二胎房貸常見問題-768x512

房貸增貸和二胎房貸各是什麼?申請二胎房貸流程與條件有什麼差別?

「一胎房貸(一順位房貸)」是大家比較了解的,但有資金需求時,其實可以考慮再次利用房屋貸款,包括「增貸」「轉增貸」二胎房貸,而且利率和貸款年限都會比「信用貸款」來得好很多這篇文章將常見的房貸類型:包括「二胎房貸」、「轉增貸」、「增貸」的定義、申請二胎房貸流程與條件、優缺點等,還有申請時常遇到的問題,一次說清楚講明白。

房貸增貸和二胎房貸各是什麼?差別在哪?

房屋增貸,是指申辦房貸一段時間、清償部分本金後,用同一間房子再向原貸款銀行再次申請房貸,貸款額度則視當初的貸款金額及現在房價而定。

  • 《案例說明》

3年前,小周用房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆錢,決定再向銀行申請貸款,如果小周在這3年內都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,若房價有上漲,貸款額度甚至可能超過80萬。

所謂的二胎,簡單來說,就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,意思就是找另一家銀行再做一次房屋貸款,如跟同一家銀行貸款通常仍會被視為一胎房貸。

  • 《案例說明》

小趙有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小趙把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再用同一間房子,向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

如果有臨時的資金需求,可以依照各銀行規定,備齊相關文件向原貸款銀行外的金融機構申請二胎房貸,有房屋當抵押品,會比申請一般信貸容易過件,利率也比較低。

申請二胎房貸時,除了須考量5~18%不等的利率,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定而有所不同。例如有些銀行承作的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元,詳細可以參考2022銀行二胎房貸比較

通常第一順位的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為二順位貸款的銀行所要承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

銀行二胎房貸還款的時間較短,約2~7年,無寬限期,且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。上市融資公司-好事貸能提供最長10年的還款年限,符合條件者,甚至可以申請兩年的寬限期。

 

申請二胎房貸流程所需文件

  • 雙證件影本
  • 所得及財力證明
  • 土地、建物所有權狀影本
  • 提供擔保品之相關資料
  • 近半年~1年的房屋貸款繳息紀錄明細

二胎房貸與一胎房貸有什麼不同?

項目一胎房貸二胎房貸
擔保範圍●信用擔保
●擔保品(房)擔保
擔保品(房)擔保
擔保成數房屋鑑價50~80%銀行:鑑價90%
好事貸:鑑價110%
年利率1.31%~3%起3.5%~36%起 (完整比較
【好事貸:7~10%】
貸款年限20年~40年2年-10年
優點●利率低
●寬限期長
●可抵稅
●申辦時間較短(好事貸)
●可整合名下高利率負債
●快速取得高額周轉金
缺點●申辦時間約2~4周
●審核條件多
●貸款金額有限制(最高300萬)
●利率較一胎房貸高
●期數較短
●無法以房貸科目抵稅

二胎房貸申請不過的常見原因

  • 沒有薪資轉帳證明:
    就算有擔保品,銀行仍可能因為看不到收入來源婉拒,因此通常會要求提供薪轉證明,故如果在工作上是領現金的朋友,就必須提供每月薪資條、在職證明或是扣繳憑單來證明您個人的收入,因此目前若待業中,幾乎是不可能核貸的,各家銀行都非常看重個人的還款能力與工作穩定度。
  • 已經有呆帳或協商註記:
    若聯徵信用報告顯示已經有呆帳,就是欠錢不還,就沒有任何公司敢出借資金,假如您曾經有跟銀行協商過,須清償協商金額後等3年後才有可能再度放款(依個別銀行規定)
  • 強制停卡
    若信用卡應繳款未繳超過3個月,發卡銀行會強制停卡,拒絕您再使用信用卡消費,並且將此不良紀錄報送聯徵中心,此時,幾乎所有貸款管道都不會同意您的申請。
  • 被列為警示戶:
    曾經被詐騙集團騙過存摺與提款卡,就會被銀行列為警示戶了,在此狀態下是無法貸款的。
  • 負債比過高:
    總負債/每月薪資 = 負債比,一般所謂的負債比計算就是你名下的所有負債,只要超過22倍金融機構絕對不會放貸,即使是房貸也難以通過。
  • 曾經有遲繳紀錄:
    不管是信用卡費或是房屋貸款繳費,只要在12個月內有遲繳記錄都算是嚴重缺失,所以記得千萬不要遲繳。
  • 常態使用信用卡預借現金:
    銀行對於常使用信用卡預借現金的人,大多認定財務已經進入非常糟糕的階段,申貸通過的可能性相當低。
  • 信用空白:
    若沒有和金融機構往來,也沒用過信用卡,信用報告內就沒有內容,就是業內所謂的「小白」,若想向銀行申請貸款,過件機率也很低,建議先辦一張信用卡讓銀行認識您,後續想要貸款應該不難,但信用也要顧好千萬別遲繳。
  • 多家銀行比較利率:
    誤以為貸款像買東西可以貨比三家,然後選一家利率最低的,殊不知這會導致聯徵查詢次數過多,大幅降低信用分數,反而因此借不到錢。
  • 退票記錄:
    有退票紀錄者,代表個人信用有嚴重瑕疵,申請貸款不會過 。
  • 月光族:
    通常存摺內要有一些存款,每月存款金額不要低於5000,不要將裡面的錢全部花光,往後要向銀行貸款也會比較容易。
  • 近期增貸:
    代表短期內風險係數上升,通常銀行會以一年內有無新增撥貸項目來認定,所以如果你的上一筆貸款是一年內撥款,就稱為近期增貸,銀行會擔心你的還款能力有問題,所以相對保守看待。


