房屋轉貸評估4大關鍵!房貸轉貸省下多少一次搞懂

央行宣布升息,衝擊申請貸款的客戶,對於銀行貸款資金較大的房貸戶來說影響更甚,若以1,000萬的貸款,還款期限20年來看,若將房貸利率調升0.05%,民眾本息還款每年就需多付2,736元。民眾每月支出負擔增加,若想要增加現金流可再向另一家銀行申請房屋轉貸,銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的信用及財力狀況進行評估審核,轉貸申請轉貸前必須評估自身還款能力、房屋鑑價金額(可透過房貸試算工具)、轉貸成本等,一般來說,房貸的綁約期大致是2-3年,這些費用算下來,轉貸的利率至少要比原本的房貸利率低0.5%以上才划算。

房貸轉貸節省房貸支出,先評估四大重點

近期因央行宣布升息,使得民眾購屋信心與預算受到影響,也讓房貸族壓力倍增,如何有效節省房貸支出,房貸族應趁此機會好好算一算。

首先,檢視自己的房貸合約利率,假設早年申貸的利率高於目前市場的房貸利率(1.34%~1.6%),可跟原貸款銀行商談,若往來紀錄良好將有利於爭取降息;若原貸款銀行下降空間不大,再評估是否轉貸到其他銀行。

至於轉貸的評估,則有以下4個重點:

1.還款能力:由於這是銀行評估承貸及貸款成數的重要因素,因此房貸族應先自我分析一下,近半年房貸還款是否正常?有無遲繳或信用卡循環紀錄?

2.房屋擔保品條件:可先搜尋近年周圍新成交的物件是否增值,附近生活機能是否方便,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。通常在非學區、交通不便,或是位在工業區的套房物件,銀行審核相對嚴格,不論是申請貸款或轉貸,不見得有更好條件。

3.計算轉貸成本:轉貸相關費用包含政府規費、代書設定費,塗銷費用、房屋鑑價費用與開辦費用等,建議想轉貸前先利用各大銀行提供的轉貸試算機仔細算清楚。

4.利差與轉貸額度的金額:若新銀行利息降低0.25個百分點,每貸款100萬元,1年可省下2,500元;貸款總金額1,000萬元,每年則省下2萬5,000元利息,如果房貸轉貸總成本為1萬5,000元,等於第1年省下的利息就大於轉貸成本,此時便可考慮選擇申請轉貸。

到底轉貸有沒有好處?舉個例子來看,若房地產之前銀行鑑價800萬元、貸款8成為640萬元;而新的銀行鑑價為1,000萬元,一樣貸8成則是800萬元,等於多出160萬元的資金可運用。可以選擇高殖利率個股、ETF基金等理財工具來增加資產,但在投資前要先確認個人資產配置情況及可承擔風險;如果不想冒投資風險,則可考慮提前償還部分房貸本金,或改為雙週還本利的方式,以降低每月房貸支出,省下部分利息。

(本文作者為國際認證理財規劃顧問(CFP®))

房屋轉貸是什麼?

什麼是房屋轉貸?房貸轉貸就是「幫房貸搬家」的意思,將原來的房屋貸款轉去另一家銀行申請貸款,以爭取較低的貸款利率、或延長還款期限。由於房屋轉貸等於重新辦理房屋貸款,因此新的銀行會重新鑑價您的房屋價值,如果房屋沒有增值、沒有多餘的貸款額度,僅減少利息支出,即稱作房貸轉貸平降轉

房貸增貸優點?

  • 貸款利率低
    相較於一般常見的信用貸款(約2.66%~15.99%)、汽車貸款(約6%~15%),房貸增貸的貸款利率非常低,大約1.37%~2.52%左右,因此有不少人用房貸增貸來買車,或是其他資金運用。
  • 還款年限長
    申請房貸增貸如同申請房屋貸款,可以享有較長的還款期限(最長20年),對於還款的負擔壓力相對較小。
  • 申請簡便
    由於原貸款銀行已經有您的資料,申請房屋增貸就不需要再提供相關文件,與房屋轉貸、轉增貸和二胎房貸相比,申辦流程簡單許多、作業時間也較短(約7~14個工作天),撥款前只需要做抵押權不足額的部分「追加設定」即可,自己就可以去地政事務所送件申請,不需要另請代書,可以省下許多花費
  • 維持原有優惠
    如果您原本申請房屋貸款是優惠房貸,您可以繼續享有優惠利率,不像房屋轉貸、轉增貸,需要放棄原有的優惠利率。

房貸增貸注意事項

  • 審核嚴格
    雖然房貸增貸有這麼多好處,但是也不容易申請,銀行對於房屋增貸的條件審核非常嚴格,基本上只要負債比過高(大於40%)、信用評分低(少於600分)、近期增貸(1年內)或者房屋增值空間少,都是沒辦法通過銀行審核的。
  • 貸款額度較少
    如前所述,房屋增貸的可貸額度來自於您已償還的貸款本金,因此如果原房貸本金還得少、可增貸額度就少,若您需要的金額已超出已償還的房貸本金,例如:原來的房貸本金已經還了400萬,增貸額度上限就只有400萬。此外,以銀行立場來說,房屋貸款的舊案增貸在估價上都趨於保守,所以增貸的額度會比較少。

新聞出處》經濟日報

申請條件

無法承作