老屋貸款要怎麼辦理?關於老屋貸款你有的8個疑問

老屋貸款要怎麼辦理?關於老屋貸款你有的8個疑問

老房子整修後也能住得舒適,但想跟銀行貸款,成數就是比較低,在銀行不成文的規定下,老屋貸款最多只能貸7成,客戶就要準備更多的自備款,想買老屋來翻修入住,或你家房子屋齡大想貸款,這篇告訴你怎樣更容易成功。

屋齡多久以上叫老屋

一般所謂的老屋,是「危老建築」的統稱,因為以前的房子建材比較沒那麼好,老舊而有居住安全疑慮的房子數量很多,目前來說,屋齡超過30年以上的房子就可以稱之為老屋

全國近三成的房子都是老屋

據內政部統計,截至2020年6月底,全國住宅屋齡中位數為29.84年,總戶數是881萬戶,超過40年的房子占比28.89%,等於全國有近3成的房子都是老屋,其中老屋戶數最多的台北市,超過30年以上的房子比例來到70.58%,甚至有40.39%是超過40年的,因此政府也鼓勵大家進行危老改建,翻修後房屋價值也會隨之提升。

老屋貸款成數為什麼比較低

銀行放貸時會考量房屋的使用年限,年限越短貸款成數就會比一般房屋低,而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」,磚造房屋耐用年限為25年,加強磚造房屋耐用年限為35年,RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年,台灣雖以RC結構居多,但少數早期興建的公寓是加強磚造結構,這些房子貸款成數就會比較低。

老屋貸款利率比較高

根據聯徵中心2018~2020年第一季的統計,越新的屋子貸款利率越低,2020年由於受疫情影響,房屋貸款利率更低到1.45%~1.63%不等,往年老屋利率皆會超過1.80%,對有購屋需求的民眾來說,也是逢低買進的時機。

老屋貸款年限比較短?

銀行放貸的基準是「房屋貸款年限+貸款人年紀小於60」,還有一條是「貸款年限+屋齡小於50」,兩項要同時符合,所以如果屋齡太老,貸款年限就會縮短,導致還款壓力大增。

銀行老屋貸款怎樣才會加分

房屋的地點可以幫貸款加分,大都會區的老屋銀行還是很敢給,再加上穩定的工作及收入,良好的信用都是必備條件,有薪資轉帳、扣繳憑單、其他的不動產更是加分不少,所以如果工作是領現金就比較吃虧,但如果每個月有固定把錢存到銀行帳戶裡,也可以此證明,自己開公司當老闆就要附上更多文件,如401報表、營利事業登記證等等,證明有固定營收,財力足以負擔。

增加貸款額度的小技巧

想提高老屋貸款額度,可以透過這幾個小技巧:

  1. 額外提供薪轉/扣憑外的財力資料(如股票、投資、保單等)
  2. 銀行查不到的資料,不用自己說
  3. 加財力穩定的保證人
  4. 有其他房子做擔保
  5. 找審核標準較寬鬆的銀行

老屋貸款可以找誰辦?

  1. 找銀行-銀行考量脫手性,如果不是精華區的房子,貸款不易外額度也不會太高,而且銀行估價要勘屋,可以透過裝潢翻修證實房屋安全性
  2. 找融資公司-目前市面上只有裕融新鑫獨家承作二胎房貸的業務,在不改變原本銀行房貸的情形下,利用二胎房貸多取得資金
  3. 找其他民間貸款-最好別這樣做,民間貸款利率很高,且多數只繳息不還本,月付金會壓垮你。

補充說明:那些會影響貸款金額

<1>房子沒有保存登記
政府的法規沒有規定所有房子必須做保存登記,都由民眾自己決定,但沒有保存登記的房子就無法設定抵押權,也就是說不能貸款

<2>有民間私人借貸
民間貸款種類非常多,當鋪、代書、資融公司、資產管理公司…等等,照我國法律規定,只要非金融機構都算是民間貸款,如果曾向民間做過私人借貸,無論是公司或個人,自己的親朋好友都一樣,有私人借貸的房子,就無法再跟銀行貸款

<3>負債比例太高
銀行非常在意客人的還款能力,如果名下已經有卡債、信貸、車貸等多項貸款,月付金超過客戶可以負擔的能力(約40%),就算想拿房子貸款也不會過。

<4>房屋位置偏僻
越靠市中心的房子越值錢,越偏僻的房子最後可能連貸款都沒辦法,找銀行貸款有地域性限制,比如房子在莿桐,就要找莿桐當地的金融機構申請,但有在這邊設立分行的銀行本來就很少,萬一又剛好都是審核標準比較嚴格的銀行,貸款就不會過,這就是為什麼偏鄉房子老是很難貸款的原因。

<5>社會觀感不佳
目前是警示帳戶,曾有跳票、呆帳等紀錄,或曾有前科、更生,對銀行來說都是高風險族群,放款意願非常低。

<6>原保地/山坡地
為了保障原住民生計,政府劃分特定區域為原住民保留地,讓原民朋友能在此範圍中依法進行開發或生活,而台灣山多,為了作好水土保持,部分山坡地也被列入保護區,不能蓋房子也不能開發,這些地方都是不能貸款的。

<7>農舍/鐵皮屋/磚造/三合院
鄉下很多老房子是磚造,磚造的房子不耐震,比較常見於工程技術還不是很先進的古早時代,而鐵皮屋搭建的房子,蓋在田中央的農舍,不管多豪華、多大間,也很難跟銀行貸款,只有非常少數的銀行及農漁會願意辦理,貸款額度也不高。

申請條件

  • 適用對象:年滿20~70歲
  • 申貸額度:10~300萬
  • 貸款年限:2~10年
  • 貸款利率:7~10 %
  • 撥款天數:最快3個工作天
  • 自營商可
  • 全省皆可辦理

無法承作

  • 警示戶
  • 假扣押/查封
  • 外島地區