假如銀行無法核貸該怎麼辦?

找出銀行無法核貸的原因,需要花一點時間並解決它(可能半年到一年),後續再向銀行重新申辦。

  • 找上市融資公司辦理(千萬不要找到双代:代書、代辦或是高利貸和當鋪)
  • 跟親友借貸

房屋二胎還是房屋增貸好?

房屋增貸二胎房貸
定義向原房貸銀行再增加貸款額度找其他銀行或融資公司,多申請一筆房貸
優點●審核時間短
●利率優於二胎房貸
●不影響原先的房貸(免轉貸、免改合約)
●過件率較高(好事貸)
缺點當信用瑕疵,房屋經鑑價後空間不大時,增貸成功機率不大且金額低●利率較高
●還款期限較短
適用對象●房貸降利息
●有資金需求
●整合債務
●資金周轉
●有大額資金需求
貸款選擇原銀行或其他金融機構銀行、民間、代辦、代書、融資、當鋪、高利貸
  • 若本身還款紀錄正常且房屋有增值者,建議直接找銀行申請房屋增貸,利率及還款年限比照原本的房貸,絕對比二胎更便宜。
  • 如果房屋增貸沒過,或是增貸的金額不夠,就可以考慮二胎房貸。辦理二胎房貸流程沒那麼可怕,如果申請人提供的擔保品或信用較差,二胎房貸還比較容易申辦成功。

<案例>
小趙用房子先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房貸,如果很不幸地,小趙因個人因素無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,A銀行可以先獲得法拍後的金額,如果法拍後的金額比B銀行借給小趙的錢少,那B銀行可是一分錢都拿不到。

正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算,但不失為一個資金周轉的選項。

如果選擇房貸增貸的話,雖不用重新鑑價,但須和銀行重新簽定新的房貸契約,月付金又會提升,建議申貸民眾仍要謹慎評估自身的還款能力,不要貿然申貸。


沒有收入,還能辦理二胎房貸嗎?

透過銀行辦理二胎房貸,貸款額度的評估主要是以房屋目前市價扣除銀行房貸設定金額,而融資公司(裕融)的額度評估則是房屋市價扣除房貸剩餘本金,個人的收入銀行會納入考量。但是透過上市融資公司 – 好事貸,則不需提供收入證明。

申請二胎房貸流程(銀行)

已有貸款的房屋向(B銀行)申請二胎貸款 → (B銀行)核准後簽約對保 → 將不動產設定給(B銀行)→ (B銀行)撥款

申請二胎房貸流程(融資公司- 好事貸)

1.線上填單(線上填單、電話直撥免付費電話0800-213886或line我們)
2.房貸經理電聯並評估送件
3.案件審核(2天內可知貸款結果)
4.房貸核准並相約對保(不須透過代書,由專人相約地政事務所完成對保和抵押權設定)
5.完成撥款(設定完成後,2天撥款,依各地政辦理速度不同)

