健全房地產市場方案,努力落實居住正義

房地產市場關係到民眾的居住權利,進而可能影響到金融發展和社會及經濟發展,國家發展委員會(簡稱國發會)在109年12月3日行政院會議中,提出健全房地產市場方案,從10個方向著手,研擬出短中長三期的執行方案。

法案通過前,常見的炒房三招

  1. 預售屋、紅單交易亂象多,漲幅如雲霄飛車

根據國泰不動產可能成交價指數,也就是指一個新建案的價格,2020第3季全國成長率已達9.46%,其中新竹、桃園、新北更是超過平均值,紅單交易難以控管,因而造成炒作房價的利器

  1. 藉由設立公司或股權轉移來逃避較高的稅負

法案通過前,以個人的身分購置不動產,房地合一稅最高達45%,若以公司名義購置房屋,稅負僅20%,若是將公司股權全數轉移,證券交易所得更是免稅。

  1. 將房子分割成小坪數來逃稅

依房屋稅條例第15條規定,房屋現值在10萬元以下免稅,有心人就將房屋分割成小坪數,每一筆控制在10萬以下即免稅。

政府的10條對策

健全房地產政策

  • 建立不動產市場診斷指標

整合不動產金融、市場、政策等面向指標,建立診斷不動產市場供需價量及交易行為是否健全之診斷指標體系,含不動產市場價量、金融貸款金額、建築執照、使用執照、開工數量、房價所得比、房貸負擔率等,但僅供政府內部參考,不對外公開。

  • 強化預售屋稽查

政府於2021年3月26日完成短期內的第三波聯合稽查,範圍涵蓋9縣市26個建案,其中只有1件完全合格,其他包含:

<1>買賣契約不合格(交屋保留款低於房地總價5%、保固期間未從交屋日起算、停車位未列明高度及面積、各項面積誤差找補未明確記載、水電及瓦斯內管線費用,未約定由賣方負擔等)

<2>樣品屋或銷售中心未取得建築許可或核准使用

<3>代銷業者違規(簽章不確實、廣告內容未註明代銷業名稱等)

政府呼籲建商勿以身試法,若稽查到違規,罰款在15~100萬不等。

  • 實價登錄修法

實價登錄2.0將於2021年7月上路,包含三大項目

<1>房產交易:需揭露到門牌、地號,並追溯到2012年8月後的案件。

<2>預售屋納管:包含事前將預售建案名稱、地點、戶數、預售期、定型化契約等向地方政府申請備查,不符規定有6~30萬罰款,實際交易後需在實價登錄網站上申報預售的總價、車位數量、土地面積等資訊,需使用定型化契約,不得載列對消費者不利的項目。

<3>禁將紅單轉讓給直系親屬外的第三人,違者最高100萬罰金。

  • 加強查核不動產交易所得

各地國稅局將加強查核,如中區國稅局彰化分局在109年12月至110年2月間,已查獲10件漏繳,補徵稅額100餘萬元。

  • 防杜個人藉由公司規避不動產稅負

修正版的房地合一稅2.0將於2021年7月上路,針對個人短期持有房屋(2-5年)的稅率,從20%提高到35%,營利事業持有2年內則從20%提高到45%,2-5年提高至35%,與個人相同,更多調整請點此

未上市櫃股票交易也將於110年1月1日起恢復計入個人所得,該繳的稅一樣都跑不掉。

  • 修正住家房屋現值免徵標準

立法院於2021年5月12日初審通過《房屋稅條例》,針對住家房屋現值10萬元以下的免稅適用祭出限制,自然人限三戶以內,並排除法人適用,後續待院會再度協商。

  • 信用資源有效配置及合理運用

督促銀行對非自用投資者或建商申請之貸款謹慎授信,必要時採取信用管制措施。

  • 控管銀行授信風險

強化銀行內部查核與管理不動產授信業務,近期查核到的缺失如部份放款利率偏離市場水準部份出現削價競爭,這些情況都未符合風險定價原則的情形,更不利於授信風險控管,要求銀行應確實檢討改善、並建立內控制度及作業程序。

  • 強化金融管理

監督個別銀行放款條件是否較寬鬆,規劃專案金檢,如2021年5月7日,央行邀集36家銀行業者開會,強調房地產授信原則,並應督促銀行審核部門確實遵守自訂的利率定價規範。

  • 精進住宅補貼及協助

由中央興建社會住宅6.6萬戶,加速推動社會住宅包租代管,擴大租金補貼,預計每年12萬戶。

立法院於2021年5月18日三讀通過《住宅法》,每屋每月租金收入免稅額從現行的1萬元,增至新台幣1萬5,000元;並調高社宅提供弱勢者的比率,由現行的30%提高到40%,希望真正落實居住正義。

這種種措施,都是希望可以讓人人買得起房子,而不是讓不動產淪為有錢人或建商的炒作工具,期待政府更多的穩定房地產市場措施,讓居住正義不再僅淪為口號。

申請條件

無法承作

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