降空間不大，再評估是否轉貸到其他銀行。
至於轉貸的評估，則有以下4個重點：
1.還款能力：由於這是銀行評估承貸及貸款成數的重要因素，因此房貸族應先自我分析一下，近半年房貸還款是否正常？有無遲繳或信用卡循環紀錄？
2.房屋擔保品條件：可先搜尋近年周圍新成交的物件是否增值，附近生活機能是否方便，銀行會評估物件轉手條件，再決定貸款成數。通常在非學區、交通不便，或是位在工業區的套房物件，銀行審核相對嚴格，不論是申請貸款或轉貸，不見得有更好條件。
3.計算轉貸成本：轉貸相關費用包含政府規費、代書設定費，塗銷費用、房屋鑑價費用與開辦費用等，建議想轉貸前先利用各大銀行提供的轉貸試算機仔細算清楚。
4.利差與轉貸額度的金額：若新銀行利息降低0.25個百分點，每貸款100萬元，1年可省下2,500元；貸款總金額1,000萬元，每年則省下2萬5,000元利息，如果房貸轉貸總成本為1萬5,000元，等於第1年省下的利息就大於轉貸成本，此時便可考慮選擇申請轉貸。
到底轉貸有沒有好處？舉個例子來看，若房地產之前銀行鑑價800萬元、貸款8成為640萬元；而新的銀行鑑價為1,000萬元，一樣貸8成則是800萬元，等於多出160萬元的資金可運用。可以選擇高殖利率個股、ETF基金等理財工具來增加資產，但在投資前要先確認個人資產配置情況及可承擔風險；如果不想冒投資風險，則可考慮提前償還部分房貸本金，或改為雙週還本利的方式，以降低每月房貸支出，省下部分利息。
(本文作者為國際認證理財規劃顧問（CFP®）)
房屋轉貸是什麼？
什麼是房屋轉貸？房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思，將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款，以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款，因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值，如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度，僅減少利息支出，即稱作房貸轉貸、平降轉。
房貸增貸優點？
- 貸款利率低
相較於一般常見的信用貸款（約2.66%~15.99%）、汽車貸款（約6%~15%），房貸增貸的貸款利率非常低，大約1.37%~2.52%左右，因此有不少人用房貸增貸來買車，或是其他資金運用。 - 還款年限長
申請房貸增貸如同申請房屋貸款，可以享有較長的還款期限（最長20年），對於還款的負擔壓力相對較小。 - 申請簡便
由於原貸款銀行已經有您的資料，申請房屋增貸就不需要再提供相關文件，與房屋轉貸、轉增貸和二胎房貸相比，申辦流程簡單許多、作業時間也較短（約7~14個工作天），撥款前只需要做抵押權不足額的部分「追加設定」即可，自己就可以去地政事務所送件申請，不需要另請代書，可以省下許多花費。 - 維持原有優惠
如果您原本申請房屋貸款是優惠房貸，您可以繼續享有優惠利率，不像房屋轉貸、轉增貸，需要放棄原有的優惠利率。
房貸增貸注意事項
- 審核嚴格
雖然房貸增貸有這麼多好處，但是也不容易申請，銀行對於房屋增貸的條件審核非常嚴格，基本上只要負債比過高（大於40%）、信用評分低（少於600分）、近期增貸（1年內）或者房屋增值空間少，都是沒辦法通過銀行審核的。 - 貸款額度較少
如前所述，房屋增貸的可貸額度來自於您已償還的貸款本金，因此如果原房貸本金還得少、可增貸額度就少，若您需要的金額已超出已償還的房貸本金，例如：原來的房貸本金已經還了400萬，增貸額度上限就只有400萬。此外，以銀行立場來說，房屋貸款的舊案增貸在估價上都趨於保守，所以增貸的額度會比較少。
新聞出處》經濟日報