二胎房貸的利率計算

會依據申請人條件而定,申請人條件越佳則利息越低,而房貸二胎利率通常為4%起,除了考量利率外,申請二胎時還有包含手續費、房屋設定費等,這些費用也會視各家銀行規定而有所不同。

好事貸不同於雙代(代書、代辦)。沒有代辦的代辦委託費,沒有代書的高利率,我們利率公開透明,欲知更清楚的比較可以參考二胎房貸利率比較表

何時優先考慮二胎房貸?原貸銀行無法增貸

有資金需求需要增貸時,原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間,另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間,但礙於合約可能無法轉貸至B銀行,此時B銀行願意提供二順位貸款。

無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制,所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下,可以考慮申請「二順位房貸」。

辦理二胎貸款,需要提供保人嗎 ?

保證人主要目的是為了補足銀行授信的強度,避免債務人無法按約履行債務,銀行求助無門的窘境。辦理房貸二胎,基本上是不需要保人的,只需要提供房屋的相關資料,但如果借款人有信用不佳或無法提供足夠的財力證明等問題,銀行就可能會要求提供保人。

各家銀行二胎貸款商品申辦條件大比較

銀行額度年利率年限開辦費
日盛300萬3.58%~12.99%10年15000元以下
遠東300萬6~12%7年5000元
永豐50萬2.49%~ 4.69%7年12000元以下
凱基300萬3.8%~ 5.69%10年10000元
台新300萬3.5%~18%10年12000元以下
兆豐200萬2.75%起(浮)10年3000元
國泰150萬2.5%~6%10年15000元以下

房屋增貸資格條件

所謂房屋增貸,是指房貸戶辦理房貸一段時間、清償部分本金後,因資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2筆房貸費用。

各個銀行的增貸標準不同,但大致上來說,除非當初銀行設定的金額較低,或是房子有增值,不然增貸不易成功,相反的找別間銀行轉增貸反而更好過,只要有房子、繳款正常,一般情況下轉增貸都會過。

房屋增貸/轉增貸要如何申辦?

民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行辦理轉增貸。辦理增貸或轉增貸時,多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,此外,銀行在審核貸款的同時,也會重新評估客戶的信用狀況及還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,通常都能順利增貸。

房屋增貸的成功機率高嗎?

想申請房貸增貸,可能因原本仍在繳納的舊約本金仍高貸款成數過高繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸/轉增貸利率多少?

無論辦理房屋增貸或轉增貸,皆需重新跟銀行簽訂契約,利率以重新立約的為主,新約的增貸金額計算方式,則以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出。

一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相近的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

增貸、轉增貸有手續費嗎?

同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額須由貸款人自行吸收,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不夠,可以考慮向其他銀行申請轉增貸,如果申請轉增貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉增貸時需負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

信用不良也能房屋轉增貸?

銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。

因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬內當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。

但如何才能證明擔保價值足夠呢?銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄。

如果借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

房屋增貸來買車划算嗎?

有些人會考慮用房屋增貸的方式來買車,這樣做划算嗎?讓我們從貸款利率來看看,房屋增貸的利率大概在1.4%~3%間,貸款買新車最低利率3%起跳,實務上會落在4-5%,明顯看得出來房屋增貸的利率比較低,而且還款年限比較長,增貸買車是划算的,但也要注意增貸的額度夠不夠使用。

辦理房屋增貸/轉增貸的時間要多久

如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延到12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置和屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急著用錢,可以主動跟銀行連絡,詢問目前貸款的進度到哪了,請銀行盡快核發貸款,紓緩資金壓力。

房屋是否需要辦二胎房貸

如果增貸的額度夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果有臨時的資金需求,就可考慮申請二胎,二胎申請方式比照一般房屋貸款,該有的薪資證明或扣繳憑單最好還是備著,收入不固定的老闆、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等族群,在審核上可能會較嚴格。

如果民眾所需金額較高,房貸也都按時繳款超過兩年,可優先找銀行申請轉增貸,額度會比較高,利率也會跟原本的房貸相近,如果繳款時間較短,當初貸款成數不高,可以試著找原本的銀行增貸,或是找別家銀行申請二胎房貸,無論選哪一種,只要是跟銀行貸款,都要維持好信用才能成功。

參考資料:Yahoo!奇摩房地產

【文章出處】房貸增貸和二胎房貸各是什麼?申請流程與條件有什麼差別?

申請條件

無法承作

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